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1、.鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告前言本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研我们发现市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足，市场对停车场的需求十分迫切。第一部分 十一中和二中地下停车场综合项目背景分析.1. 立项目的（项目综合说明） 1.1 项目说明十一中待建地下停车场围十一中停车场建在十一中(南大附中)操场下，东起鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。二中待建地下停车场围位于鼓楼区东北部地区的市第二中学停车场建设项目，地点位于操场地下，东起青
2、石村，西至一 OO 二工厂宿舍，南起长江新村住宅楼，北至紫竹林。1.2 项目所在区域宏观环境分析1.2.1 鼓楼区的规划鼓楼区位于城区中部偏西北，是市政治、经济、文化的中心城区，也是省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓楼区全区面积 24.68 平方公里，东以路、中央路为界，与玄武区为邻，南以路、门大街为限，与白下区、建邺区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以北路为界与下关区相连。全区总人口为 638330 人，总户数为 199951 户，人口密度为每平方公里 25864 人。其中受过高等教育的人群占 33.35%，人口数量为 203387 人。详情见下表。表 1 鼓楼区人口受
3、教育程度分布6 岁及 6 岁以上人口合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程度人数 609858 203387 162954 149171 73914比重 100 33.35 26.72 24.46 12.121.2.2 鼓楼区主要经济指标图 1 鼓楼区主要经济指标鼓楼区的主要经济指标如上图 1 所示。工业总产值实现了 3.56 亿元，比去年同期增.下载可编辑.长了 42.8%；全社会固定资产投资完成 9.98 亿元，比去年同期增长 40.8%；实现社会消费品零售总额 31.16 亿元，比去年同期增长了 22.9%。鼓楼区作为市最早成型的经济、政治、文化中心是市的重要组成部分
4、，周边生活和商业配套非常成熟，市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地位可见一斑。 1.3 相关政策法律环境1.3.1 对停车场所的相关政策法律环境在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始对停车场的规划和建设予以高度关注，也对停车出台或即将出台一些政策。住宅车库的契税自今年 4 月 1 日起，住宅车库的契税征收比例从 2%上调至 4%。但是由于市拥有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。停车配建标准2003 年 5 月，市规划局针对的实际情况实施了新的市建筑物配建停车设施设置标准与准则，
5、规定一般住宅区中，每 10 户要有 8 个以上停车位，每一幢别墅则要配备 1.5 个停车位。凡是建筑面积超过 1000 平方米的新建筑物应配建相应的停车位。即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来的 0.3 提高到0.8，即达到 10 户 8 个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配建标准则要达到 1，即 1 户 1 位；社会停车场周围 200 米围不许设路边停车；对商场则要求达到最低每 1000 平米 2-2.5 个车位。针对在路面上停车的情况，关于切实加强我省城市公共停车设施管理工作意见提出路停车场不得占用人行道的盲道设置，停车泊位必须满足以下条件：双向道 12 米以
6、上，容许双侧停车，8-12 米容许单侧停车，不足 8 米禁止停车，单行道和巷弄都是 9 米以上容许双侧停车，6-9 米容许单侧停车，不足 6 米禁止停车。1.3.2 汽车产业的相关法律政策新汽车产业发展政策在今年 6 月发布的新汽车产业发展政策中明确提出，“各城市应根据本市经济发展状况，以保障方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设，制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。为规城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。”新汽车贷款管理办法央行和银监会于 2004 年 9 月
7、中旬联合公布了新的汽车贷款管理办法，该办法将自 2004 年 10 月 1 日起施行。新办法对车贷业务品种进行细分，并扩大了放贷围。在个人汽车贷款和用于商业用途的企业汽车贷款方面，新办法沿用 1998 年的规定，设定了最长为 5 年的贷款期限，并彻底终结“零首付”，贷款买车最少.下载可编辑.要自付两成，贷款车辆价格为裸车价格；贷款人将建立信用档案。1.4 市私家车保有量与停车泊位对比分析图 2 市 2004 年车辆保有量与泊位比1999 年的时候，我市的机动车只有 13 万辆，停车位是 6 万个，几乎是每 2 辆车拥有 1 个车位。大约 10 万多个。根据有关部门统计,目前（2004 年）市的
