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1、上海普陀区区凯跃明明珠国际际花园产产品定位位建议一、立地条条件分析析24二、项目优优劣分析析27三、产品定定位28四、目标客客户定位位29五、面积定定位29六、价格定定位30一、立地条条件分析析（一）项目目概况位于凯旋路路轻轨明珠珠线，延安安高架中中山北路路中间，项目东面为凯旋路路，南面面是白兰兰路，两侧侧为中山山西路，北北面是曹曹杨路。华东东师范大大学和长风公园就在该地块的南面面。（二）项目目技术经经济指标基地面积：116600平平方米容积率：77.6总建面积：880000平平方米（三）地块块环境概述在该地块的的东、西和和北三个个方向上上主要是是当地的一一些居民民区，如曹曹杨六村、普普陀四村
2、村、沙田田新苑等等，由于于建筑风风格一般般，所以以景观不佳。只只有南面面距华东东师范大大学一站路路，而且且普陀区区最大的的公园长长风公园也在该方向上上，所以以该地块的南面面景观相对较好。（四）环境境卫生、社社会治安情情况1、环境卫卫生情况据悉本地块块原本是是拆迁地，不不会给本地地区遗留下下什么污污染问题。但但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中中山西路路主干道道。来往车辆较较多，造造成很大大的噪音音和空气气污染。地地块周围的社区居民多多为当地的的居民，其其附近道道路环境卫生一般般。2、社会治治安状况况本地块处于于普陀区区的中山山西路旁旁，周围围居民多多为本地上上海人，治治安形式式较好。（五）地
3、块块周围的交通通条件1、环临的的公共交交通条件本地块两面面为中山西西路，是是上海市市区内环环线的主主干道，公公交线路较多，车流量很很多，有有8766、2224、1143等等多条公交线路。（详详见下表表）路面起点终点途经车次地块所处站站名备注中山西路凉城新村怒江路876曹杨路6：1320：53宜川路冠生园路224曹杨路5：4222：52龙华南路大渡河路44曹杨路5：0523：52曹家渡丰庄143曹杨路6：0823：08管弄路新泾新村846曹杨路6：0918：39西区火车站站上体馆924曹杨路6：1619：26西体育会路路茅台路829曹杨路6：0922：39襄杨西路建德花园94曹杨路4：3923：
4、49中华新路新泾五村216曹杨路5：1023：05公兴路虹桥镇69曹杨路6：2423：24永和小区钦州西路609曹杨路62：622：56公兴路仙霞路309曹杨路夜间24：22、11：022、1：42、22：277、3：17、44：022（资料来源源：星观观达阵研研展部）2、临近轻轻轨三号明珠线和延安安高架本地块临近近轻轨三号明珠线曹杨路站和和中山北北路高架架曹杨路出入入口，交交通十分分便利，这也是本项目的最大优势。3、交通条条件综述环临地块的的公共交交通极为为便利，而而且紧邻邻轨道交交通线，因此此，该地块应充分分利用交交通极为为便利这一优势。4、配套设设施l 菜菜市场：本地地块附近就就有曹杨杨
5、市场等综合菜市市场l 商商店、购购物中心心：华联联吉买盛、曹曹杨商场、南部部商场、武陵陵商场，购物十分分方便，但但除华联联吉百威威外，其其他均有有一些距距离。l 小小学：有沙沙田小学学等多所所学校。l 中中学；兴隆中学、沙田田中学、新原原中学、梧桐桐高级中学、曹杨二中（重重点高中中）。l 医医院；普普陀区医医院、长风风医院等等。l 体体育娱乐乐设施：有华东东师范大大学、普陀陀区体育馆、普陀陀区图书书馆和文文化宫等，地地块旁边有一个中运桑拿健健身中心心。l 银银行、邮局、酒酒店：本本地块附近，工工商银行、建建设银行等等近在飓飓尺，地地块对面是是国家邮政局研究所，酒酒店有百百姓人家家大酒店店、中运
6、运上海菜菜酒店、金金大洋酒酒店等。l 其其他：本本项目地块附近有有印钞大厦，还还有复兴大药房，蛋蛋糕店等等种类繁多多的店铺铺，普陀陀区土地管管理局也也在旁边边。配套设施综综述：本项目所处处地段是是居住人人口比较较集中的的区域，各各种的生活活配套设设施比较完善，衣衣、食、住住、行等等都可以以满足居民民的需要要。但从从消费的角度度看，本本地块周边明显缺乏大大型高档档次的购物中心心，所以以本项目的规划划中，可可以把一一楼的裙楼的一部部分做成成大规模和高高档次的购物中心心，以满满足一些些高层次消费者的要要求，提提升附近近商业氛围。二、项目优优劣分析析优势分析l 交交通条件：本本项目位于于内环线线的主干
7、干道中山山北路和和轻轨3号线的中中间，中山山西路有有公交线线十多条，轻轨3号线近在在咫尺，规划中的地铁R3、M6号线也由东面经过。综上所述，该项目的交通条件优势，将成为本项目的一个卖点。l 周周围配套设施：中中山西路路项目所处地段，是是普陀区区大型的的居住区区，附近近的配套套设施比较完善，银银行、中中小学等等，一一应俱全。这这样不仅能够减少项目配套套设施的建建设投入，而而且对以后的的销售宣传将将会起到到很大的的促进作用。l 文文化氛围围；本项目南面面是华东东师范大大学，距离离本地块块仅一站站路，附附近还有华东政法法大学、曹杨二中等等多所院院校。所所以，本本地块所处地段文文化气氛还是比较浓浓厚，
