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1、最新关于我旗城区小区物业管理情况的关于我旗城区小区物业管理情况的调查报告优质的物业管理不仅是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一，同时也对改善居住环境、促进和谐社区建设、提升物业价值、提高生活品位发挥积极作用。随着我旗经济社会开展水平的快速提升，城关区的房地产业也得到了迅猛开展，楼层建筑日益增多，物业管理工作也随之成为居民生活中的重要组成局部。为提升我旗主城区城市管理工作水平，提供优美的社区生活环境，完善主城区社会管理的效劳功能，切实提高主城区居民生产生活幸福指数，针对目前我旗物业管理市场出现的新情况，新问题，我们近期对我旗城区物业管理市场进行了一次调研，对存在的问题和矛盾作了认真的
2、分析和研究，并就如何标准我旗物业管理市场、改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。 一、根本情况经过近几年的开展，我旗城区的物业管理工作已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。目前，小区物业管理主要有三种管理方式：一是开发商售后代管物业型；二是机关单位集资管理型；三是无人管理型。经调查走访后统计，截至2022年6月，我旗城区现有楼房123栋现已入住，其中单位房60栋风水山社区5栋、皂户沁社区3栋、乌珠穆沁社区6栋、福缘寺社区22栋、养畜牧社区15栋、阿其玛社区2栋、清真社区2栋、风水山社区5栋，个体开发63栋，而只有山水人家社区的阳光尚城小区有一家物业管理企业于2022年正式入驻并履行自
3、己的管理职责，其他的居民小区几乎都是无人管理型，只有个别单位建楼的还能有保洁人员负责清扫楼道卫生。另外，据调查，除2022年曾有佳美物业公司注册，但由于种种原因未能开展业务而注销以外，截至目前，到有关部门注册的物业效劳公司为零，成立并注册的业主委员会为零。至于新建设的阿利坦小区、广汇绿都、希望家园、桔祥嘉园小区，在建成之后将会有自己配套的正规化物业管理企业。二、存在问题城区居民小区物业管理工作虽然为城镇建设做了一定的奉献，但存在的困难和问题也不容无视。主要表现在以下几个方面：一是小区物业管理起步晚，环境效劳功能缺失，管理水平太低。作为开展中的小城镇，我旗最早建设的大局部楼房小区都处于无物业管理
4、和物业管理不标准阶段，例如城建、土地、国税等单位建设的家属住宅楼，根本上都属于单体楼，处于无物业管理状态，即便有“物业效劳也是特别简单的，就是雇一个人清扫一下楼道卫生，有的小区连这样简单的效劳都提供不了。这样的小区只能保证居住的根本条件，业主想诉求也较困难，其表达出的矛盾是隐性的，对和谐社会建设是没有一点作用的；另一局部是近几年建设的有简单物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或硬化、绿化、美化、亮化等配套设施不健全、不达标，或活动器材短缺、活动场地狭窄等等，这些问题都直接影响了小区业主的正常生活。例如位于福缘寺社区的水利小区就面临着房屋质量不高，道路硬化、美化问题亟待解
5、决的现实需求。二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会未能真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广阔业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业的重要作用。但由于我旗大局部楼房建筑均属于点式开发，根本就没有业主委员会，有的只是一个楼有个名义上的楼长这一简单的形式加以表达，由于并不正规，根本不具有法定资格，更不能说是有完备法律手续的业主委员会，其发挥作用也仅仅局限在委托某个人负责清扫小区楼道的环境卫生，并隔一段时间帮助到各户收一下卫生费。同时，由于业主委员会的非正规化，除山水人家小区以外，其他大局部小区的物业管理费时常会出现欠缴和拖缴的问题，导致小区内治安管理、环境卫生等其
6、他物业效劳因资金缺乏、人员缺乏等问题而显得异常突出，给业主的正常生活带来了极大的不便，影响了社会的和谐稳定。三是期房销售比例较高，物业管理预期存在较大不确定性。在调查走访中，笔者发现：我旗建筑的楼房小区销售量大局部集中在期房段，期房的大量销售，反映了我旗居民对于楼房需求量的上涨，但与此同时，小区物业管理因此而产生的隐患问题也需要引起我们的高度重视和思考。目前，我旗楼房质量存在问题，亦或是小区物业管理水平低、配套设施不完善的小区，大局部都是业主于楼房交付之前购置的期房，在交付押金和首付款之后，无论楼房质量如何、小区物业管理如何，业主出于利益考虑，都只能被动的选择入住，严重侵害了业主的知情权和监督
7、权。而这些因开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料而带来的种种遗留问题，业主从开发商处无法得到及时的解决，只能默默承受因此而造成的损失。例如：位于福缘寺社区的凯厦小区第一栋楼在建设初期，期房出售率就已到达100%，但由于尚未引入前期物业管理机制，对建筑商和开发商的监督和管理力度不够，导致该小区的楼房质量、居住质量和物业管理质量都差强人意，特别是第二栋楼建设期限达4年之久，到现在还没交工，给居民的正常生活带来了极大的不便；另外，平安小区和水利小区、滨河小区、武装部小区的美化绿化问题，开始在设计上都是有一定规划，但建设时那么没有按照规划完成预期目标，致使现在居民居住的楼房只是应了一句全是水泥制品的堆
8、砌而已的话，环境极度缺乏生气和活力。四是部门宣传和监管力度不够，管理合力尚未形成。?物业管理条例?对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，建设期间的前期物业管理、业主签定临时公约到交付后的召开业主大会、选举成立业主委员会、决定选聘物业效劳企业、收缴物业维修基金等规定程序都根本在失控状态。截止调查时点，只有山水人家在销售物业时对重要的程序如收缴维修基金等进行了履行，其他地方仍然是管理缺位。有的规模较大的居民小区，例如审计小区、水利小区等，交付使用几年后仍没有建立业主委员会，监管部门没有加大宣传，管理力度不够深入，大局部业主也就没重视
