2022房地产调研报告范文

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1、2022房地产调研报告范文房地产调研报告1一、背景介绍从 20_年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也 从 ZUI 初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，_前的房地产开发企业近 千家，有项目企业预计 300 余个。单拿_，房地产企业已达 428 家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20_收 收入 0.9 亿，20_止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直 接影响地方政府财政收支情况。纵观 200_年-20_某市房地产走势，我们发现，在经

2、历了“控制房价过快 上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，_房 价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八 届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产 税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住 宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。二、影响房价的变动因素 土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源 于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部 分成本都会转稼到消费者头上。随着改革

3、力度加大，中央对财税体制的改革， 土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大， 也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济 学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因 此这是对房价的重要影响因素。税金及费用：20_年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿 目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过 1.2 亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负 7.5 万，平均每平米房价增加 535 元。房产税的开征现状：对从价的按房产的 1.2%征收，从租按照 12%，但对国 家机关企

4、事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水 平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革 就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确 定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收 入 70%来自于商铺及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着 房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会 下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求 2 万/平米，到目前已降至 1.8 万/平 米，该处

5、房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润 2、社会因素国民经 济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择 地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项 都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通 常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就 业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场 需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况 来看，改革开放 20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就

6、是源于 全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政 策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化 程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则 的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升;但 也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均 可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在 一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨

7、价。四、房地产公司如何确定未来的经营战略一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来 促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引 消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首 开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间 以寻求更多的市场。房地产调研报告2第一节调研目的通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周 边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房 地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投 资决策提供准

8、确、有效的依据。第二节调研区域界定本项目位于庐山区前进东路以南 200 米处;调研区域包含九江市浔阳区和庐 山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发 区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主 要集中在九龙街、浔阳路、大中路（步行街）、前进路等商业繁华路段。第三节片区概况一、片区发展现状 九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依避暑胜地、风景区庐 山，是集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体的具有 2200 多年历史 的文化名城。130 多年前，九江就是对外通商口岸，1992 年被国务院批准为长 江沿岸开放城市，经济相对发达

9、，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。 京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江和 京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字 交汇点。长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且 在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区（以北为浔阳区，以南为庐山区）也 存在着明显的差异。浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发 扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济发展水平较高;而庐山区由于远离市 中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一 种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，

10、现今，这 些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此，庐山区经济水平相对浔阳区 来说较为落后。二、片区配套设施状况 随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁 入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。房地产调研报告3一、大丰港房地产发展状况大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰 港处于江苏省 1040 公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港 250 海里、连 云港港 120 海里、秦皇岛港 490 海里、距日本长崎港 430 海里、韩国釜山港 420 海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优 势，

11、使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的大跳板。这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公 速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建 成，从沿海高速公路到上海市区仅需 2 小时车程;大丰港距盐城机场仅 45 公 里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地 航线。疏港四级航道 200_年 12 月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰 港至大丰市区双向 8 车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将 开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格 局已经形成，成为江苏新型的海

12、河联运口岸。大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐量逾 8000 万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达 3000 万吨，木 材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。在大丰港新一轮城市建设高 潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数 量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上 年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购 房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研 究”的市场调研活动，我们

13、从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对 民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常 平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照 “一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成 2 平方公里，五年建成 5 平方公 里、5 万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、 政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规 划建设海港新城东至城东路（原海堤公路）、南靠疏港路（S332省道）、西接滨湖 大道、北临通港路。港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办

14、公楼等开关通航必备的 行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市 政道路和桥梁。目前正在实施五温泉假日酒店、人工日月湖工程、花园路、晨 星路、环湖路、洋辉路北段和中段以及大丰港海洋学院体育场的等项目，并在 此基础上建设港区行政中心，启动开发附近居住小区和商贸区，引导周边地区 的人口移居，为新中心区开发注入活力。启动区的中远期，在港口、工业区进一步发展的基础上，将以大型房产项 目的开发带动启动区商业金融、生产服务的进一步发展。以日月湖为中心的游 乐休闲设施的开发带动整个区域进一步发展。以洋辉路北侧休闲娱乐区的开发 和公园居住区的高档居住区开发为主要方向，同时实现湖西文化

15、中心区的建 设，确立启动区的形象。按大丰港作为盐城港主港区的定位，大丰港海港新城将定位为盐城主城区 的“副核”组成部分，大丰港区重要生活后勤基地，公共服务核心。港城建成 后将集行政、商贸、金融、信息、文化、娱乐、游览等功能于一体，必将成为 海港新城能量集聚、规模效益ZUI先集中的地区，是实现港区一类口岸一站式 服务的重要举措、“以港兴工”、“以工兴市”方略的重要体现、海港新城经 济增长的重要区域。港城5平方公里启动区规划结构为：一湖映五区、五洲拱日月、玉带系南 北、璀璨夺星光。一湖映五区，一湖指4平方公里的人工湖日月湖，环湖 布置居住、科研、商业、综合片区。五洲拱日月，指别墅、休闲、餐饮、公

16、园、文化中心等象5个小绿洲聚集在日月湖上。玉带系南北，指一条绿化生态 走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生态绿地和湿地公园联系在一起，形成 共同发展之态势。璀璨夺星光，指日月湖上各种活动设施丰富多彩，各类岛屿 与建筑群像珍珠一样洒在日月湖上，它们的倒影与日月湖一起形成一道亮丽的 风景线，好比天上的繁星一样褶褶生辉。三、房地产市场分析针对本案滨湖佳苑附近几个楼盘市调分析。星湖花园房价均在4000左右，工人工资在150到160左右，打桩6到7元 一米，多层12米，高层要20米道30米，土建的成本1400左右，发包价格不 明，无土地成本。-市场结论：1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开 发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求 部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开