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1、精选优质文档-倾情为你奉上 “AAA 文林 花 园” 营销策划全案文秋谢谢置业有限公司二00五年四月目录第一部分 太阳宏观市场分析一、太阳的城市性格一）、太阳的地理环境二）、太阳的政策环境三）、太阳的经济环境四）、太阳的文化背景及消费观念五）、太阳城市格局与城市未来规划二：太阳市生活机能总析三、太阳市房地产发展概况四、太阳现有楼盘信息总汇第二部分：项目分析与规划一、项目分析一）、物业位置二）、项目SWOT分析二、项目定位一）、产品定位 二）、市场定位三、项目设计定位一）、设计理念二）、设计原则三）总体平面要求（一）、总体要求（二）、社区大门（三）、区位平衡（四）、景观绿化（五）、停车场（六）、
2、会所（七）、垃圾处理站和公共厕所（八）、区内道路（九）、商业建筑设计（十）、住宅建筑设计四）、建筑本体设计要求（一）、建筑风格（二）、建筑结构（三）、建筑标准（四）、配套设施（五）、户型配比五）、设计指标要求（一）、规划指标（二）、投资估算第三部分 项目开发一、开发模式二、开发实施计划第四部分 营销推广一、目标客户定位二、推广策略三、推广主题：四、推广思路一）、导入新概念：二）、引导性消费三）、关系营销四）、情景营销五）、服务营销六）、定点营销五、销售手法六、整合推广策略一）、推广阶段与主题安排二）、主卖点诉求三）、广告口号四）、媒体宣传策略五）、价格策略六）、付款方式七）、销售走势预测第五部
3、分 项目经济效益分析第六部分 资金筹措办法和使用计划项目概况本案位于太阳市中心的罗庄村，东邻南北大道建设北路，南靠新民街（建委对面），西、北两面为居民区，与繁华商业街“怀府路”仅有百米之遥，周边生活配套设施齐全，理财方便快捷，教育环境优越，此宗地总占地面积约86亩（合57362），原属太阳市粮食局下属的面粉厂所有，地块呈不规则的长方形。拟规划为临街商住两用，区内纯住宅的中高档小区。第一部分：太阳市宏观环境分析一、太阳的城市性格一）、太阳的地理环境太阳位于文秋省西北部，地于郑州、洛阳、焦作金三角地带，距郑州110 Km，距洛阳70 Km，距焦作40 Km，东以丹河、沁河为界和博爱县隔河相望；南与
4、温县、孟州为邻；西与济源市相连，毗邻207国道；北倚太行山与山西省晋城市接壤。焦枝、侯月、太焦铁路贯穿其境，太洛、焦克、新洛公路纵横交织。二）、太阳的政策环境太阳对招商引资非常重视，领导将其作为经济工作的一号工程来抓，制定出台了一系列优惠政策和激励措施。去年实际利用外资1718万美元，增长153.8%，居焦作各县（市）区首位，占焦作市实际利用境外投资总额的四分之一。政府职能部门能够大力配合投资商的投资活动，并能够积极、主动、热情地为投资商建线搭桥。三）、太阳的经济环境太阳为文秋省确定的改革开放发展特别试点市， 2004年全市地区生产总值预计完成79.8亿元，同比增长18.1%，经济总量稳居焦作
5、首位。第一产业增加值完成7.2亿元，增长6.5%。农民人均纯收入达到3501元，增长13.3%。第二产业增加值完成46.2亿元，增长23.9%。综合经济效益指数达到226.3，高于全省平均水平，目前形成了以铝、电、化工、冶金、建材、造纸机械制造、玻璃钢等行业为主的多门类产业结构。第三产业增加值完成26.4亿元，增长12.2%。四）、太阳的文化背景及消费观念太阳素有“覃怀古郡、河朔名邦”之称，受深厚的传统文化的影响，他们的消费观念比较保守，接受新鲜事物的能力不强，概括起来就是：讲求实在，选择谨慎，但是认准的事情会果断出手。五）、太阳城市格局与城市未来规划1、太阳城市格局以怀府路为X轴，以建设路为
6、Y轴，将太阳市区分为四个象限，如图（红方块为本案位置）：YB A XC DA象限为回民居住区 B象限为金融、行政区C象限为老工业区 D象限为老行政区和教育基地2、城市规划发展方向目前，太阳的中心位于怀府中路地段，这里有太阳最繁华的商业大街、购物商场、宾馆旅社、和金融中心；但政府在新时期确定了了“全面西进”的区域发展战略，亦即将沁园路以西的区域作为实现太阳新的发展蓝图的战略地，形成了“怀府路地段以及沁园路以西部分”两个发展中心带，来全面带动整个城市的发展。二：太阳市生活机能总析类别名称与本案距离（m）备注理财机构中国银行0太阳分行总部农行100工行、建行1000购物中心焦百太阳商厦100最大、最
7、高档银莎购物中心500百货大楼1000教育单位实验幼儿园1000最好的幼儿园建远幼儿园300第一小学1000太阳一中1500省示范性普通高中太阳二中1300初中医疗机构妇幼保健院100医药大楼500中医院1000休闲场所焦百广场100沁园公园1000天鹅湖1500太阳最大湖泊市体育馆2000通信机构移动营业大厅100焦百楼下联通营业大厅100中国电信服务中心300宾馆饭店亿万饭店2000高档饭店太阳市宾馆1500银莎大酒店800怀府宾馆600中档饭店新华宾馆200华隆宾馆800机关单位市委1800市政府1700交通局200从表格中我们可以发现，太阳的生活配套设施比较完善，而本案处于怀府路与建设
