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1、 景德镇市场调研报告 2006年12月第一部分：景德镇城市与经济一、 景德镇现状分析1、区位景德镇市位于江西省东北部，西北与安徽东至县交界，南与万年县为邻，西同波阳县接壤，东北倚安徽祁门县，东南和婺源县毗连，坐落在黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，居东经11657-11742，北纬2844-2956。景德镇市属亚热带季风气候，境内光照充足，雨量充沛，温和湿润，四季分明，山峰层叠，河流密布，山环水绕，景色秀丽。市区平均海拔320米，年平均气温17，年降雨量1763.5毫米，年平均日照时数为2009.8小时。 2、行政划分 景德镇市为江西省直辖市，现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌
2、江区。3、人口与面积景德镇市总面积为5256平方公里，总人口数为152万，其中市区人口有50万。4、交通状况景德镇交通便利，立体交通网络基本形成。火车：可直达北京、上海、南京、黄山、厦门、南昌等地；汽车：九景高速公路已建成通车，206国道景德镇北段超二级标准改造工程已经竣工；景德镇-常山、景德镇-黄山-杭州-上海高速公路、九江-景德镇-衢州的铁路正在规划建设中；西通武汉约3小时车程，南到南昌、北至黄山约2小时车程，西至庐山1小时车程。飞机：景德镇机场已开通北京、上海、广州等航线，水路：昌江水道可直通鄱阳湖达长江。二、 景德镇城市规划 景德镇城市总体布局：一城三区九大功能组团。一城指景德镇城区，
3、三区指文博区、现代区、生态区，三区中文博区包括四个组团：历史文化街区组团（商业、旅游、居住）、东郊组团（工业、科教、居住）、湘湖组团（高教、居住）、浮梁组团（居住、旅游、休闲）；现代区包括两个组团（行政、文娱、居住）、吕蒙组团（高科技产业园）；生态区包括三个组团：昌南组团（公共服务、金融、居住）、洪源组团（商贸、物流、体育、会展）、罗家组团（航空港、陶瓷高新技术开发园）。 三、 现有经济状况分析1、 经济运作简况：景德镇经济发展态势良好，工业与旅游业发展迅速，有力拉动居民收入的提高。2005年景德镇全市生产总值（GDP）达191亿元，比上年增长14.9%。2005年企业家信心指数为143.48
4、，企业景气指数为145.91，均运行在较高景气区间。2005年旅游收入占GDP的比重为10.9，旅游业正成为景德镇市重要的支柱产业。2006年1-8月累计，景德镇市规模以上工业完成工业总产值117.82亿元，同比增长22.42%，比去年同期加快13.46个百分点。2、 固定资产投资：固定资产投资稳步增长，国有资产投资占大部分，增长幅度较大，有利促进企业发展，从而提高员工收入；利用外资形势良好，有利引进人才，创造就业机会。房地产理性缩小稳步发展，2006年1-7月累计房地产开发完成投资9.86亿元，同比增长8.2%。2005年全市城镇固定资产投资规模继续扩大，完成88.07亿元，增长0.4%，其
5、中地方项目投资完成85.76亿元，增长6%,占97.4%,比上年提高5.2个百分点；国有单位投资完成50.0亿元，增长16.1%，占56.8%，比上年提高7.7个百分点。2005年全市实施内资合作项目593个，合同引资94.49亿元，实际进资69.91亿元；新审批外资项目32个，实际使用外资额5101万美元，比上年增长2.6倍。2006年1-7月累计，全市完成城镇固定资产投资45.86亿元，同比增长6.3%。其中：国有单位完成投资18.37亿元，同比下降5.0%；非国有单位完成投资27.49亿元，同比增长15.5%，占投资总额的比重达59.9%，成为投资的主力军。房地产开发完成投资9.86亿元
