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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页XX广场招商方案（草案）XXX商业经营管理XXX项目组目 录第一章 简介部分2一、YY基本概况3二、项目简介3第二章 经营战略部分4一、文化理念5二、经营定位5三、经营规划6四、经营管理模式（物业管理公司、商管部统一制订）7第三章 招商方案部分9一、招商理念9二、招商原则9三、招商范围12四、招商对象13异地设点招商及本地势力商家13五、招商策略13六、招商须知21七、招商周期（根据项目工程进度实行计划招商）21八、工作流程22九、组织构成22十、招商计划（根据项目工程进度实施招商）23十一、注意事项27第一章 简
2、介部分一、YY基本概况YY市地处豫西南边陲，与鄂、陕交界，素有“三省雄关”之称。位于武汉、郑州、西安大三角和南阳、襄樊、十堰小三角的中心地带，市场辐射面广。总面积2294平方公里。是国家南水北调中线工程渠首所在地，是西部大开发的桥头堡，具有承东启西作用，焦枝铁路纵贯全境。公路运输四通八达，许平南高速公路、207国道和六条省干线穿境而过，靠近312国道、宁西铁路。水路从河口码头入位，通江达海。距襄樊、老河口、南阳三个机场均在60公里以内，可直达全国各地。总体来说，YY市商业布局相对不集中，基本上是以古城路及团结路为商业发展分布，辐射范围在2公里以内，无法全方位满足城市居民的商业需求。目前YY市整
3、体商业格局还没形成一站式规模性的购物中心。二、项目简介1、项目位置该项目位于YY市穰城路与公园路交汇处。东紧靠新老城区连接纽带穰城路公园路交汇段；南紧临YY一初中， 背靠商业繁华路段新华中路、团结路；西临近文化路；北接YY的人民公园，和公园路相连接，紧靠北环路、湍滨大道。本项目地块为目前YY市老城区环境最好、市政配套设施最完善的地块之一，建成后的XX广场将是YY老城区未来的城市商业中心，地理位置十分优越，升值潜力巨大。（项目位置示意图） 2、项目经济技术指标总用地面积：49523.8平方米总建筑面积：150000平方米商业建筑部分：（300000平方米居住建筑部分：120000平方米停车位：5
4、13个建筑密度：31.4%容积率：2.8绿地率：40%以上 第二章 经营战略部分一、文化理念企业价值观 ：诚为商之本 信为商之魂企业精神：诚信为本 追求卓越经营理念：从市场中寻求发展 经营中挖掘效益 从服务中铸就品牌服务理念：细节决定成败管理理念：高素质 高效率 高质量 满负荷竞争理念：每位员工都是经营者 向经营和创利极限挑战服务准则：微笑 真诚 迅速工作理念：工作第一 勇于挑战人才理念：德若于光之源 才若于火之焰二、经营定位1、功能定位XX广场功能定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、运动等主要功能，体现“一站式”购物广场的复合业态。2、经营理念定位打造YY首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光
5、、运动等于一体的“一站式”的购物广场。YY市商住亮点工程，未来YY市唯一核心商圈；环境升级、建筑升级、业态升级、服务升级、消费升级、档次升级、品质升级、管理升级、观念升级、功能升级。3、商品定位走中高档消费路线，以中高档商品为主，约占35%，中低档商品兼备，约占30%，低档商品约占20%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。4、经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。5、品牌定位打造YY市老城区首家 “一站式”购物广场。打造YY市老城区商业航母，“五年领先、十年不落后” 。三、经营规划1、XX广场八大业态的配比面积（暂定）现代超市:4000
6、-6000家电广场:3000-4500餐饮美食广场:1500休闲娱乐:9000高档精品店:4000-6000百货商场:9000商业配套:9000数码通讯:15002、业态综合类：服装服饰类；皮鞋皮具类；珠宝饰品类；精品百货类；儿童用品类；餐饮美食类；综合服务类；休闲娱乐类。具体有：化妆品、黄金珠宝、中高档男女服装、休闲装、高档手表、高档皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用品、高档床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家居用品、精美礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用品、图书音像等；
7、3、配套项目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量贩KTV等；B、健身中心、美容中心、写真工作室、数码工作中心、药店、医疗诊所等；C、银行、邮局、电信服务、福利彩票等。四、经营管理模式（物业管理公司、商管部统一制订）商铺统一返租，由专业公司统一经营管理。（暂定）成立业主委员会、商户委员会，参与项目经营管理决策。统一经营管理原则：统一招商管理统一营销推广统一服务监督统一物业管理管理公司架构： 综合部保安部工程部保洁部商管部行政策划招商销售采购XX商业管理公司财务部网络信息部XX广场的统一运营管理 运营管理是商业广场持久经营，获致长期运营价值的核心工作，也是商业街开发商获得收益和物业价值提升的不二
8、法门。 现代广场管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。 不能统一运营管理的商业街项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销推广、统一服务监督和统一物管。其中“统一招商管理”后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 在成功完成招商及招商推广合作后，我司将继续为贵司在运营过程中的行销推广和运营管理服务方案提供策略性的建议。 建议由开发商、我司、重要商户代表共同
9、发起成立商业街运营协商机构，以便广泛整合多方意见，不断提高商业街运营 理水准。或可由第三方商业运营管理公司全权负责运营执行，我司提供策略性企划和媒体支持；第三章 招商方案部分一、招商理念合作双赢 共同发展一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通、命运相连、风险共担、合作双赢 、共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴。 1.根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担不是由开发商一肩挑，而是分散到各经营主体，共同承担。 2.以适应市场为先导，满足需求为中心，根据YY市场、商圈竞争状况与XX广场总体定位，进行各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在突出集中化、差异化、特色化。3.培
10、育市场，营造XX广场的良好商誉，树立XX广场形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升XX广场知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。二、招商原则XX广场统一招商管理10原则XX广场经过经营定位、业态规划、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，商业广场就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标及促进销售的关键工作。“统一招商管理的十项基本原则，希望能对XX广场的招商、管理工作有所帮助。第一基本原则：要维护XX广场的产业经营黄金比例。XX广场经营黄金分割比例：零售占
11、60%、餐饮占15%、娱乐占25%，招商要注意维护和管理好这个经营比例。第二基本原则：要维护XX广场的统一主题形象和统一品牌形象。XX广场是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：XX广场的招商要在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异的目的就是要让市场有一定的承受力，不能盲目招入同类店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让
12、顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四基本原则：XX广场经营方式的选择原则。XX广场的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。XX广场是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，核心主力零售店的招商较困难，所以招商条件要放宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。建议，XX广场的发展商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部。这样做，第一、可以加强经营控制力度，有
13、利于XX广场长期经营；第二，可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高商铺租金收入。而主力零售商尽量以租赁为主、联营为辅，这样也可以增强发展商的整体控制力度。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个XX广场的运营成败，XX广场辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个XX广场的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到XX广场的形态。特别是XX广场大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）
14、的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃XX广场气氛之作用。第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为XX广场经营具有长期性特点，采用合理自营、托管、租赁和联营做法，根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。第九基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户管理、统一的营销服务、统一营业时间服务、统一的培训服务、统一服务监督、统一招管服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务就是要求“服务出XX广场的品牌与特色。第十基本原则：XX广场为经营