9、什么业主大会、业主公约、更没有选举产生业主委员会的欲望，作为业主的居民对自己有哪些权利和义务也无从知晓。其次，小区的规划设计意识有待进一步超前。随着我旗经济的快速开展和人民生活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，但由于小区在建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点，这使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。再次，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构平安或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，相关职能部门很少过问，甚至相互推诿，造成物业监管中的巨大漏洞。三、几点建议随着社
10、会经济的开展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在未来3-5年内，推动我旗城区居民小区物业管理工作有序、高效开展，调研组建议：一着眼城镇开展前景，整合小区，建好和谐社区以目前主城区的楼少、区乱、各自为政又不能提供好的物业效劳水平的实际，任何一家标准的物业效劳公司都不会介入管理的。因为一个公司管理一栋楼，不必说业主不满意，就连公司也不会为了微利而影响公司名誉的。因此，要着力解决我旗目前多数小区规模偏小、管理本钱偏高的问题，改变我旗物业管理复杂局面，建议应以城区规划的道路为管理带
11、，把城区分割成独立的物业管理区域，从而大大降低物业管理本钱。如果没有大公司介入管理，也可以在大小区内特别是新建小区内规划建立集中物业效劳中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用如有线电视、纯洁水、液化气等费用；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。比方：当前建立的阿拉坦小区，虽说是步行街，但由于包含人口较少难以发挥辐射带动作用，莫不如将养畜牧路以东、哈达图大街以北、文化路以南、兴源路以西这
12、块合并成一个大的小区，既降低管理本钱、又提高物业价值，既提高第三产业的消费水平、又集中居民文体活动资源。又如水利小区和西边的桃源小区、畜牧局两栋住宅及种子公司新开发楼区、原文化播送电视局职工楼、图元水泥住宅楼等，都处于浪费资源、相对独立但物业管理水平极低的局面，均可以大力整合成为一个大的小区。 二加大监管力度，推动物业管理行业健康开展主城区有大的管理小区后，物业管理公司那么会有介入管理的可能，这就涉及一个加强监管力度的问题了。因此要加强房管监督部门对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据?物业管理条例?及相关文件规定精神，立足我旗实际，尽快制定出台实施细那么，为物业管理工作提供政策依据
13、。进一步标准物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，效劳好，管理标准的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和标准物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。同时，还要注意培养本地的物业管理从业人员队伍，在2022培养人5人的根底上也可以在主管部门的推动下，强力组建自己的物业管理公司，对一些大公司不肯介入，个人管理没资质的楼宇采取与居民协商效
14、劳内容多少来确定收费标准，以填补我旗内物业效劳公司的空白。三加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成局部。要广泛深入宣传?物权法?、?物业管理条例?，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以?条例?标准自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境
15、卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。要加强对业主公约的制定、表决、通过执行的工作力度，对不尽义务者要有处理方法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理效劳工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广阔业主提供优质高效的效劳。四加强物业保障和商品房销售管理，大力推进前期物业管理机制小区建设单位不得在物业未建设竣工前销售物业，在开盘前还要制定比较标准的业主临时管理公约，对有关物业的使用、维护、管理等事项进行约定，并向买受业主进行明示和说明，及时与业主签订?前期物业效劳合同?或?物业效劳合同?，明确双方的权力、义务和责任
16、。通过引入前期物业管理机制以切实保障将来买受物业的业主的合法权益。实际上前期物业的介入就是对自己公司名誉的保护，更是对业主权益的保护过程。业主就是通过前期物业管理公司这一个法定程序，对开发商和建筑商进行合理的监督，参与楼房验收等，使自身的合法权益得到保障。如果有因开发商不讲诚信，偷工减料而造成的绿化硬化面积不达标、楼房质量存在问题或者配套设施不健全的情况，业主就可以用法律手段来起诉前期物业管理公司来维护自身的合法权益。五健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障在现代社会，各级政府的公共管理职能日益突显了，涉及群众的公共权益的维护者就是各级人民政府，特别是地方基层政府。因此，建议旗政府要成立物业管理工作领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门的推动是难以奏效的。要借鉴其他城市的作法，由主管旗长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下