8、机动车保有量已经超过 60 万辆，其中私家车占了 20%，将近 12 万辆。今年 2 月份，私家车比去年同期增长了 57%。与私家车保有量迅速增长形成鲜明对比，市的停车场发展过于滞后，尤其是对社会开放的收费停车场。目前共有各类停车场近 1400 处，泊位 75000 余个。其中只有 697 处共 30000 个泊位是向社会开放的（包括路临时占道停车场、路外停车场和建筑物配建停车场），开放的比例近 40%。目前机动车拥有量与公共停车位之比为 7.7：1，私家车拥有量与公共停车位之比为 4：1。由此可以看出，目前市对停车场的需求缺口很大，而且随着人们收入的提高，中国入世后车价的下跌，越来越多的人能
9、够圆一个有车梦，那么，给爱车寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为迫切，所以未来几年市对于车位的需求将有持续的增长。1.5 市目前停车场的经营现状及成因分析目前，市整体停车位日渐捉襟见肘，但是停车场的经营状况却呈现的是冷热两重天。一方面地面停车场和地面的临时停车位总是爆满，另一方面，在的地下停车场总是处于“吃不饱”的境地，即使在新街口的繁华商业区，平均也有 20%-30%的闲置率。出现路面和地下这样的反差，主要原因是路面停车方便、费用低。地下停车按小时收费，一般分为中车 6 元、小车 5 元，如果是电子计费，1 小时零 5 分钟就要收 12 元。而路面收费停车一般是车次收费，从天亮停到天黑都行，
10、中车 5 元、小车 4 元。目前地上地下收费差距悬殊，不仅使地下停车场发展受阻，还使停车场的投资建设单一地落在政府身上，更使司机享受不到完善的停车服务。2. 项目市场调研结论摘要调研目的通过对二中、十一中周边交通状况、人口情况、经济发展状况、私家车保有量、车流量等市场影响因素的调研，了解当地对停车场的目前及未来的需求量，从而为当地的科学合理规划提供有效的依据。调研围二中地下停车场项目的调研围：以二中操场为中心点，北至路，南至新模马路，东至中央路，西至南瑞路。该区域居住区较多，人口密度大，有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区、蓝山国际公寓、城市先锋及汇林绿洲等。十一中调研围：以
11、南大附中（即十一中）为中心点，直径 1 公里围，东至高楼门，西至上海路及北京西路，北至傅厚岗及大方巷，南至汉口路。2. 二中、十一中周边总体环境分析2.1 周边交通及停车现状（见报告附件项目地示意图）.下载可编辑.二中周边交通及停车现状：二中全名市第二中学，地处鼓楼区东北部。北临路，东靠金贸大街，南临新模马路，与中央门比邻，有多达 30 多条公交线路及一条地铁线路经过，发达的公共交通网络，交通十分便利。由于二中周边属于鼓楼区的老城区，周围的老居住小区如建设新村、长江新村、工人新村等多建设较早，一般都没有建车库，私家车保有量很低；而目前新建、在建的楼盘如城市先锋、汇林绿洲三期、蓝山国际公寓属于鼓
12、北的高档住宅区，都建有车库，其业主的私家车保有量明显高于市平均水平，被称为中心城区的最后富人区。目前在区域的私家车保有总量约为 500 多辆，私家车保有率约为 60 人/车。项目地区域现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区停车场）停车位 400 个左右，单个车位面积 48 平米不等，其中正规停车位生活区外 75 个左右，生活区 200 多个。十一中周边交通及停车现状：十一中全名大学附属中学，学校地处市中心，毗邻鼓楼广场，北靠路，东依中央路，南临北京西路，西偎北路。学校占地面积 27241 平米。项目地区域位处繁华的鼓楼区商业地段，区域企事业单位、商铺、写字楼数量众多，车流量非常
13、巨大，高峰时期的车流量达 100-140 辆/分钟，即使在非高峰时期也达到 50-65 辆/分钟。但是区域的老式居住区偏多，一般没有配套的停车场，该区域拥有私家车的住户比例处于市普通水平。项目地区域现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区外、收费停车场）停车位 1250 个左右，单个车位面积 414 平米不等，其中对外开放的正规停车位 510 个。2.2 周边商业现状二中周边商业现状二中毗邻市第三商圈中央门。中央门地区一直以来都处于城北地区的核心地位，聚集了各类商业网点 460 多家，年成交金额 100 多亿元，接近第一商圈新街口商圈。与新街口地区的大型商业不同，中央门商圈除了有财富的聚集
14、地，成就了很多的百万富翁。十一中周边商业现状十一中位于鼓楼区中心，地处路、路的强力辐射区。路作为三大成熟商圈之一的第二大商业圈，人气不断上升。目前，一千多米的路上聚集了各类商家 200 余家，其中国、国际的名牌、精品、专卖店占 85%以上，全街连续 4 年销售额超过 30 亿元。2. 3 项目周边环境综合分析通过对宏观经济环境及地区经济状况的研究我们发现，十一中及二中地下停车场项目，都位于经济、文化、交通发展水平较高的鼓楼区人口密度较高的居民聚集区部，居民平均文化水平与收入水平都高于市平均水平，商业发展后劲也很大，这个地区的停车设施规划应该充分考虑到满足现状与超前设计并重，以利于区域的协调发展
15、与进步。.下载可编辑.3. 项目立项意义立项思路确立“以科学的发展观”建设和管理城市的思想。以“统筹发展为原则，以科学规划为手段，以完善配套为重点，以市场运作为主题，以政策支持为保障” 的总体思路，通过科学规划与运作解决目前鼓楼中心地区和北部地区商业设施配套相对不足的问题，通过二中、十一中地下停车场项目的规划开发，实现城市的土地经济效益，环境效益和社会效益的最佳组合。迫切的市场需求在两个项目地区域（定义见调研围）集中了十几个生活小区，同时周边的公共性设施及服务性设施也日趋增多，高档餐饮、娱乐设施鳞次栉比。但是由于前期规划上的不足，使得目前该区域各种设施形态分布不均。这其中停车供需失衡问题尤为突出。目前项目地区域大部分车辆停靠在小区路边临时车位及小区之间的道路沿线，车位的需求已经远远大于供给，加上该区属于城市繁华
