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1、廊坊苏宁商商业广场场项目产产品策划划案2014年年03月18日一、设计项项目开发发理念在竞争化社社会，只只有不断断推陈出出新，独独树一帜帜，避免免产品同同质化，项项目才能能找到生生存之道道，设计计项目开开发理念念的核心心就是为为了确立立项目核核心竞争争优势。本本项目的的开发理理念源于于市场，并引导市场需求，是对 “体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。其开发理念是：打造廊坊市市最有价价值的商商业广场场为当地居民民提供全全新的购购物消闲闲空间“商业广场场”概念的的提出，集集合了步步行街及及购物中中心的各各种优点点，填补补了当地地的市场场空白，迎迎合了目目前廊坊坊商业物物业市场场发展的的客观需需求，
2、并并在功能能上补足足了该地地段现有有的缺陷陷，会比比较容易易被热衷衷于购买买临街营营业房而而排斥购购物中心心式营业业房的廊廊坊买家家所接受受。本着这样的的开发理理念，我我们在进进行项目目的规划划设计时时，从有有利于营营销的角角度，并并借鉴了了广州、深深圳、上上海等地地的先进进经验，把把构成项项目的各各种要素素如整体体规划、功功能划分分、营业业房间格格、公共共空间规规划、配配套设施施、建筑筑风格、商商场管理理、经营营特色予予以充分分考虑，构构成了本本项目系系统的规规划体系系。在这个理念念的指导导下，我我们对项项目的整整体规划划设计进进行了创创新，提提出了负负半层（两两个首层层）的设设计思想想，务
3、求求尽可能能增加临临街营业业房的数数量并提提升它们们的价值值，务求求为商家家、经营营者、消消费者提提供最好好的经营营、购物物环境；务求在在促进项项目销售售的同时时为开发发商带来来更大的的利润空空间。二、项目功功能定位位项目整体功功能定位位，目的的是为了了解决项项目究竟竟为市场场提供什什么产品品和服务务、项目目应如何何为市场场提供产产品和服服务等问问题。在在确立项项目的功功能时，需需要特别别重视研研究市场场空白点点和市场场发展趋趋势。目前廊坊商商场的功功能较为为单一，不不管是明明珠大厦厦还是万万达广场场都对商商场的购购物功能能作了很很好的规规划，从从规模、配配套设施施、商业业环境、道道路交通通等
4、都具具备了明明显的大大型购物物中心的的功能，但但这并不不足以满满足人们们多元化化的购物物需求。因因此我们们认为，本本项目整整体功能能定位应应根据项项目本身身、市场场需求、开开发商各各自的条条件，形形成项目目独特的的优势所所在，通通过错位位经营为为项目的的生存与与发展营营造更大大的空间间。我们们建议本本项目整整体功能能定位为为：集购物、休休闲、饮饮食、娱娱乐等多种功能于于一体的的大型商商业广场场从我们对市市场的理理解和认认识，本本项目这这样的功功能定位位依托于于项目周周边现有有的商业业氛围，充充分发掘掘项目的的地段优优势，很很好地利利用了项项目周边边良好的的商业氛氛围，同同时还考考虑了到到该地段
5、段未来的的发展规规划，使使本项目目与其它它的商业业物业形形成良性性竞争和和相互促促进的经经营格局局。商业广场各各种功能能一览表表购物以“名店城城”为代表表的知名名商家构构成室内内步行街街的核心心商家（其其中不乏乏名牌精精品），并并以不断断更新的的品种、富富于特色色、新潮潮的店面面装饰和和长新的的促销手手法赢得得稳定的的消费群群。休闲休闲广场，绿绿化组团团，精致致小品，生生动活泼泼、色彩彩明快的的立面设设计，处处处洋溢溢着休闲闲的气氛氛；可供供休憩的的购物走走廊和户户外长椅椅更为消消费者提提供一个个舒适、悠悠闲的驻驻足之处处。饮食娱乐商场内可以以开设各各种娱乐乐服务场场所，包包括电子子游戏场场、
