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1、重置成本更新重置成本年等值收益额：评估值=2. 未来收益不等额情形第二章 资产评估的基本方法一. 成本法的基本计算公式 ： 被评估资产评估值 =重置成 本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本 x 成新率二、重置成本的估算： 1 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）X单位价格/按工日 或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本 占直接成本百分率2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购
2、建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本（1+物价变动指数）3. 功 能 价 值 法 ： 被评估资产被评估资产年产量参照物=:X重置成本参照物年产量重置成本4规模经济效益指数法： 被评估资产的重置成本=（被评估资产的产量X 参照物资产的重置成本=L参照物资产的产量丿X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法： K=R/R K-资产重置成本与历史成本 的调整系数R某类抽样资产的重置成本R某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1. 观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本 x （ 1实体性成新率）2. 公 式 计 算 法 ： 资产的实重置成本-预计残值 实际已=X体
3、性贬值总使用年限使用年限总使用年限 =实际使用年限尚可使用年限 实际已使 用年限=名义已使用年限X资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： 被评估资产（被评估资产年X折现 功能性贬值额净超额运营年本X系数丿 t=1 v丿（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原四、经济性贬值及其估算:经济性=L-（资产预计可被；资产原设计x mo% 贬值率=1 利用的生产能力生产能力丿X %经济性=资产年收（._所得）（PA）：贬值额=益损失额XJ _税率）Ar, n五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用 年限+预计尚可使用年限）X100%2.
4、 修复费用法：成新率=1修复费用/重置成本X100%六、收益法 ：1. 资产未来收益期有限情况： 评估值/ = t=1Ri-未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时Ri-中还包括期末资产剩余净额。n收益年期r折现率2. 资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值） =年 收益额/资本化率A另n R6 + （+方 t=1资产评估值（预期收益现值）=工前若干年各年收益额X各年折现系数+以后各年的 年金化收益/资本化率X前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法 ：机器设备 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法：（ 1）
5、外购单台不需安装的国内设备重置 成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+ 运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格X （1+运 杂费率）（2）. 外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格 +运杂费+ 安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格X（ 1+运杂费率+ 安装调试费）（ 3） . 外购单台不需安装进口设备重置成本： 重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）X基准日 外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费设备重设备远洋一般取置5%-8成%，本近面洋 原账评估基准日定
6、基物价x骰备购建时定基物价或=CIF价格X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到 岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）. 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本 +安装调试费+人 员培训费+其他（5）.外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和 +单台未安装 国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工 程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）.车辆重置成本国内购置车辆重置成本 =车辆价格+购置附加税+证照及其 他费用进口车辆重置成本=车
7、辆价格（CIF） +进口关税+消费税+增 值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF）X进口关税消费税=【车辆价格（CIF） +进口关税】X消费税率4-（1- 消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF） +进口关税+消费税】X增 值税率2. 进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准 计算或是按一定比例计取海运价=货价X海运费率费率: 一般取 3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）X保险费率 费率可按 保险公司费率确定，一般在 4%左右3） 关税的取费基数为设备到岸价：关税=到岸价X关 税税率4）消费税的计税基数
8、：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）X消费税率4（1-消费税 税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）X增值税率注： 减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价X费率我国现行银行财务费率般为 4%o-5%o7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价X外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费 基数为到岸价人民币率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费率 X减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手
9、续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+ 消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值 税）X费率2.非标准设备重置成本：P=（Cm14Km+Cm2）X（1+Kp）X（1+Kt）X（1+Kd 4n）P非标准设备重置成本 Cm1主材费（不含主要外 购件费）Km-不含主演外购件费的成本主材费率Cm2 主要外购件费Kp-成本利润率Kt-销售税金率Kd-非标准设备设计费率n非标准设备产量Cm1=Z （某主材净消耗量4该主材利用率）X含税市场 价格4（ 1+增值税率） Cm2=Z 某主要外购件数量X含税市场价格4（1+增值税 率） 二. 物价指数法设备重
10、置成本=设备历史成本X 指指测算进口设备重置成本：重置成本=账面原值中的到岸价格X评估基准日外汇汇率 /进口时的外汇汇率X （1+进口设备生产国同类资产价格变 动指数）X（1+现行进口关税税率）X（1+其他水费率）+ 账面原值中支付人民币部分价格X（ 1+国内同类资产价格 变动指数）进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分4 设备进口时的外汇汇率X（ 1+设备生产国从设备出口到评 估时点的价格变化率）三、规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=（被评估资产的产量X 参照物资产的重置成本代参照物资产的产量丿x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法当 x=1 时，被评估及其设备的价格与生
11、产能力呈线性关 系；当 x?1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关 系；当 x?1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 四机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=重置成本X （ 1- 成新率）1. 使用年新率：成新率 =设备尚可使用年限/（设备已使 用年限+设备尚可使用年限）X100%2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限 =名义已使用 年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可 使用年限）X100%其中：加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本） 加权更新成本=已使用年限X更新成本贬值率=已使用量/总使用量X100%贬值率=已使用
12、量/ （已使用量+尚可使用量）X100%五机器设备的经济性贬值机器估算1. 因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值 =1- （实际使用生产能力/额定生产能力） X100%2. 由 于 外 界 因 素 造 成 的 收 益 减 少 ：经济性=资产年收_所得x SA）贬值额益损失额* 税率）,（P/A。r,n）为年金现值系数第四章一土地使用权市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格X正常交易情况/比较 案例交易情况X待估土地区域因素值/比较案例区域因素 值X待估土地个别因素值/比较案例个别因素值X待估土 地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K二
13、ll/（l+r）m三1-1/(1+r)nK-年限修正系数； n 比较案例秃顶使用权剩余年限；m待估土地使用权剩余年限；r折现率若容积率修正：容积率修正系数 =待估土地容积率与低价 相关系数/比较案例容积率与地价相关系数2. 基准地价系数修正法： K=（1+r）N-nX（1+rn-1/（1+r）N1K-年限修正系数；N-最高出让年限；n实际出 让或转让年限；r还原利率、收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：1(1 + r) nP土地使用权评估值；A土地收益；r一-还原利率; n土地收益年限；当n8, P=A/r.即为土地所有
14、权价值，成本法评估值（土地价格） =土地取得费+土地开发费+税费+利息 +利润+土地增值收益利息=土地取得费X土地开发期X相应利息率+土地开发 费X土地开发期X相应利息率X 50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土 地开发费+税费+利息+利润）X增值收益率其中：收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40% 计算假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利 润-税费-租售费用专业费=建筑费Xi （i为一定的百分率） 利息=（地价+建筑费+专业费） r（r 为利息率） 利润=（地价+建筑费+专业费）XP （P正常利润率）； 税费=地价Xt （t为税费）二建筑物评估方
15、法1. 成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2. 建筑物重置成本的估算：（ 1）预决算调整法：地材价 差额=定额直接费X地价价格指数人工费调整数=工日时X价差额/工时；价差额/工时= 评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=定额直接费X当定规定的取费系数 调整后的机械费=工程决算直接费X评估基准日其他直 接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后 的机械费+调整后的其他直接费2. 重 编 预算法：建筑物重置成本=（实际工程量X现行单价）X （1+ 现行费率）土材料差价+按现行标准计算的各项间接成 本3. 价格指数调整法：待估建筑物重置成本 =待估建筑物 账面原值X综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/ 建筑物购建时价格指数
