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1、国内正值养老地产开发热潮,各大房地产公司、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到贯彻层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设,产品类型和建筑形式应如何选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和摸索,尝试提出了15种适应于目前国内市场的养老地产开发模式。为便于阐明， 远景设计院 将这15种开发模式划分为五个类别,分别进行论述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常用的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在一般社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为如下4种模式：模式1：
2、专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，涉及养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中 心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营公司,也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老 社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素老人最初入住时也许身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充足考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老
3、住宅中;当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 一般来讲，由于都市土地资源紧张，某些较大规模的养老社区会选在都市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性，避免互相干扰。开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式:新建大型社区的同步开发养老组团 某些房地产开发公司在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有助于带动公司转向新
4、的客户群，走产品差别化路线。养老组团与社区其她组团可以共享配套服务资源，减少配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在合适的范畴内，不适宜过少也不适宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一种个小型居住组团,以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩,总建筑面积20万平方米,开发商从中划出15亩地进行养老社区建设,筹划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区接近整体项目的中心商业服务设施布置,以便老人达到和使用。养老住宅楼栋在规划布局时形成多种小型居住组团,分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团接近医院和康复中心,并设立连廊连
5、接,以满足老人就近医疗的需求。 模式3：一般社区中配建各类养老产品 据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近某些。而为了避免由于生活习惯差别而产生矛盾，老人和子女更乐意选择分开但邻近居住。因此一般社区中配建某些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念可以较好的符合国内现阶段国情,将会是较受欢迎的一种养老居住模式。 一般社区中可配建的老年住宅类型重要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套
6、型是指将一般住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增长扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人 员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不适宜过大,建议以5060平方米的一居室、两居室为主。这样才干满足老人与子女共同购房的诉求。 一般社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大体可分为出租或发售两种。养老公寓一般为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓接近社区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设立对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同步也便于对养老公寓进行单
7、独管理。 模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施 据资料显示，某些都市存在城区老人就近入住养老机构困难的状况。以北京市为例,城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县,老龄化限度严重,但城六区的养老床 位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件,然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几种社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑运用零散地块新建,或通过对既有建筑（如旧的诊断所、宾馆)的 改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。此类老年服务设施可为小规模、多功能、综
8、合型的设施，其服务范畴往往辐射周边多种社区,因此具体的功能可根据周边的社区需求进行拟定。一般来讲，除了具有一定的居住功能外，还宜配备老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等,并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。 第二类：与有关设施并设 养老地产项目除了依托社区共同建设外,还可以与某些其她设施结合，共同进行建设,例如与医疗机构、商业设施或其她福利设施设立在一起。此类开发模式可以充足发挥各方资源优势，使养老产品和有关设施实现互惠互利。常用的开发模式有如下几种：模式5：与医疗机构结合，就近设立养老设施 目前国内某些养老机构但愿与医疗机构建立合伙关系，使养老设施或养老社区与医院就近设立
9、、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，可以将优质的医疗资源引入养老项目,从而提高项目的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。 与此同步,尚有某些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既可以提高医疗资源的使用效率，又可以满足某些护理限度较重、一般养老机构无法收养的老人的养老居住需求。 以日本六甲老年公寓为例，开发公司将老年公寓与建立了合伙关系的医疗机构邻近设立在一起,当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反映，令入住其中的老年人感到十分安心。 模式：养老设施与幼儿园并设 养老设施与幼儿园共同设立是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人乐意与小朋友共同在一起的心理，又可以将
10、养老设施与幼儿园进行统一建设和管理,节省建造和人力成本。从规划角度来看,幼儿园在居住区中的配备密度与老年日托设施较为类似，若将此类养老机构与幼儿园设立在一起,则能实现与社区的紧密结合,从而较好 满足社区养老的服务需求。 在日本,老年设施与幼儿园共同设立的状况比较常用，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层,或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例,其建筑首层设立了一所幼儿园。老人平日可以与小朋友共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时,也可以看到小朋友在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤单感很有协助。 随着国内的人口构造向高龄化、少子化
11、逐渐发展,某些幼儿园或小学在将来很也许浮现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的状况将会逐渐多起来（见模式15)。 模式7:与教育设施结合，建设养老公寓 与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有诸多“高知老人”在退休后但愿可以继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能接近大学设立，并让老人享有一部分教育资源,则会与她们的需求更加吻合。这种模式可以成为养老项目吸引高知老年群体的亮点,从而增进销售。 美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并运用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平,她们但愿可以获 得终身学习的机会，
12、使自己的人生更加充实。由此可以看出,养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑,使老人可以“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。模式：与旅游或商业地产结合养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常用的一种形式。 模式8:在旅游风景区中开发养老居住产品 养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已有某些开发商尝试在开发旅游地产的同步,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。此类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区,例如海南、广西、云南等地。 此类项目的用地规模往往较大,各类居住产品、服务设施容易较
13、为分散，因此在规划设计时,应将养老居住产品相应地集中布置,并注意就近设立配套服务设施,节省服务管理的人力，避免浮现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。 某些与风景资源结合的项目中,老人也许仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计 新型的养老公寓，既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女约会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同步，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有助于开发管理者实现多种经营。 模式9:与商业地产结
14、合,开发老年公寓 在都市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于某些居住在北京、上海、香港等大都市的老年人而言,她们但愿能 享有城区中便利的商业、休闲配套资源,而当她们需要护理时，往往更不肯放弃城区的优质医疗资源。特别是某些高品位养老客户群，她们具有相应的经济实力在都市 中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高品位养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。由于城区内的土地价格较高，开发者一般会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与一般住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例,其选 址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内,周边1公里范
15、畴内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采用复合居住模式,同一栋楼内集合了一般租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品，使出租对象多样化，从而减少运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配备独立的出入口,以便单独管理。模式1：与国际品牌接轨 此类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常用的有如下两种模式:模式1引入外资，建世界型连锁老年设施 目前某些国际养老机构或投资公司试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施,以缓和其国内的养老压力。例如欧洲某些国家的养老服务成本非常高，她们但愿能在劳动 力相对低廉的国家(如中国）拓展市场,选择地区和
16、气候条件较好的地区建立养老设施,让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于国内而言，可以借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理经验，同步也能在一定限度上增进就业、带动消费。 模式与国际出名养老品牌共同开发,引进管理模式 近来的养老地产开发热潮促使诸多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了诸多先进的管理模式,并但愿可以将其在国内履行和实现,例如引进国外 老年运营管理团队，或与国外出名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性,但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较 为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式也许难以顺利“落地”,需要