6、网络络天地、美美容美发发、多功功能书店店、咖啡啡廊、美美食街等等吃喝玩玩乐场所所其它功能为在广场中中央设置置多功能能展台，设设置大屏屏幕电视视，并定定期在这这里组织织各种促促销与展展示活动动，使之之成为步步行街的的核心之之一及人人气聚集集中心地地带。集吃喝玩乐乐于一体体的功能能定位使使整个室室内步行行街的功功能更加加完备，丰丰满了广广场的内内涵，能能从多个个层面来来体现项项目的投投资前景景和经营营前景，令令到其中中的各个个功能区区相互促促进，可可以避免免商业广广场内因因功能重重叠而出出现的经经营困境境，有助助于进驻驻经营商商家形成成良性和和相互促促进的竞竞争经营营格局。三、设计核核心竞争争优势
7、兵家有云：“克敌之之术，攻攻心至上上”，在商商业物业业的销售售中，以以核心竞竞争优势势作定位位目的就就是要攻攻陷目标标买家的的心理防防线。设设计核心心竞争优优势的目目的主要要是：u 构筑竞争对对手不易易取代的的优势u 形成促进项项目销售售的独特特卖点设计项目的的核心优优势可以以从以下下几方面面予以考考虑，包包括商业业环境、经经营档次次、规模模、经营营模式、主主题、价价格及人人们所赋赋予项目目的情感感因素等等。根据据我们市市场摸底底的情况况看，本本项目在在商业环环境、经经营档次次、规模模等方面面都具有有相当的的优势，但但是这并并不是它它的核心心优势所所在。我我们认为为，本项项目的核核心优势势来源
8、于于项目本本身的定定位，即即“可以销销售的营营业房”。这才是吸引引人们最最基本也也是最核核心的利利益点，因因为从廊廊坊市目目前的状状况来看看，潜在在买家对对营业房房的需求求尚处于于上升状状态，市市场对可可以销售售的营业业房特别别是黄金金路段营营业房的的需求十十分旺盛盛，人们们对广场场附近的的营业房房十分看看好，有有很强的的投资购购买欲望望，不少少的经营营者和投投资者正正伺机购购买。为此，我们们认为本本项目的的核心竞竞争优势势理应定定位为：黄金路段拥拥有的营营业房这样的定位位，是建建立在有有效的市市场需求求之上的的，从根根本上确确立了本本项目的的核心竞竞争力。我我们有理理由相信信，这样样的一个个
9、核心优优势，通通过包装装及整合合传播，必必定能够够吸引人人们的极极大关注注，也会会唤醒潜潜在买家家的需求求和购买买欲望，无无疑是项项目最大大的销售售促进动动力之一一。四、系统的的销售力力提升方方案销售力提升升是商业业物业营营销的重重要环节节，可以以为项目目的销售售推广提提供更多多的卖点点，有助助于营造造项目更更具体、更更丰满、可可感性更更强的形形象，积积蓄更大大的销售售势能，这这是营销销过程中中的一个个有机组组成，是是营销体体系不可可或缺的的一部分分。上面我们已已经对项项目的定定位的重重要性作作了清晰晰的阐述述，下面面我们就就围绕着着上述的的“定位”对项目目开发进进行系统统的规划划，从一一个更
10、高高的角度度对项目目定位进进行全新新的阐释释，让市市场对项项目定位位有“实至名名归”的认同同感，以以求准确确全面地地提升项项目整体体的销售售力。一整体体规划一个成熟的的商业区区的形成成决非一一朝一夕夕的，需需要机遇遇与时间间的配合合，这一一点对于于很多开开发商来来说都是是无法改改变的。因因此，我我们应该该更多地地考虑项项目自身身的规划划设计，使使项目的的规划能能够很好好地融合合到周边边的商业业环境中中，在特特定的氛氛围中缔缔造出项项目的竞竞争优势势，这才才是开发发商业物物业开发发的制胜胜之道。俗话说“独独木难成成林”，商业项项目的开开发必须须要考虑虑到周边边环境。本本项目地地处当地地最繁华华的
11、商业业地带，本本身已经经具备了了开发大大型商业业物业的的条件，因因此，在在进行整整体规划划时，主主要从以以下几方方面来考考虑问题题：u 区域功能规规划，必必须对项项目所在在区域的的功能定定位有深深刻的理理解，并并能把握握项目所所在地段段未来规规划变动动趋势，特特别要对对项目所所在地段段商业功功能规划划有清晰晰的概念念。u 交通功能规规划，对对城市交交通状况况及城市市发展态态势做出出明确的的判断，掌掌握城市市居民购购物最新新动向。u 周边大型项项目的影影响，对对大型商商业物业业、大型型市政设设施建设设和布局局了然于于胸。u 项目的整体体规划模模式，要要有一定定的前瞻瞻性，要要适应未未来商业业市场