6、，同比增长8.2%。3、 社会消费品零售额：社会消费零售额快速增长，有力拉动GDP增长，经济活力较强。2005年，景德镇市社会消费品零售总额达58.3亿元，比上年增长19.5%，增速位居全省第一。消费明显升温，社会消费品零售总额在生产总值增长中,消费增长的贡献率达56.8%,拉动GDP增长8.5个百分点, 2006年1-8月累计，全市实现社会消费品零售总额43.81亿元，同比增长16.42%，其中市的零售额36.34亿元，同比增长16.86%，县的零售额1.02亿元，同比增长14.93%，县以下零售额6.44亿元，同比增长14.23%。分行业看:批发零售业实现零售额38.33亿元，同比增长16
7、.11%，饮食业实现零售额4.96亿元，同比增长20.25%。4、 银行存款和居民收入：城乡居民收入提高，消费欲望日益强烈，消费市场更加活跃。截至2006年8月末，景德镇市金融机构各项存款余额达192.94亿元，同比增长15.2%。其中企业存款余额42.27亿元，同比增长17.5%，储蓄存款余额136.84亿元，同比增长14.0%；金融机构各项贷款余额为131.00亿元，同比增长10.4%，其中中长期贷款余额为45.14亿元，同比增长11.3%。2005年，城乡居民储蓄存款122.9亿元，增长16.5%；城镇居民年人均可支配收入达8779元，增长14.1%；农民年人均纯收入达3589元，增长1
8、1.2%。2006年1-8月份，城市居民人均可支配收入达6657.11元，同比增长15.99%，人均消费性支出为4862.81元，同比增长2.89%。5、 居民消费：物价平稳，收入提高，居民消费结构进一步升级。2005年以来，景德镇市场物价稳定，居民消费价格总指数始终处于平稳范围内，至12月末，全市居民消费价格（CPI）总指数为101.2%，同比上涨1.2%。城市化的迅速推进，旧城改造力度的加大，消费结构升级步伐将有所加快，住房、汽车、旅游、消费类电子通讯产品、教育和文化体育休闲等将成为消费热潮，进而转化为城市居民消费结构进一步升级的需求。第二部分：景德镇房地产市场分析一、 房地产运行情况分析
9、1、 投资开发情况回顾分析：景德镇市房地产开发起步较晚，上个世纪90年代初，全市从事房地产开发的公司仅有6家，至2005年从事房地产经营的公司增加到160余家。从1991年至2000年的10年，全市房地产开发投资总额仅为61亿元，2004年房地产开发年投资额已达到18亿元，年增长率超过20%，2005年房地产开发完成投资13.56亿元，比上年下降24.8%，增速比上年回落30.5个百分点，2002年2005年，房地产开发投资总额占全市GDP的比重分别是58、12、109和7。2006年1-7月累计房地产开发完成投资9.86亿元，同比增长8.2%。商品房开发规模较为理性，稳步发展。景德镇市经济适
10、用住房建设于1998年启动，20002005年期间，投入资金总额552亿元，新建经济适用住房总量为736万平方米，其中梨树园二期经济适用住房建设投入3亿元，新枫园经济通用住房投入12亿元，枫居园和其它厂矿企业经济适用住房投入132亿元。每年新建经济适用住房总量占全部商品住房的10至15，为6000多户中低收入市民解决了住房难的问题。由于经济适用住房每年放量结构趋于合理且价格比一般普通商住房价格低20左右，所以，有效平抑了全市商品住房价格。据调查，20002005年拆迁旧房建筑面积总量为21494万平方米；至2005年底，景德镇市人均住房建筑面积达23平方米，比2000年人均住房建筑面积增加了8
