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1、中国银行湖南省分行个人房屋二次抵押贷款业务操作实施细则（暂行）第一章 总则 第一条 为规范个人房屋二次抵押贷款（加按）业务操作，维护借贷双方权益，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国担保法,以及中国银行有关业务管理规章制度，特制定本操作办法。第二条 本办法所称个人房屋二次抵押贷款系指已获得中国银行个人一手房抵押贷款的借款人，在偿还一定贷款本息后，用该房屋抵押价值(等于房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额,其中房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。)减去原贷款所剩余额后的差额作为抵押，再次向原贷款人申请用于个人消费或经营的贷款。第三条
2、 本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。第四条 贷款实行“专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。第二章 贷款对象、条件、用途 第五条 借款人必须是中国银行一手房抵押贷款的客户，无欠息行为，收入稳定，信用良好，有按期偿还借款本息的能力，并已按期偿还本息两年以上。第六条 用于抵押的房屋，必须同时具备以下条件： （一）用于二次抵押贷款的房屋应为物业升值潜力较大的优质住房和商业用房； （二）用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；（三）房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房； （四）房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的
3、抵押权人； （五）房屋已办理保险，且保险单正本由贷款人执管； （六）房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力； 第七条 贷款用途。以个人房屋二次抵押的贷款，可用于个人购买房屋、汽车、教育助学、家居装修、大额耐用消费品和度假旅游消费，以及个人投资经营，但不得用于国家法律和金融法规明确禁止经营的项目，如股票、证券投资等。 第三章 贷款币种、限额、期限与利率第八条 贷款币种:限定为人民币。第九条 贷款限额。（一） 贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额（二） 房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。（三） 以住房抵押的二次贷款抵押率最高不得超过7
4、0%；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不得超过50%。第十条 贷款期限。二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不得超过第一次抵押贷款的到期日。第十一条 贷款利率。人民币二次抵押贷款执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率，不得使用个人住房贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。第四章 贷款申请与审批第十二条 借款人申请个人房屋二次抵押贷款时，应向贷款人提出书面申请并同时提交下列资料： （一）与贷款人签订的原借款
5、合同、抵押合同等文件；（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、军官证、户口簿、港澳同胞回乡证及其他有效居留证件等）并提供其复印件； （三）贷款人认可的经济收入证明；（四）经我行认可的房屋评估机构出具的房产评估报告； （五）原房屋抵押贷款的还款清单；（六）所贷款项用途的证明；（七）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。第十三条 贷款的审批个人房屋二次抵押贷款审批应遵循审贷分离的原则，按照投资经营贷款审批程序进行贷款审批。贷款人在收到借款申请后，应对借款人资信状况、偿债能力及所提供文件资料进行调查核实，对贷款申请提出初审意见，经尽职调查人员提出意见后，报有权批准人审批。第十四条 各行处对个人房屋二
6、次抵押贷款的单笔审批权限为:二次抵押贷款额加上原一次按揭贷款现有本金余额不超过各行单笔个人住房按揭贷款审批权限。若超过,则报上级行审批。第五章 贷款的发放、使用与偿还第十五条 借款申请获得批准后，借款人（包括财产共有人）及其他有关当事人在指定的时间到贷款行签订有关合同和办理用款手续，并开立账户。借款人应在借款合同中授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的扣款账户中扣收贷款本息。同时，贷款发放前，借款人应到当地房屋土地管理部门(即原抵押登记部门)办理针对此笔贷款的抵押登记手续（即对原抵押登记的变更手续）,原转让给我行的保险权益不变。 第十六条 贷款发放：在满足下列条件的前提下，贷款人应依据借
7、款合同将贷款划至在贷款银行开立的贷款账户中：（一）借款人与贷款人签订了有关合同，包括但不限于借款合同、抵押合同；（二）针对本笔贷款的抵押合同已经在房屋土地主管部门办理抵押登记手续，抵押合同已经生效。第十七条 还款方式：二次抵押贷款的还款方式应根据贷款用途确定。用于个人消费的贷款偿还本息的方式主要有一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法和递减（增）还款法，借款人也可与贷款人协商选择其它相对灵活的还款方式。其中，一次性还本付息法只适用于期限在1年以内的二次抵押贷款；用于个人经营的贷款1年以内的可采用按月、按季或一次性还本付息法，超过一年的只能采用月均等额还款方式。具体还款方式由贷款人和借
8、款人在借款合同中约定。第十八条 贷款使用：借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止发放贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。第十九条 提前还款：借款人在借款合同生效1年后，若有足够的资金来源，可以提前30天书面通知贷款人申请提前还款。经贷款人同意后可以提前部分或全部还款，贷款人可视已贷实际期限或其它情况，按提前还款金额收取一定比例的违约金。第二十条 贷款展期：借款期限在一年以内的（含一年），贷款到期后，借款人不能按照合同规定期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请贷款展期，经审查批准后，借贷双方应