12、发发展的需需要。1、整体规规划指标标建筑物的主主体结构构采用纯纯框架结结构，共共三层，墙墙体不承承重，方方便进行行营业房房的间隔隔，可以以最大限限度地满满足买家家或经营营者的间间隔、面面积需求求。本产产品开发发方案符符合如下下的技术术指标：占地面积约约10226255平方米米建筑面积约约61664655平方米米营业房实用用率约555-665%2、整体布布局在项目整体体布局上上我们建建议在采采用“一街两两广场”（健康康街及两两个入口口广场）的的整体规规划思路路，把健健康街向向东移动动，使健健康街成成为项目目的中轴轴线，使使健康街街两旁的的营业房房呈对称称格局。这这样就可可以充分分利用健健康街及及
13、旁边的的银座带带来的客客流量提提升自身身的商业业价值，促促进健康康街及靠靠近银座座商城营营业房的的销售。同同时，把把室内两两条主要要通道建建设成室室内步行行街，并并分别于于这两条条室内步步行街里里设置两两个中空空广场，借借助于中中空广场场聚集人人气的作作用，为为中部的的营业房房带来充充足的客客源，有有助于促促进中部部营业房房的销售售。此外外，我们们建议把把停车场场设置在在东面及及南面靠靠近西北北村住宅宅楼地带带，这样样可以借借助于车车流导向向来盘活活东边营营业房，以以此来促促进这部部分营业业房的销销售。整整体规划划参考附附图。这样的规划划把“城”与“街”的功能能很好地地结合起起来，使使整个商商
14、场贯穿穿“室内开开放步行行商业街街”的概念念，营造造一个兼兼具有商商业街功功能及大大型商厦厦品位的的购物环环境。再再加上步步行街地地面处理理、建筑筑物外墙墙色彩及及装修风风格的配配合，无无疑是可可以为购购物者营营造良好好的购物物环境。同同时，这这样的规规划也考考虑到了了经营者者要求，在在营业房房的间隔隔方面可可以形成成多样的的户型组组合供方方便开展展经营活活动。3、楼层布布局根据当地规规划部门门的要求求，本项项目最低低高度不不能少于于三层，而而根据当当地市场场需求，三三层以上上的营业业房基本本上没有有市场需需求。出出于对开开发商的的了解，我我们建议议本项目目的营业业房仅限限于三层层，三层层以上
15、不不再建设设或只建建非营业业房。三三层营业业房的高高度分别别为首层层333.2米米、二层层3.66米、三三层4.8米，参参照附图图。首先，在首首层的设设计上我我们提出出了“负半层层”的设计计思想。所所谓的负负半层实实际上是是把首层层的半层层埋入地地下（正正负零零零以下），另另外半层层则露出出地面（正正负零零零以上），再再通过下下沉式台台阶和空空中步梯梯分别把把地面的的人流吸吸引到地地下层（负负半层，亦亦即首层层）和地地上一层层（二层层），这这样，首首层和二二层同时时兼具了了临街营营业房的的特质，无无疑增加加了临街街营业房房的数量量，同时时也可成成为项目目的重要要卖点之之一。整整个室内内步行街街
16、的首层层（负半半层）分分为两个个相对独独立的部部分，主主要是健健康街两两边的营营业房。其次，我们们建议把把三层建建设成为为“复式营营业房”，即如如前所述述，把三三层的层层高加大大至4.8米以以上，这这样，购购买三层层的买家家可以得得到更多多的可使使用空间间，所购购买的营营业房可可以分割割成两层层使用，即即“只需花花一层的的代价就就可以得得到两层层的实用用空间”，这无无疑也是是一个很很有利的的卖点。再者，为了了更好地地引导客客流，在在交通组组织方面面：首层层交通组组织主要要借助于于下沉式式步梯及及步行街街通道（约约6-88米宽）来来实现，首首层中空空广场设设置楼梯梯（扶梯梯），这这样人们们就可以以从临街街面直
