商业房地产策划流程

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产策划流程 一整体产品策划 1项目分析 （1）项目背景分析 深度了解项目规划要点（设计要点），以此为基本数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示： 总用地面积 容积率 总建筑面积 建筑密度 其中：住宅面积 建筑高度 会所面积 不计算容积率面积 教育配套面积 车位 商业配套面积 建筑特征 了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划： a.交通前景规划状况 b.教育配套前景规划状况 商业配套前景规划状况 c.环境前景规划状况 定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，提炼定位报告

2、的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做： a.着重对产品定位进行总结 b.用专业的语言进行复述 c.对其它项目定位进行总结 d.预示产品对定位的支撑 （2）.项目地块分析 地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现： a.对周边方位进行分析 b.对周边自然景观及建筑物进行分析 c.对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。 d.居住环境分析，包过居住氛围，居住习惯等。 地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。 a.对地块形状进行分析，包过地块四边的

3、坐标点，角度等。 b.对地块的地坪进行分析。 c.对地块的竖向进行分析。 d.对地块的自身环境进行分析。 2.项目创意 （1）项目命名 可能不会是项目的名称，而是项目的创意名，如果有可能的话，也可能是项目的推广名。 （2）项目创意 基本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。 3.规划设计 （1）规划理念 居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做： a.分析客户的背景资料。 b.分析客户的居住心理。 c.初步形成产品的轮廓。 d.形成项目的居住理念。 生活方式，主要从人对生活方式的实在追求去

4、考虑。通过以下步骤去做： a,分析客户的背景资料。 b.分析客户的生活方式。 c.初步形成产品的轮廓。 d.形成项目的生活方式。 总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。 （2）设计表现 场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。 交通组织设计，确定交通路线，区分人车路线。 组团细分，依据道路的划分，将各组团进行细分。 建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。 环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地 4环境设计 （1）项目分析 项目规划分析： a项目的总体规划分析 b项目的建筑及其风格分析 项目地盘分析： a地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施

5、、附近 道路环境） b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势） c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块发展方向） d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析） e竞争对手分析 （2）项目背景情况分析 分析发展商的项目要求 分析项目的文化背景 分析项目附近的人文环境 分析项目四周居住者的消费能力 分析项目的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。） （3）环境创意 环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身情况来考虑，根据以上的项目分析来构想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独一无二的。（4）小区环境要包含的一些主要元素： 入口标志（物） 入口及

6、入口广场 中心广场（花园） 会所 成人休闲区 儿童活动区 运动区（包括球场、游泳池、跑道） 水体景观（例如喷泉、水池、流水等） 绿化空间 消防环道 行人步径、车道 总结：每个项目的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要根据每个项目的实际情况来设计。 5.建筑群特征 （1）建筑群外立面 建筑群的朝向 建筑群总体形象 建筑群外立面细部 建筑群体天际线控制 （2）.建筑群主色调 色调建议分析 二.个体产品策划 1.户型 （1）建筑单元确定 居住人口密度的确定 每层居住户数的确定 建筑单元的确定 （2）整体户型确定 户型定位 户型指标确定 户型格局 （3）户型功能用房确定 厅的确定 卧室的

7、确定 洗手间的确当 阳台的确定 配套用房的确定 （4）户型功能用房摆布 “左右”法则的分析 厅的布置 卧室的布置 洗手间的布置 厨房的布置 （5）户型功能用房合理分析 使用功能分析 内部空间分析 居住心理分析 （6）户内交通路线分析 入户路线分析 室内路线分析 各功能用房路线分析 （7）户型景观分析 露台（阳台）景观分析 窗外景观分析 室外景观分析 （8）室内装修材料确定 墙面材料确定 天棚材料确定 地面材料确定 用具材料确定 2.单体建筑 （1）建筑形体确定 建筑外立面构成 外立面建筑符号 建筑行为表现 （2）建筑外观细部 建筑语言表现 建筑个性化表现 （3）建筑外观颜色 周边环境颜色分析

