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1、 物业概况 编制依据 管理目标 管理原则 管理办法 物业服务项目 具体方案 前期物业接管验收方案 秩序维护方案 消防管理方案 保洁绿化方案 公共设施、设备管理方案 机构设置及人员配置 物业管理年度收支预算 前期开办成本E3一、物业概况（按照物业具体位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）鹿寨.迎宾小区位于鹿寨县城南开辟区，小区内共有业主109户；其中入住66户；未入住43户，小区内共设两个出入口，小区为开放式无封闭式围墙；无 监控系统。二、编制依据探物业管理条例探中华人民共和国物权法探广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法探柳州市优秀物业管理项目标准及评分细则三、管理目标1、公共公共设施设备完
2、好率达90%；2、小区内公共绿化植物完好率达80%；3、小区内公共保洁满意率达90%；4、小区内公共秩序维护满意率达90%，公共道路保持交通安全畅通;5、小区内公共部份火灾发生率低于1%；6、管理人员专业培训合格率达90%；7、服务回访率达25%；8、使用人满意率达90%。U!四、管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业服务的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的 管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周 到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础
3、，包括对物业的维护管理 员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度 实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和小区 业主的积极性。物业管理公司应当尊重并按照泛博业主的要求，通过管理处对 物业实施专业化的管理，同时努力争取业主的支持配合，使其能正确使用和维 护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展多种经营， 既满足泛博业主不同需求，又增强物管公司的造
4、血功能，增加经济积累，以利 于更好地为业主服务。五、管理方法（一）实施全程物业管理，从开辟商、业主及专业物业 管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成立“迎宾小区管理处”，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进 管理经验，积极培养 高素质的管理人材，为迎宾小区组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入 ISO9001 质量管理理念，密切结合物业具体实际，制定一套切合实 际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管 理于服务。（五）严格遵守物业管理条例等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案
5、；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营 六、服务项目（一）前期物业接管验收 （二）协助公安部门维护小区内的公共秩序，实行 24小时公共秩序维护、消防、 道路交通管理；（三）公共区域保洁，办公垃圾采集和清运；（四）小区内共用部位和公共设施设备维护和保养 （五）公共绿地园艺的培植和保养（七）小区的各类资料的管理；（八）客户来访登记； 七、具体方案 （一）前期物业接管验收方案1供配电系统2.给排水系统3.公共设施设备4.业主资料5产权资料6技术资料7.验收资料8.图纸资料9.其他交接管理内容:管施：1. 组建接管验收小组，负责接管验
6、收工作2. 掌握物业验收的标准和程序；3. 制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续（二）秩序维护方案管理内容：1大型物品进出管理3. 公共区域巡逻2机动车辆进出、停放秩序的维护4门岗礼仪5突发事件处理1. 物品进出管理小区内大件物品应由管理处与用户 （业主）联系核对物品名称、数量准确无误后方可放行；进入管理区域的装修材料或者货物在指定地点卸货。2. 机动车辆进出、停放秩序的维护对机动车辆进出管理区域实行确认本小区业主车辆并发放确认通行证。向暂时来访进入管理区域的车辆做好各项相关记录。3. 公共区域巡逻小区管理区内实行全年 24小时全天对公共重点部位巡视服务，确保每二小时巡遍小区内全部公共区域
7、，并设置多条巡视路线。 区内巡视a. 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、警棍、笔和巡视记录本，并随身携带小件垃圾袋；b. 巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、门、窗、装修现场等；c. 按秩序管理处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应登记发现异常情况的时间和内容说明；d. 发现异常情况应及时通过对讲机通知管理处，并迅速查明情况，严密监视；e. 遇紧急情况，按应急预案执行；f. 巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备维护人员修复；g. 巡视结束后，交接巡视器材； 夜间巡视a. 夜间巡视的路线时常变化；b. 巡视时注意各通道等，确认有