8、路交汇处，地理位置相当好，是太阳市的正中心，周边2公里内有政府机关、理财机构、购物中心、教育单位、医疗机构、休闲场所、通信机构、宾馆饭店等完善的生活配套设施，具备了一个优质住宅小区的外在条件。三、太阳市房地产发展概况太阳市房地产诞生于20世纪80年代末，以太阳房地产开发公司的成立为标志（开发的第一个盘为沁园路上的沁园小区）。在20多年的时间里，由于公司经营差、服务意识跟不上、政府支持和引导力度不够等原因陷入低谷。到了2001年政府进行房产改革、创造优越的投资环境、制定优惠的税收政策等才使持续低迷了将近20年的房地产市场转暖升温，特别是去年市政府在整顿、规范土地市场以后（原则上已经停止审批单门独
9、院式的建筑用地），太阳的房地产市场进入了一个前所未有的发展空间，但是目前太阳房地产市场正是出于“单门独院建不了、商品楼房没有建”的断档阶段。目前太阳房地产市场三种房产类型供应较多：商业楼、别墅、临街商住两用楼。其中商业楼已经饱和，别墅需求依然强劲，临街商住两用楼仍有一定空间。而唯独商品单元住宅市场是一片空白，从市场调查来看，商品单元房具有很大的发展空间。比较项目过去现在价位300400元/（最高价）1350元/（最高价）主力户型单门独院、二室一厅三室二厅、复式、别墅付款方式一次，分期一次，分期，按揭太阳房地产市场发展变化图从目前太阳的房地产发展态势和太阳人口发展趋势来看，在未来的一段时期内，市
10、场将会越来越规范，竞争越来越激烈，建筑形态越来越丰富，价格越来越高，楼盘素质越来越高，利润空间越来越大，商品房越来越受到青睐。四、太阳现有楼盘信息总汇竞争楼盘基本信息总汇（一）项目名称总建筑面积（）户型分配户型面积（）销售状况绿化率怀府花园40000一室两厅 两室一厅，三室一厅 两室两厅别墅：150，190，294商住：95%以上15%芳园小区底商住B楼2728两室一厅+一间门面房，100%40/间共4层100%0合庆新天地桂园12180两室一厅+一间门面房25套，4层/套双拼别墅10栋单体别墅4栋临街近400/套，双拼别墅250，单体别墅360临街20%别墅50%34%拥军路临街商住楼526
11、5三室一厅，有车库100%单层1353层/套23%0成城花园8687.11三室两厅一卫三室两厅两卫（平层占73%），复式27%118285.82平层65%复式50%20%太阳世豪商厦3000商场隔间，三层整层出售门面房租售里间40/间临街80/间20%0时代广场9487一层为商场，屋顶为休闲广场里间40/间临街80/间35%40%竞争楼盘基本信息总汇（二） 单位：（元/）项目名称均价一层二层三层四层五层距本案距离怀府花园1250 独栋别墅A：1200；B：1350200m芳园小区底商住B楼987.5 20006506506506501500m合庆新天地桂园1100别墅A，1275；别墅B，11
12、611600m临街多层整套出售，400/套（共四层），950拥军路临街商住楼620整套出售，300/套（共三层）18.6万/套1500m成城花园1220门面房25007407305800非门面760太阳世豪商厦2785临街商铺：4500；商场内部：25501000m时代广场售价：4930共一层，临街：6200；内部：47001000m租价：2731共一层，临街：4500；内部：2400第二部分：项目分析与规划一、项目分析一）、物业位置本项目北靠两层小楼居民区，南抵新民街，西至生活便道（靠近欧亚集贸市场），东邻南北大道建设北路，与横穿太阳市中心的最繁华的商业大道“怀府路”仅百米之遥。此区域为太阳
13、市中心区域，凝聚人气、财气、贵气于一身，本案可谓是都市中心的首席“养身居所”，院外繁华、院内宁静怡然。二）、项目SWOT分析（一）优势（S）1、 纯正市中心：位于建设路和怀府路交叉口，是城市的形象和窗口，尊崇的地段只容纳受人尊敬的人。2、 完善的购物、休闲、娱乐、医疗等配套设施，集贸市场毗邻身旁，生活快捷方便，尽享都市繁华，成就城市主角的梦想家园。3、 一流的教育资源：教育是社会的未来，教育投资是最长远的投资，本案周边有最好的幼儿园和省级示范中学，在这里安家就是给孩子的未来投入保险。4、 四通八达的交通路网：市最繁华的两条主干道建设路和怀府路交错身旁，宽阔的道路，自由穿梭的车流，富贵之地，财路通天下。5、 楼房有高度优势，通风采光效果好，居高临下，视野开阔。6、 小区总占地面积80亩，便于营造大社区概念。（二）、劣势（W）1、 位于市中心既是优势也是劣势，噪音比较大，休闲场地较少。2、 价位较高，与别墅价位叫板，建筑形态的比较优势没有。3、 当地人习惯了住单门独院，居住观念与居住习惯一时不容易扭转。4、 初次进入太阳市场，对当地的民俗风情与消费习惯不了解，在营销手段和推广策略上。5、 项目东面建设路上的中国银行、西面和北面的“居民区”、西南的居委会无法拆除，限制了小区的规