8、对于那些些希望自自己的孩孩子以后后能够得到更更好教育的家家长来说说，无疑疑是一个个良好的的选择。l 项项目地块东东南朝向向，采光光面佳。劣势分析l 占占地面积积：该地块呈长方形的的状态，占占地面积积不大，不不利于项项目整体体规划，个案在环境和景景观规划划上的余余地不大大。l 自自然景观观：本地地块以前是是一片拆拆迁用地，周周围也没有什么标标志性的的建筑，所所以形成成不了什什么自然景景观。唯有有南面的的华东师师范大学集文化化为一体的的景点，给本地块添了一些亮点。l 环环境卫生：本本地块位于内环环线的主主干道中中山北路路高架旁旁，毗邻邻轻轨33号线，噪噪音和空空气污染严重，周周围居民的的环境卫生状
9、况也较一般。不不适合定定位成纯纯住宅。l 项项目如定定位成写写字楼，在付付款比例例，贷款政策策，还款利息息支出等等方面都都比住宅宅成本高高。机会分析l 从从以上提提到的本本地块几大方方面优势势，特别是交通通极为便利利的优势势，是本本区域一些些楼盘无法法比拟的。l 上上海房地地产市场整体走走势和需求量量也较好。l 目目前内环环线内楼楼盘供不不应求，价价格与内内环外的的价差拉拉大。l 区区域附近近在售个个案较少，只只有新湖湖明珠城城后期有有住宅供供应。市场出现空缺。为为项目公公寓的定定位提供供了机会会和市场。l 办办公房的的需求旺旺盛且价价格高于于住宅，是是实现利润最大化化的机会会。l 新新近发布
10、的关关于预售商品品房转让让问题的的决定，将将写字楼、商场排除在在外，会会进一步步刺激写写字楼销售。威胁分析l 本本项目写字楼面临附近的的科创、同创和中关村科技技大厦等等以高品品质写字楼的威胁，l 项项目附近近将开发发的西宫绿绿地商务城的建建设将会会对项目目产生威胁，其规模将达255万平米米，其中中有写字楼规划划。l 公公寓部分分将面临高架和和轻轨造成成的巨大大噪音和和空气污污染，这是本项目公寓寓最大的的威胁。l 项项目在景景观和配套套上无法法和新湖湖明珠城城，中远远两湾城城，苏堤春晓名苑等等高档次楼盘竞竞争。l 加加息政策策的出台台，对众众多购房者的的消费心理将会会产生一一定影响响，预计部分分
11、投资者将会担心心未来利率连续续增长而进入观望期。三、产品定定位从项目地块块的性质来来看，该地块可定位纯办公楼与商住住型酒店店式公寓寓相结合的开发发模式。l 地地块的立地地条件决定了无无法作纯纯住宅产品。l 写写字楼的价格格高于住住宅1,50002,0000元/平米米。l 与与其放大大轻轨和高高架的噪噪音等不不利因素素，不如如最大化化发挥轻轻轨和高高架的优优势。写字楼的交通通优势将将会是项目成功功的最大大因素。l 根根据SWWOT理理论分析和和当地居民民调访获获悉，该项项目适宜宜建造小小户型房型型，主力力户型面积在6090mm2之间。又因因为考虑到该项目的的噪音和和空气污污染严重，建建议不适合合
12、建造纯纯住宅。因此：我们将会是是中高档档甲级写写字楼和和商住型型酒店式式公寓的的混合体体。满足足中小型型公司的的办公置置业和投投资用途途。四、目标客客户定位根据我们对对附近个案的市市场调查查发现，多多数写字楼的客户以投资客居多多，这也是上上海楼市的特特点。个案客层表表项目个案客户层层科维大厦自用和投资资，以投投资为主。杰地大厦以企业主为为主自用用绿地同创投资客中环国际投资客因此项目的的目标客户可以初初步锁定为：1. 区域内中小型型公司，服服务性企业：特别是咨询业业是这种需求求的一大大主力。此此类公司的的启动资资金较少，多多为私营，而且且所需办办公面积较较小，但但是此类类企业数量大大，是小小户型
13、可售售写字楼主力客客户群体。2. 私营中小企企业、创业公司司、SOOHO一一族、外外地企业业、机构驻驻沪办事事处等：它们的普普遍特征征为资金实力不雄雄厚，需需求的办办公面积较较小。他他们可能负担不起起上海中中央CBBD高昂昂的租金金，倾向选择并并非甲级写写字楼集中区域的边缘缘地段，但但交通方方便、价价格适中中的写字楼，既满足了了自用的的需要，同同时也是一一种投资。3. 投资者：因为小户型可售售写字楼的总价一般般不高，最最低总价一般般在600万元左左右，并并且可以以以按揭揭贷款形式式（100年5成成）购买买。他们对写字字楼和公寓寓的需求求特点是是：1、 追追求高效效率办公方式式；2、 希希望在写写字楼的投资回报中获得收益益；3、 经经常会加班，希希望244小时办办公；4、 看看重性价价比，实实用性；5、 希希望上班班离地铁铁，交通通方便，节省交通费用；6、 经经常通过网网络办公公，洽谈谈生意；7、 注注重投资资回报率；8、