11、平方米。全市居民家庭私有住房的比例已达到85。20002005年期间，景德镇市房管部门先后颁发了关于进一步规范景德镇市商品房预售行为的通知、关于加强房地产开发项目申报命名工作的通知、关于规范景德镇市商品房价格管理工作的意见和景德镇市经济适用住房管理办法、景德镇市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法、景德镇市最低收入家庭廉租住房管理办法、景德镇市城市房屋拆迁实施细则等法规文件。政府一系列的政策规范发展了景德镇房地产，使房价增长平稳。2、 房产供需分析20002005年期间，共完成房地产开发投资额56亿元，商品房竣工面积总量为374万平方米。2005年全年完成房屋建筑施工面积236.7万平方
12、米，比上年增长1.0%，房屋建筑竣工面积97.3万平方米，比上年下降0.2%。2000年，全市商品房年交易量为180万平方米，价值4.5亿元。到2004年，交易量达到578万平方米，交易价值达16. 8亿元。20002005年这五年来，一手房交易办证18499户，二手房(含房改房)交易办证6052户。2006年上半年景德镇市房屋施工面积188万平方米，同比下降6.9%，本年新开工面积32.5万平方米，同比下降43.2%，房屋竣工面积29.2万平方米，同比下降36.5%。2006年上半年住宅投资3.1亿元，同比下降1.5%，其中经济适用房0.4亿元，同比下降53%，办公楼房0.02亿元，同比下降
13、63.2%，商业营业用房0.8亿元，同比下降37.8%；3、 景德镇住宅价格分析景德镇的住宅可按价格分为四个等级： 10001200元/（经济适用房价格），14001600元/（地段略差），16002200元/（地段好环境资源配套好），20002400元/（市中心繁华板块）。景德镇市土地成本较低，每亩3040万左右，经济适用房土地更便宜35万，且政府规划大量经济适用房且限于景德镇本地居民购置，既防止炒房又抑制房价。4、 景德镇住宅消费者特征分析l 注重生活配套设施便利性；l 关心子女的教育，注重小区的教育配套；l 不是很注重小区环境与周边的自然环境，对户型的要求够住就好，户型一般要求在1101
14、40； l 景德镇消费者比较理性，不攀比跟风。l 的士司机收入达25005000元/月；商业经营状况良好，一般个体户的收入预计26万/年；企事业单位一般员工工资9001500元。二、 区域发展现状分析1、 房地产区域板块发展现状分析总体板快竞争态势昌河区 昌江区珠江区珠江区房地产市场行情名仕嘉苑城市名都时代奥园斗富弄旧城改造1）、区域概况：本区域主要是以珠江中路为辐射点，区域商业气氛浓厚，人文历史悠久，交通便捷，公共设施配套完善，居住氛围好。城南新区板块是新开拓的昌南大道，是景德镇市拉开城市框架的主轴道，市政府许多重点工程建设项目在这新城区，如财富大厦、西山湖宾馆、紫晶岩宾馆、植物园、体育中心
15、等。而城北板块的道路宽阔，是老城区新崛起的地块，住宅小区建设较多，环境配套设施较全。2）、目前在推的个案（见附表）：名仕嘉园、城市名都、时代奥园、斗富弄旧城改造（整平中）、春天花园、怡景花园等3）、产品分析：该区域为市中心区，商业气氛浓厚，区域内除时代奥园外，多数楼盘的占地规模相对偏小，以多层、小高层为主。区域个案以100150三房为主，区域楼盘有：名仕嘉苑、时代奥园、城市名都。4）、价格分析：目前区域价格行情主要集中在16002300元/，区域楼盘名仕嘉园在市中心地段，依托整个商业配套设施，以及市政配套设施的完善，起价为2280元/，为区域最高；城市名都、时代奥园离中心区偏远，虽整体环境好，但引不起购买者的关注，起价为1600元/，而位于城北板块的住宅价格在在1200-1500元平方米之间(不含经济适用住房)。4）、去化分析：从区域的楼盘的销售来看，景德镇市场上，虽是在市中心区域，各种配套设施齐全的情况下，但价格高的销售速度偏慢（名仕嘉园）。城市名都和时代奥园也经过一段时间的去化，总体销售率好。5）、客源分析本区域个案均有较好的生活机能配套，户型都是以三房为主。主要的客源是以本地的个体营业主、政府公务员、教师，以及