8、无可疑人物藏匿于其内；若发现可疑人员，须 立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；4. 门岗礼仪a. 对秩序维护员进行礼仪培训，所有秩序维护员进行半军事化管理。b. 进行礼仪培训，执行门岗任务时达到秩序维护员工作行为标准手册。5. 突发事件的处理为应对各种突发事件（火灾、水灾、盗、抢、刑事案件等 ），按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。（三）消防管理方案管理内容：1. 做好消防设施、器材的管理；2. 保持消防通道的畅通；3. 加强装修期间的消防安全管理；4. 严禁违章燃放烟花爆竹；5. 严禁携带、储藏易燃易爆物品；6. 防止电器短路等引起火灾因素。1. 制订并落实消防管理制度和消防安全责任制
9、，做到责任落实，器材落实，检 查落实；2. 制订消防事故处理预案，防患于未然；3. 建立义务消防队，定期组织一次消防安全学习；4. 定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5. 做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态6. 制止任何违反消防安全的行为；7. 积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；8. 发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。（四）绿化，保洁方案 管理内容: 绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化 a.根据气候，给花木适量浇水;b.根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;c制定预防措施，防治病虫害；d. 及时清除杂草、枯枝，春秋两
10、季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正,整修或者补种合适的苗木、花草；e. 定期对建造小品进行修饰；f做到小区公共绿地和花草植被养护完好。清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区内公共环境和公共部位整洁，公共设 施洁净、无破损。a. 公共道路定时清洁，保持整洁清洁；b. 各类公共照明、消防等设施，每两月清洁一次；c. 定期对下水道等排污管道清理；d. 告示牌、指示牌等每月保洁一次；e. 对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。管鮒施：1. 建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作2. 加强业务培训，增强专业技能；3. 落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日
11、 常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率 80%、保洁服务满意率 90%；4. 强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。（五）公共设施设备管理方案：管理内容：1. 公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时报修；2. 公共卫生设施每周检查一次； 管at施：1. 对所有的管理人员进行全面培训，清晰各隐蔽路线的具体位置，并对技术人 员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；2. 对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪 产品的更新换代；3. 建立管理人员巡检制度，确保维修合格率达 90%以上，且有维修记录；4. 采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套
12、设施完好率达 90% 以上。8、物业管理机构设置及人员配备 机构设置根据迎宾小区物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下 安排： 管理职责：1. 主任全面负责物业管理处的工作；2. 管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、回访等;3秩序维护部负责维护小区内公共秩序、交通车辆管理、消防管理等；4清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培 植、养护及业主相关的委托服务等。具体人员配备及工资支出如下部门人员人数月工资标准 （元/月/人）年工资标准 （元/年/人）加班工资合计 （元）工资合计（元）主任（兼管理员）1人120014400426
13、14826秩序维护队长1人10001200035512355秩序维护员10人7008400248086480保洁、绿化工1人70084002488648合计13人_3509122309注:全年需300%支付工资的共11天，（工资已支付了 100%,差额200%）月工资支出：122309一1210192元（九）物业管理年度收支预算L年度物业收入（根据迎宾小区目前入住情况计）：126000元A.已入住： 66户X120元/户月=7920元/月B.未入住（包括在建）：43户X60元/户月=2580元/月月物业收入：A+B=10500元 年物业收入：（A+B）X12=126000元2年度物业支出：125413元（收费依据：广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法 第十三条）（单位：元）支出项目月支出金额年支出金额员工工资10192122309公共设施设施维护费用2002400保洁费1001200绿化费用1001200保安费用3003600办公费用（办公用品、网费、话费）5006000其它5006000合计104511427093.年度收支预算说明年度收入126000元，支出142709元，盈亏16709元本预算中未计入排污费;本预算中未计入垃圾清运费；本预算中未计入员工三金保险费本预算中未计入物业公司收益；本预算中工资标准参照当地物价及工资水平