9、签订展期协议。贷款展期原则上只能办理一次，累计展期期限不得超过原贷款期限。展期协议须经抵押人书面认可，并办理延长抵押登记、保险手续。对以分期付款方式偿还贷款的，不能办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。第二十一条 贷款重整：借款期限在一年以上的，合同履行期间，借款人如不能按原计划偿还贷款本息，可提前30个工作日向贷款人提出贷款重整，即调整还款期限、变更还款方式。经审查批准后，借贷双方应签订贷款重整协议。贷款重整只能办理一次，重整前后的年限之和不得超过本办法第十条规定的最长期限。重整协议须经抵押人书面认可，并办理延长抵押登记、保险手续。第二十二条 逾期贷款：借款人如出现逾期，贷款人应根据实际逾
10、期金额和实际逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。分期偿还贷款的，如借款人连续三个月或累计六个月未能按期如数还款的，贷款人应行使抵押权力或向担保人要求清偿全部贷款本息。第二十三条 呆滞、呆帐贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定期限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆帐贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆帐贷款，贷款人依法保留追索权利，继续做好向借款人或担保人的催收工作。第六章 合同的变更和终止第二十四条 合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。协议未达成之前，原借款合同继续有效。第二十五条 借款人在还款
11、期间经有权部门宣告死亡、失踪或借款人丧失民事行为能力，借款人财产的合法继承人或受遗赠人应继续履行借款人签订的借款合同。借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照中华人民共和国担保法的规定处分抵押物。第二十六条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销针对该笔贷款的抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证。第七章 债权保护第二十七条 借款人必须严格履行借款合同所规定的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：（一）借款人不履行借
12、款合同规定的义务或履行义务不符合规定；（二）借款人在有关合同中的陈述发生重大失实或提供虚假文件材料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；（三）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；（四）抵押人未经我行书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物或质押物的；(五)继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；(六)借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；(七)借款人在贷款期间的其他违约行为。 第二十八条 借款人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任
13、何一项或全部措施：(一)要求限期纠正违约行为；(二)要求恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保；(三)停止发放未使用的贷款；(四)在原贷款利率基础上计收罚金；(五)提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人帐户中扣收）；(六)依据有关法律及规定处分抵押物，包括提前行使抵押权；(七)向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。第二十九条 借款人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。(一)借款人死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人；(二)借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；(三)借款人对其他债务有违约行为或因
14、其他债务的履行，影响贷款人权利实现。第八章 贷款管理与考核第三十条 贷款人要加强对个人房屋二次抵押贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。第三十一条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，了解贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况。第三十二条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在发放贷款后应建立贷款台帐和加强台帐管理。第三十三条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的破坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。第三十四条 中国银行个人房屋二次抵押贷款应依据具体贷款用途通过相应会计科目和核算码进行核算和统计。第十章 附则第三十五条 个人房屋二次抵押贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费由借款人承担。第三十六条 中国银行个人房屋二次抵押贷款的有关合同文本均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。第三十七条 本操作细则由中国银行湖南省分行零售业务处负责解释和修改。第三十八条 本办法自颁布之日起生效。
