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1、附：案例分析题答案建设法规主 编 葛书环附：案例分析题答案第一章 案例分析参考答案一、1本案中的建设法律关系主体是某建筑公司和某学校。客体是施工的教学楼。内容是主体双方各自应当享受的权利和应当承担的义务。具体而言是某学校按照合同的约定，承担按时、足额支付工程款的义务，在按合同约定支付工程款后，该学校就有权要求建筑公司按时交付质量合格的教学楼。建筑公司的权利是获取学校的工程款，在享受该项权利后，就应当承担义务，即按时交付质量合格的教学楼给学校，并承担保修义务。2因为校方在未组织竣工验收的情况下就直接投入了使用，违反了工程竣工验收方面的有关法律法规。所以，一般质量问题，应由校方承担。但是，若涉及结
2、构等方面的质量问题，还是应按照造成质量缺陷的原因分解责任。因为承包方已向学校提交竣工报告，说明施工单位的自行验收已经通过，学校教学楼仅供学校日常教学使用，不存在不当使用问题，所以，该教学楼的质量缺陷是客观存在的。承包方还是应该承担维修义务，至于产生的费用，应由有关责任方承担，协商不成，可请求仲裁或诉讼。二、1香港某房地产公司将光华大厦整个项目转让，属于将自己的合同权利和义务一并转让。合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2第八建筑公司与某安装公司之间的安装工程分包合同的效力不因该项目的整体转让受到影响。总承包单位单方解除该合同属单方违约，安装公司可以
3、据此追究总包单位的违约责任，要求其赔偿损失。按照合同法的规定，该损失不仅包括直接损失，即安装公司前期配合所花费的所有费用，还应包括间接经济损失，即安装公司预期可得利润。三、1本案中，甲是发包人，乙是总承包人，丙和丁是分包人。建筑法第二十九条规定：“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。2对工程
4、质量问题，乙作为总承包人应承担责任，而丙和丁也应该依法分别要求发包人甲承担责任。总承包人以不是自己勘察设计和建筑安装的理由，企图不对发包人承担责任，以及分包人以与发包人没有合同关系为由不向发包人承担责任，是没有法律依据的。本案必须说明的是，建筑法第二十八条规定:“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”本案中，乙作为总承包人不自行施工，而将工程全部转包他人，虽经发包人同意，但违反法律禁止性规定，其与丙和丁所签订的两个分包合同均是无效合同。建设行政主管部门应依照建筑法和建设工程质量管理条例的有关规定，对其进行行政处罚。
5、第二章 案例分析参考答案一、本案业主败诉的主要原因是赵先生等业主在本案中的法律关系主体的错位。占用绿地盖楼是开发商所为，与物业公司没关系，即主体错位；而造成自来水有时混浊、有锈属于正常现象，而且物业公司每次停水或清洗水箱前都事先有通知，所以物业公司没有责任，这是由于事实不清而造成的误会。首先，赵先生等业主应尽快交清拖欠的物业服务费（按照物业服务合同的约定，业主已经违约，否则物业公司将起诉赵先生等业主）。然后，找开发商交涉，如协商不成，可以走司法程序，提起民事诉讼，状告开发商的侵权违约行为。二、李强的做法不合法。本案中涉及三方法律关系主体：即：开发商、物业公司、李强。房屋质量问题是开发商的责任，
6、开发商构成违约；而李强接受物业公司的服务就应该交物业费，否则他也构成违约。第三章 案例分析参考答案一、在进行了庭外取证和听取了双方的法庭辩述后，法院依据城市房地产管理法及相关法律法规作出了最终判决：依法（无偿）收回该土地使用权；判定福利企业与该土地有关的一切手续和产权无效，如果确实需要该土地，应在政府收回该土地使用权后，重新办理出让或划拨手续。其中，当地政府主管部门，尤其是具体责任人的失职行为应由当地政府或上级行政主管部门予以严肃处理。二、本案中，甲公司转让国有土地使用权的行为违反了以出让方式取得土地使用权的转让条件，属非法转让。甲公司没有按照出让合同的约定在合同签订后60日内支付全部土地使用
7、权出让金，虽然取得了国有土地使用证，但该国有土地使用证属违法颁发，是无效的。甲公司没有按照出让合同的约定进行投资开发，没有完成开发投资总额的25%以上，不具备转让土地使用权的条件。甲公司存在非法转让土地的主观故意，应当由县级以上人民政府土地主管部门没收实际获取转让土地的非法所得，并可以罚款。三、1贷款合同和抵押合同均有效。2土地使用权作价2500万元，转让给银行，银行将扣除贷款本金及利息后的余额返还给机床加工厂。3机床加工厂在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权要求获得收益。因此，对于银行的该项请求，法院不予支持。本案的焦点在于国有土地使用权能否抵押。房地产管理法中规定：“以出让方
8、式取得的土地使用权，可以设定抵押权”。本案中，机床加工厂对于作为抵押物的土地，虽然不具有所有权，但是它已经通过出让方式取得土地的使用权。在履行了相应的抵押土地的手续后，它是可以将国家授予的土地使用权作为抵押财产的。机床加工厂以其不具有对土地的所有权，而主张以该土地作为抵押物的合同无效，这与房地产管理法相违背，不能得到法院的支持。四、据群众举报，某市检察机关以王某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪提起公诉。经一、二审法院依法审理，王某被判处2年有期徒刑，缓期2年执行，纺织公司非法所得的800万元被依法没收上缴国库，并被处以100万元罚金。第四章 案例分析参考答案原告因本身损失巨大，遂向市人民法院提起
9、诉讼，要求判被告按协议向其履行交付房屋的义务，并赔偿经济损失。法院在审理中查明，被告虽然领有企业法人营业执照，但它的经营范围不具有房地产开发资格。原告已将被告交付的2000平方米房屋用于安排被拆迁户及解决其单位的住房困难户。法院在对双方调解不成后，作出判决如下：（1）原、被告双方签订的预售住宅协议书无效。（2）被告应在判决生效后10日内，向原告返还人民币110万元，并按中国人民银行固定资产投资利率偿付该款银行利息损失。（3）原告其余的诉讼请求不予支持。一审判决后，被告提出上诉，二审法院维持原判。第五章 案例分析参考答案一、1黄某身为中介公司的法人代表而隐瞒身份与姜某签约，属骗买行为。意思表示不
10、真实的合同无效。2黄某与李某签约是在自己无房产权证情况下，违反了法律规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。由于黄某自己无房权证，所以，黄某与李某签卖姜某房屋的协议，主体不合格，自然无效。此合同也可以撤销。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动，这种行为应由工商行政部门处理。二、郑某与陈某在其订立的房屋租赁合同中，没有规定是否允许转租的条款，应认为出租人不允许承租人擅自转租，应构成对租赁合同义务的违反，出租人有权解除租赁合同。陈某将房屋转租张某的过程中，每月获取的400元属非法所得，应将4个月的非法所得返给郑某。而且陈某在转租时获得的全部租金
11、即每月1000元不能全部看作不正当所得，承租人支付租金后有权对租赁物进行使用，而出租人对房屋已不能进行使用，承租人既然已经向出租人支付了一笔租金，那么，在转租中，承租人获得的租金应扣除该笔租金。张某擅自装修房屋，已构成了对房屋的损毁，构成对郑某的侵权，郑某有权要求张某赔偿损失。三、1根据城市房地产转让管理规定规定，房地产转让应当按照下列程序办理：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。（2）应于签订合同30日内到法定房产交易所提出登记申请。（3）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。（4）房产交易主管部门核发过户单。在本案中，刘军与李全签有书面转让合同，并且在30日内到该市房产交易所办理了交易
12、，缴纳了有关税费，而且房产交易主管部门核发了过户单。根据城市房屋权属登记管理办法规定，因房屋买卖原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。但根据有关法律规定，司法机关在登记机关未核准登记前，要求协助其执行裁定的，房管局作为行政机关应该给予配合。综上所述，刘军即使有权利可以办理登记手续，但在法院解除查封前，该房产登记处无法为其办理房屋所有权证。2房管局产权处的做法是妥当的。3本案处理方法有两种：（1）如果李全与原告达成调解协议，法院解除对李全房屋的查封。这时，刘军即可取得房屋所有权证。（2）如果李全与原告不能协议解决，刘军则不能取得房屋所有权证，法院有可能拍卖原属
13、李全的房屋以解决经济纠纷。四、1根据城市房地产管理法规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”同时，城市房地产抵押管理办法规定：“国家实行房地产抵押登记制度。”“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”。法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，房地产产权登记机关通过登记后，在原房屋所有权证上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押人颁发房屋他项权证，才能使这一权利得到有效的保护。本案中，张某与刘某的抵押虽有合同，但未经登记。因此，张某不
14、能把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合法权利人，并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。2刘某不能挂失，也不能补发房屋产权证书。依照有关规定，所有权证书遗失时才能申请发证，而刘某产权证书在张某处，事实上并未遗失，没有补发的依据。因此，房管机关不能给其补发房地产权证书。五、1中介公司的做法不妥当。根据有关法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。所以，房地产开发公司可以委托中介公司代销房屋，但委托代理可以用口头形式，也可以用书面形式，但法律规定采用书面形式的就应当采用书面形式。在本案中，房地产开发公司虽曾口头允诺该中介公司可以代理销售，但已声明要待签订委托代销协议后方可代理。并且建
15、设部颁发的城市商品房预售管理办法规定，商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书，擅自代理销售房屋，是违反规定的。在代理活动中，代理人必须以被代理人的名义进行。而该案例中，中介服务公司却以自己名义与购房者签订房屋买卖合同，违反了法律规定。2在本案中，中介服务公司应对购房者刘某负责退还购房款和负经济赔偿责任。3本案中，人民法院根据我国房地产产权产籍管理法律规定，即权属登记发证制度，应责令刘某在限期内迁出，该房屋应由张某入住。因为根据本案事实，张某已向市房管局办理了产权登记申请，并领取了房屋所有权证。因此，张某才是该房屋的合法权利人。第六章 案例分析参考答案一、1合同有效性判定：（1）甲与乙签订的总承包合同有效。（2）乙与丙签订的分包合同有效，总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。（3）乙与丁签订的分包合同无效。承包人不得将其承包的全部工程转给第三人或者将其肢解后以分包名义转包给第三人。2甲以丙为被告向法院提起诉讼不妥。甲与丙不存在合同关系，乙和丙之间是总包和分包关系，根据合同法及建筑法的规定，总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的工程质量向总包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。应追加建设工程总公司为共同被告。3工程存在严重质量问题的责
