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1、买卖合同:浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷我推荐买卖合同:商品房买卖合同质量纠纷二审案重庆市第一中级人民法院民事判决书（20_(请自填)）渝一中民终字第3090号上诉人（原审被告）重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号。法定代理人周荣昌，该公司董事长。委托代理人张戈，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区六洞村14号31.委托代理人周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。委托代理人陈霞，重庆博凯律师事务所律师。上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌公司）因与被上诉人仲曼佳商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市
2、沙坪坝区人民法院（20_(请自填)）沙民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是有效合同。讼争房屋已具备合同约定的交房条件。被告承认逾期交房，且不能证明其在房屋竣工验收后通知原告接房。因此确定一审宣判之日为违约期限的截止日，对双方比较公平。本案合同签订于20_(请自填)年10月，重庆受“非典影响是在20_(请自填)年4月至6月，因此 ”非典“影响不能成为被告免责的事由。对逾期交房的违约金，应当以不超过同地段房屋租金的百分之三十为衡量标准，经比较，原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过高，被告要求调减违约金可
3、予支持。关于水、电、电话配套费，双方在合同中的相关约定比较明确，即被告承诺安装独立水、电、气表，电话线安至入户门处，故有关水、电、电话基础设施的安装费用属于被告的房地产开发成本，不宜向原告再行收取相关额外费用。综上，被告逾期交房违约责任成立，原审判决： 1、由被告银昌公司于本判决发生法律效力后立即给付原告仲曼佳逾期交房违约金，该违约金以讼争房屋评估月租金528元的130为计算标准，从20_(请自填)年 8月31日起至20_(请自填)年6月17日按日计付，共计6254.68元。2、讼争房屋的水、电、电话配套费包含于房款内，原告无需向被告另行支付此项费用。宣判后，银昌公司不服，上诉称：案涉房屋已于
4、20_(请自填)年9月22日通过了竣工验收，被上诉人起诉时必然知晓该情况，且上诉人已于20_(请自填)年12月书面通知被上诉人接房，故一审确认的违约期限有误；原审判决由上诉人承担水、电、电话配套费不合理。为此，请求二审依法改判。经审理查明，双方于 20_(请自填)年10月10日签订了商品房买卖合同，约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街661号A栋42号房屋预售给被上诉人，房屋套内面积66.36平方米，单价每平方米1804元，总价款119713元。出卖人（上诉人）应当在20_(请自填)年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使
5、用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：“ （1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。”合同第十条第（3）项约定：“每户设独立水、电、气表。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”第十四条：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按
6、以下日期达到使用条件：于20_(请自填)年8月31日前通水、通电；于20_(请自填)年8月31日前天然气管道安装到户、电话线路安装到入户门处、有线电视线路安装到入户门处。” 合同签订后，被上诉人按约支付了购房款。上诉人曾通知被上诉人于20_(请自填)年8月31日接房，但被上诉人认为房屋尚未竣工验收，予以拒绝。一审庭审中，上诉人出示房屋竣工验收意见书，证明其开发的鼎盛时代大厦于20_(请自填)年9月22日通过了竣工验收。被上诉人则认为所谓的竣工验收意见书未获得建设行政主管部门的认可，系单方行为，没有法律效力。被上诉人并出示沙坪坝区建设工程质量监督站20_(请自填)年11月25日公示一份，文字内容
7、为：“该工程已基本完工，即将竣工验收，为了减少工程竣工验收及备案后业主对工程质量或相关问题的一些反映，我们在工程竣工验收及备案前公示7日在公示时间内，如有工程质量或相关问题，请各位业主及时反映，便于协调处理。”被上诉人据此认为该工程至少在2O04年11月25日前尚未通过竣工验收。另，在举证期限内，上诉人申请对讼争房屋的月租金进行评估，被上诉人所购房屋租金评估为540元月。上述事实，有商品房买卖合同、购房收据、抵押贷款合同、竣工验收意见书、接房通知书、评估报告，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定
8、，应为有效。双方当事人均应按约履行。双方在合同中约定房屋交付的条件为房屋竣工验收合格，国家有关法律法规并无开发商必须进行了竣工验收登记备案后才能交付房屋的规定，故应当确认讼争房屋已具备合同约定的交房条件。原审针对上诉人的不同交房时间，其在竣工验收之前交付房屋的，违约期限计算至竣工验收时为止；在竣工验收之后交付房屋的，违约期限计算至实际交接房屋为止；对已经实际交房但无法查明交房时间的，违约期限计算至一审起诉时为止；尚未交房的，违约期限计算至一审宣判为止，既符合合同的约定，又兼顾了双方利益的平衡，原审判决并无不当。本案合同签订于2OO3年10月，重庆受“非典”影响是在20O3年4月至6月，因此“非
9、典”影响不能成为上诉人免责的事由。关于水、电、电话配套费，根据双方合同的约定，交付的房屋应当具备水、电、电话基础设施，故该笔安装费用已包含在购房价款里，上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用。综上，上诉人逾期交房违约责任成立，原审判决对证据、事实的分析认定正确，处理恰当。上诉人的上诉请求本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，其他诉讼费170元，合计445元由重庆银昌房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长张伟代理审判员樊仕琼代理审判员申威二00五年十二月九日书记员吕剑涛买卖合同：商品房买卖合同
10、纠纷的法律适用为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称解释)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用解释的同时是否适用消费者权益保护法(以下简称消法)的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用消法谈谈自己的一些拙见。解释中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已
11、付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息
12、，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，解释规定的特定的情况的赔偿金额可能超出消法规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了解释规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用消法的双倍赔偿关于是否适用的问题，有两种不同的观点：1.适用。解释规定的情况与消法的规定并不冲突，在符合解释规定的具体情形时，无论适用解释还是消法都可以。2.不适用。消法
13、制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用消法第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是消法所规定的双倍赔偿责任。以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。首先，我认为能适用：1.从立法本意上来说，解释规定的赔偿额度，按照上面的
14、分析，额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用解释规定的双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了解释规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用消法的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。2.从法律的体系上来说，消法既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。解释同样没有规定如果与消法冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不
15、要留下立法的空白。所以说解释和消法都是适用的。3.解释在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出解释规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。其次，我认为要有限制性的分别适用。也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是解释规定的几种情况可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有解释规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍)，这实际上性质的恶劣程度不亚于解释规定的那几种情况，即已经达到了解释实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用消法的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺
