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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。南京明发滨江新城市场战略提案目 录第一章 南京总体市场研判一、社会经济背景概况 小结 二、南京市房地产市场分析1、南京房地产开发水平2、土地供应特征分析：3、市场层次分级特征分析4、房产市场供需分析5、南京拆迁状况6、市场需求特征分析三、市场小结第二章 江北区域市场分析一、江北区域社会经济背景二、江北区域房地产市场分析1、江北区域市场概述2、板块分布：3、区域市场特征：三、市场发展趋势研判第三章 市场竞争态势分析一、地块资源价值评析 小结
2、 二、市场竞争态势：三、战略机会点第四章 市场定位一、项目SWOT分析1、项目优势：2、项目劣势：3、项目机遇：4、项目挑战：二、市场问题点与机会点分析1、市场问题点分析：2、市场机会点分析：三、目标市场定位四、首期市场核心消费群描述第一章 南京总体市场研判一、社会经济背景概况1、南京经济持续稳定高速增长，经济实力显著增强2002年南京经济实现近五年最快增长。全市实现国内生产总值1295亿元，较上年增长12.5%，增幅比全国高出约4.5%。其中，一、二、三产业增加值分别为62.4亿元、612.6亿元、620亿元，分别增长6.5%、12.5%、13.2%，一、二、三产业增加值的比重为4.8：47
3、.3：47.9。人均国内生产总值22908元，比上年增长11.2%。数 值增长(%)固定资产投资(亿元)602.9529.7#基础建设投资(亿元)246.546.5#更新改造投资(亿元)109.9920.2#房地产开发投资(亿元)137.6224国内生产总值(亿元)129512.5#第一产业(亿元)62.46.5#第二产业(亿元)612.613.2#第三产业(亿元)62011.2城镇居民人均可支配收入(元)9157.0811农村居民人均可支配收入(元)4578.56.2城镇居民人均住房建筑面积()21.40.8 注 ：#号表示其中。A）产业结构调整步伐加快，结构更为合理。B）固定资产投资速度呈
4、加速增长态势C）人民生活质量稳步提高，城镇居民人均住房建筑面积与国家小康标准（30/m2人）还有差距，居住水平尚有较大发展空间。D）南京人口保持稳定增长趋势2002年末全市户籍总人口为563.28万人，比上年末增加10.24 万人，自然增长率为1.85%，其中市区480.35万人。外来人口是南京人口增长的主要原因。户均人口2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。E）社会事业比较发达2002年，科技进步对经济增长的贡献份额超过50%。人民群众受教育程度明显提高，连续三年被评为全国科技兴市先进城市，文化卫生事业健康发展，基本上适应了群众要求。2、现代化都市框架已经拉开全市
5、建成区面积已由原来的76.34平方公里扩展为186.73平方公里，全市道路交通通行能力和水电气保障能力大大提高，初步实现“还帐型”向适度超型基础设施建设的转变。A）城建规划及建设继续加大力度南京今后十年规划的主目标为 “以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间布局。”2002年以来，政府继续加大城市基础设施投资力度，道路交通、城市绿化、公用设施等建设有了较大改善。二桥竣工、三桥动工、地铁建设、河西新城区（奥体中心）初现端倪。B）2002年南京城市化水平达到60%，进入稳步发展的阶段C）南京确立 “具有部分国际性功能的现代化区域中心城市”，定位更趋务实D）构建城市群，
6、打造“一小时都市圈”2002年南京提出：以南京为核心，以镇江、扬州、滁州、芜湖、马鞍山等城市为支撑，构建“一小时都市圈”。通过城市与城市之间便捷的综合交通网和现代化通讯设施相联系，加强内在的亲和力和相互依托关系，共同形成一个完整的自然、经济、文化和基础设施的机体。构建城市群，进一步发挥南京的经济中心作用，并通过中心城市传递经济吸引和辐射力，提高城市竞争力。3、政策法规激活房地产市场，效果明显2000年以来，南京通过出台（土地政策与交易政策规范化、部分税费减免与取消、金融融贷支持、多级市场建立与规范、住房分配货币化全面实施、旧城改造等）一系列政策，房地产市场反应异常活跃。2002年5月1日进一步
7、搞活房地产市场的若干意见的出台，更加激活了南京房地产市场。 小结 1、宏观经济形势向好，2002年南京人均GDP为2600美元，增长率为11.29%，按同比增速，未来两年内预计将会超过人均GDP3000美元的城市化大关，城市的涓流效应将初步展现。2、南京人口结构处于调整之中，人口结构将呈现家庭集约化、人口分散化以及社会阶层的橄榄型分布等表征。3、随着南京新城市定位的确立，城市发展进一步扩大了城市的版图，“一城三区”将成为城建热点。4、南京已初步具备了居住郊区化和建设卫星城的经济基础，城市的分散作用已开始超过集聚作用，出现了城市人口向城外净流出的发展趋势。 二、南京市房地产市场分析（一）南京房地
8、产开发水平1、房地产市场发展的阶段性特征市场发育程度短缺市场 供应平衡 相对饱和 过剩市场 （全面短缺、结构性短缺） （结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段 家居 环境 服务管理 文化生活方式买家认识阶段认地段 认家居 认环境 认服务管理 认品牌竞争层面提升资源（土地）销售设计资源整合全方位竞争（企业竞争）企业状态提升项目公司 专业公司 管理公司 全能冠军追求境界提升看得见摸得着 看得见摸不着 看不见摸不着但能感受得到 南京 发达城市注：蓝色（左）虚线代表南京市房地产市场目前所处的阶段； 红色（右）虚线代表发达城市房地产市场目前所处的阶段；南京目前还基本处于：结构性短缺市场卖环境认环境重视小
9、区设计房地产管理公司追求看得见摸不着的境界（比如景观、环境等方面）的阶段。南京作为中国房地产市场最具竞争力的前列城市，无论在开发理念、经营思路，还是规划设计、操作模式，都明显地表现出技术先导的用家市场阶段房地产开发的特点。房地产行业的整体水平，在全国省会中心城市中处于较高的档次。已经有了几家在市场有较高知名度的企业，如栖霞、仁恒等。随着房地产市场与开发商的日趋成熟，南京的房地产开发也进入了一个寻找更能够表达和赋予楼盘神韵（以人文、自然为特色）、并具时代感的生活方式为主题的概念市场阶段。虽然南京房地产开发商开始热衷于项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给与需求的角度看，总体还处于从用家市场向概
10、念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、文化过渡）。主要表现在：注重房屋的质量、朝向、户型结构、通风、采光等因素，对物业附加值的考虑相对较少。注重社区环境的园林绿化，注重楼房外立面的修饰，但社区的整体配套和物业管理等方面还需进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务，没能更好的发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用。楼盘开发过多地依重地理位置和自然环境，人文环境的塑造还缺乏手段和力度。市场营销是房地产开发各环节中较弱的一环，更注重市场炒作，而公关销售活动实效营销较少。2、居住发展趋势住房有无面积大小选择户型较好绿化选择地点配套完善选择环境物业服务选择社区参与管理客
11、户选择趋势精神家园居住发展趋势 开发强度的趋势超大规模楼宇开发小区开发大规模主区开发（二）土地供应特征分析：2000年3月，南京借鉴外地做法，开始对国有土地实行招投标，价高者得。国土和规划部门正在加紧制定区域规划，以推出全新的土地转让方式以规范市场竞争。今年聚宝山、上下五旗分别以9.11亿、6.3亿拍出，引人关注。由于城市居民住房长期依托于公房市场，再加上居民住房消费能力普遍低，投资商开发水平不高。因此南京的住房产业始终没有出现过大涨大落的市场波动，这跟南京的土地耗用能力不足有关，即民间土地储备还是不少的。据不完全统计，仅半年来江北区域就批出土地达万余亩，如果全部开发可容纳人口大约在30-35
12、万人。另一方面，南京中心区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。原因是工业用地和军用土地严重的影响了民用商业土地的发展，因此外扩已经是大势所趋。现在的南京可供利用开发的土地存量基本集中都市圈内的西部、东北部、南部和江北地区。对于大部分恋城的南京人来说未来几年内离城而去的现象在所难免。（三）市场层次分级特征分析南京房产市场的城中、城东、河西、城南、城北、亚东及江宁等板块，经过市场盘整已形成同心圆分级层次，各层次各具特色，价格梯级明显，吸引不同类型的住房消费者。其中城区内（含河西）为南京现阶段中高端物业（4000元/以上）主要聚集地；宁南、亚东等近郊为中端物业（3000-4000元/）之所在；江宁
13、、麒麟镇、江北等远郊为中低端市场和别墅市场的发散场所。1、层次优劣势分析优 势劣 势机 会威 胁城 区市场成熟生活便利人文优势楼盘素质良好区位主流市场价格障碍需求减缩竞争激烈污染源隐患经济支撑力强市场认同度高城市经营工业外迁土地供应下降房产结构失调市场预期过高市政利好不足竞争加剧近郊宁南自然环境优良便利交通相对价格优势楼盘形象良好市场形象市场导向潜在市场热点相对环境、区位优势逐步体现城建规划利好市民心理瓶颈江宁、河西竞争开发商预期差亚东自然环境相对价格优势楼盘形象良好生活瓶颈产业链单一新城规划相对环境优势市区资源贫乏产业支撑力不强市民心理瓶颈城北产业支撑便利交通相对价格优势市场形象差污染源隐患外来流动人口市区资源贫乏消费潜力大市政规划不足市民心理瓶颈远郊江宁自然环境优良中低价位产业支撑力强市场运作成型配套不足市场形象差经济结构不均横市场竞争激烈新城规划产业结构调整市区资源贫乏市场关注转好大盘开发轻轨等市政规划不明朗城市经营优势不足优质资源减少