8、建筑颜色类比 建筑颜色的确定 （4）建筑外立面材料选用 新型建筑材料性能分析 建筑材料使用比较 建筑外立面材料的确定 三.附属产品策划 1.政府基础配套 （1）社区服务 （2）邮电、银行功能 （3）商业配套 2.教育配套功能 （1）中学规模 （2）小学规模 （3）幼稚园规模 （4）特色教育 3.会所 （1）会所功能的确定 （2）会所平面布置 （3）会所外立面特征 （4）会所外立面颜色 4智能化系统 （1）综合布线系统 （2）网络与通信系统 （3）建筑设备控制系统 （4）火灾报警控制系统 （5）安全技术防范系统 （6）管理信息系统 （7）中央集成系统 （8）供电系统 4.项目销售形象 （1）局部

9、小区环境布置 （2）销售中心布置 （3）销售现场布置 （4）施工现场围板包装 （5）示范单位设计建议 看楼通道设计建议模拟经济技术分析 目录 一、财务分析和评价 1、测算假设条件 2、总投资估算 3、投资收益测算 4、财务分析和评价 （1）现金流量分析 （2）评价指标、方法 A、静态评价 B、动态评价 C、评价结果分析 二、不确定因素分析（抗风险力分析） 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 三、结论 四、建议 附件： 1、表一：项目基本数据 2、表二：项目总投资概算 3、表三：项目经济指标评价 4、表四：项目资金投入计划表 5、表五：项目资金回收模拟表 6、表六：项目现金流量表 7、表七：项目造

10、价敏感性分析 8、表八：项目住宅售价敏感分析 9、表九：项目商铺敏感分析 10、表十：项目工程进度表 一、财务分析和评价 1、测算假设条件 （1）本项目一次性开发。 （2）本经济测算引用的成本数据，依数据发展商提供的数据资料及深圳市国土颁布的估价信息。 （3）资金的投入及回笼计划的安排，依据预设的工程进度和销售计划。 （4）预设工程进度包括由于气候影响的非施工日，并考虑了本项目施工场地的影响。 （5）销售计划针对本项目的定位，结合营销策略来预测的具体销售进程。 （6）无无可抗力因素影响。 （7）平均楼面地价按元/平方米计算（计算单位按建筑面积，包括地下室）。 （8）销售均价：住宅元/平方米（含

11、装修） 商铺元/平方米 以上销售价格依据策划报告价格定位 2、总投资概算 项目总投资估算是参考有关规划指标，结合项目必须发生的费用和阶段性准备支付的费用，如地价、基础工程造价、工程开办管理费用测算而得，并结合施工周期销售周期，运用系统模型，求出占用资金的规模和利息。（详见附表一、二），综合上述各项费用，归纳整理由五大部分组成的确项目总投资。 详见下表： 序号项目成本（元/平方米）总额（万元） 1综合地价 2工程造价 3综合费用 4销售及广告费（3.5%） 5管理费（3%） 6占用资金利息 合计 说明： （1）地价按元/平方米计，计量建筑面积按平方米计。 （2）投资收益 序号项目总额（万元） 1

12、总投资 2销售收入 3营业税城建税 4税前利润 5税后利润 基于上述假设和预测，该项目的投资收益情况如下： 说明： （1）上述测算未考虑土增值税。 （2）销售收入中未包括车位的出租收入。 3、财务分析和评价 （1）现金流量分析 根据本项目模拟的施工进度和销售推广计划安排推算的流入、流出、流量以及所对应的时间。详见现金流量表（见附表四、五、六）。 年折现率r：取银行同期贷款年利率为7% （2）评价指标、方法 A、静态评价 通过假设预测，模拟计算出几荐重要的静态评价指标： a、单位面积投资额（单位成本）： b、理论投资回报率： c、实际投资回报率： d、静态投资回收期： B、动态评价 a、净现值： b、动态回收期： C、分析结果评价 通过以上指标测算，该项目净现值为万元，有较大的确利润空间，理论投资回报率，如果能按资金使用的有关措施，把资金的确投入控制在最小量，则实际回报率达，属高回报房地产开发项目。 二、不确定因素（项目抗风险能力）分析 不确定因素分析主要是对项目的风险因素进行分析，通过计算项目在不确定影响下的各项财务评价指标，以考察项目的抗风险能力