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1、精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业北京市清河小区住宅及配套用地出让地价评估报告 北京康正房地产评估事务所报告摘要 受北京房地产开发有限公司委托，我们对位于北京市海淀区清河永泰庄北路小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线
2、外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。致委托方的函北京房地产开发有限公司：受贵公司委托，我所对贵公司海淀区清河永泰庄北路小区住宅及配套用地地价进行评估，为贵公司在向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续过程中，确定项目用地之受让价格提供参考依据。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定该项目用地在估价时点2000年11月15日之正常市场价格为： 估价对象小区住宅及配套用地在
3、估价时点2000年11月15日之正常市场价格为：住宅部分：熟地： 总价：元人民币 大写金额：陆仟贰佰叁拾玖万玖仟陆佰肆拾壹元整 单位地面熟地价：2996元/平方米 单位楼面熟地价：1036元/平方米 毛地： 总价：元人民币 大写金额：贰仟零贰拾叁万玖仟贰佰玖拾陆元整 单位地面毛地价：973元/平方米 单位楼面毛地价：336元/平方米配套部分：熟地： 总价：元人民币 大写金额：叁佰万零伍仟壹佰捌拾肆元整 单位地面熟地价：3482元/平方米 单位楼面熟地价：1204元/平方米 毛地： 总价：元人民币 大写金额：壹佰贰拾伍万柒仟玖佰捌拾肆元整 单位地面毛地价：1459元/平方米 单位楼面毛地价：50
4、4元/平方米北京康正房地产评估事务所 法定代表人盖章： 二年十一月二十二日估 价 师 声 明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件1、 委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、 估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。4、 土地面积依据“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）、“发证函”（京房地证字（2000）第号）上载明的21681.71平方米。5、 本报告按规划用途设定住宅70年、配套综合为50年。6、 报告所确定的土地价格仅供办理土地出让手续的双方参考，具体地价数额以北京市房
5、屋土地管理局最终审定的结果为准。7、 委托方提供的资料是属实的。估价结 果 报告 一、估价项目名称： 海淀区清河永泰庄北路小区住宅及配套用地地价评估二、委托方： 委托单位：北京房地产开发有限公司 地 址：北京市延庆县商业开发区 法人代表： 联 系 人: 联系电话：三、估价方：地 址： 北京市东城区安德里北街21号估价机构： 北京康正房地产评估事务所 资质级别： A级资质证书号：99A051法定代表人：齐 宏联 系 人： 欧阳燕红联系电话： 010- 四、估价对象概况： 估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。1、土地登记状况
6、 根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）、“发证函”（京房地证字（2000）第号）： 土地位置：海淀区永泰庄北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南：小区 北：北路 东：绿化带及高压线走廊 西：北京食品企业有限公司 土地面积：21681.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米； 配套分摊：862.68平方米） 土地级别：根据北京市市政府京政发199334号文及其说明，属北京市六类地价区。2、土地权利状况 估价对象为国有土地，根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第号）、“
7、发证函”（京房地证字（2000）第号），北京房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。根据原国有土地使用证（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字20001583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。3、建筑物和地上附着物状况根据审定设计方案通知书（2000-规审字-），小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。其中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236
8、平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。目前，地上无建筑物。五、估价目的：为委托估价方在向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续过程中，确定项目用地之受让价格提供客观、公正、合理的地价依据。 六、估价时点： 2000年11月15日七、价值定义：本次评估是为委托方向土地管理部门办理土地有偿出让手续，确定项目用地地价提供数额参考依据。本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。 本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包
9、括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。八、估价依据：1、有关政策法规和文件：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇土地估价规程北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准北京市政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知市政发（1993）34号房地产估价规范（GB/T50291-1999） 2、委托估价方提供的资料：北京市城镇国有土地使用权转让合同“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2
10、000）第号）国有土地使用证（市海中外国用（95）字第号）“关于开发建设住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字2000 号）审定设计方案通知书（2000-规审字-）“发证函”（京房地证字（2000）第号）住宅小区总平面图关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复京计基字1998第号宗地基础设施状况企业法人营业执照3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。九、估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：1、 合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、客观性、公正性、独立性原则从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求
11、是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。3、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 4、最高最佳使用原则土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。该宗地的最有效使用方式是住宅用途，规划为居住用地处于最佳效用。5、估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。另外，在土地估价中，我们还遵循了供求原则、公平原则。十、
12、估价方法 在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。 由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。 由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住
13、宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。 综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。十一、估价结果 北京房地产开发有限公司位于海淀区清河永泰庄北路小区住宅及配套用地，土地面积21681.71平方米。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定该项目用地在估价时点2000年11月15日的市场价格为： 估价对象小区住宅用地在估价时点2000年11月15日的正常市场价格为：住宅部分：熟地： 总价：元人民币 大写金额：陆仟贰佰叁拾玖万玖仟陆佰肆拾壹元整 单位地面熟地价：2996元/平方米 单位楼面熟地价：1036元/平方米 毛地： 总价：元人民币 大写金额：贰仟零贰拾叁万玖仟贰佰玖拾陆元整 单位地面毛地价：973元/平方米 单位楼面毛地价：336元/平方米配套部分：熟地： 总价：元人民币 大写金额：叁佰万零伍仟壹佰捌拾肆元整 单位地面熟地价：3482元/平方米 单位楼面熟地价：1204元/平方米毛地：
