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1、CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划
2、中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于
3、靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。 第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高
4、速路和东三环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。这一区域与CBD具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。- 现有供应：甲级写字楼为51.5万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为26万平方米特点：区域平均租金高于全市平均水平；因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于CBD和东长安街地区；外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大厦、幸福大厦等物业内办公；区域发展成熟；拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相对集中的区域；写字楼市场未来具有一定的发展空间。 金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街
5、、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。- 现有供应：甲级写字楼33万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为46万平方米特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域内甲级写字楼平均租金低于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为乙级或接近甲级 标准的物业；国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此空置率水平较低；国内金融业、电信业及其相关行业集中于此；金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地32万平方米；根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金融街将力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的
6、整体规划及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。 中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地区的重点项目有中关村软件园、中关村生命科技园和上地信息产业基地。依据中关村科技园发展规划，未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地。- 现有供应：甲级写字楼48万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为77万平方米特点：中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距，由于甲级写字楼数量有限，平均租金水平与全市租金水平持平，空置率稳定；高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；正处于全面建
7、设阶段，整体商务环境正逐步改善；受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素的影响，写字楼销售市场受到商住公寓的冲击；目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资，中关村地区写字楼开发主要依靠国内开发商建设；区域内人才资源、政策环境及产业优势，以及不断改善的办公生活条件，有望吸引外资企业及地产投资商的进入。图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表项 目 中央商务区 东长安街 朝外地区 金融街 第三使馆 中关村现状供给（万平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48未来供给20032008年（万平方米） 138 45 5 46 26 77有效租金(USD/平方米/月) 33
8、.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2空置率 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%售价(USD/平方米) 2000 2650 1900 2100 1535注：以上数据按2002年第四季度计算；租金和售价均为成效价格：区域内没有可供销售的甲级写字楼，考虑了部分乙级写字楼：因区域内没有成交案例，为报价1.2 写字楼的分类在北京的写字楼市场，具有投资潜力的写字楼主要包括国际甲级和国内甲级写字楼。国际甲级写字楼与国际上的甲级写字楼标准相符，国内甲级是按照本地市场现行标准划分的。北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差距。如实用率较低以及通常没有垫高
9、地板。由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量。采用下述标准对北京的写字楼进行分类:图表2-2 北京甲级写字楼分类标准一览表标 准 国际甲级 甲 级地点 主要商务区极好的可接近性 主要的办公区好的可接近性开发商的背景 经验丰富并且资金雄厚 没有具体的要求总建筑面积 超过50,000平方米 超过25,000平方米服务配套设施 满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设施和图书馆 至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种高质量的装修 中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档
10、次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率 70 与国际甲级物业相同的特征高档次的内外装修销售/出租 仅用于出租，或者整层销售 在销售和出租上没有限制智能化系统 楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间(例如：专线数据、网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线或市政线、卫星接收物业管理 由经验丰富的国际知名公司管理 由经验丰富的知名公司管理2、供给分析2.1 现存和未来供给北京的甲级写字楼存量自1996年大幅度增长。截止到2003年底，甲级写字楼总供应量约为360万平方米。图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测
11、 （1990-2008年）资料来源：仲量联行19851995年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年供应量仅为3万多平方米。19962001年年均供应量约43万平方米。2002年北京甲级写字楼市场供给有限。北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集中在东部地区。如：国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科中心、华润大厦、盛世大厦等。无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供应。预计2004-2008年北京的甲级写字楼新增供应量将达到402万平方米，年均供给量67万平方米。根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的50，达到500万平方米。中关村
12、科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米，其中以写字楼为主。金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积64万平方米。此外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级写字楼开发项目。尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量会比计划的数量有一定程度的减少。2.2 甲级写字楼供给特征按照国际上的最佳模式，甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。这个战略通常要求长期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性。国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验。这些开
13、发商或者是海外公司如来自香港、南韩、美国、马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润。与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道。2.3 甲级写字楼的市场表现北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增，主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于需求所至。1999年底，随着网络公司需求增长的强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到8。2001年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响，空置率水平上升。2002年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率持续下降，
14、到第四季度北京甲级写字楼的空置率为13.52。图表2-4 北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现（1985-2002年）3、写字楼需求分析3.1 吸纳量1999年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保持相对平稳的上升趋势。1999年下半年到2000年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。主要原因是IT及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到69.5万平方米。2001年，净吸纳量有所回落。2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受全球经济因素的影响，还与2002年北京甲级写字楼新增供应量有限有关，在一定程度上限制
15、了有效需求。1997-2003年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米。图表2-5 北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002年净吸纳量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000年 度 2003 2004 2005 2006 年净吸纳量(平方米) 北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。通过利用仲量联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经济发展、外商直接投资、产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市“十五”规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用。预计在未来五年（20032007年）北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。对比未来年均
