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1、深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几 个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营 的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和 商业地产后的又一地产开发热点。 但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件 配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。 多数项目分布在人流密集、商业 机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。（表 #）序地名称性质及房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司1罗 湖丹枫白露（五）一房一厅：40、5
2、4、60两房一厅：85、96、102总统套房：119-205高级套房：1100商务套房：1200女士商务套房：1280行政商务套房：1380豪华套房：1700行政豪华套房：1880行政套房（大）：3500总统套房：8000商务廊（会议室、多功能厅） 健身房/游泳池/美容院/按摩池 特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早 6： 30-晨2： 00）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/ 衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具 宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层：护肤装扮用品卫生护理套装奉送水果提供纯净水免费游泳池
3、、健身室赠送当日报纸（6份选一） 微型图书馆借阅、dvd借阅 咖啡、商务廊89折2罗 湖深圳 京华 酒店 公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房：1000商务套房：1200 豪华套房：1500 行政套房A : 1800 行政套房B : 2000京华套房：2200独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、 桑拿/理疗服务、卡拉 OK包房/KTV。礼品店独立厨房卫生间及配套卫具、厨具日常家用电器沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/小型保险柜宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、鲜花安排服务送矿泉水/送报纸/送鲜果当日洗烫服务擦鞋服务托儿及保
4、姆服务24小时中西式客房送餐服务香港中旅3福田东方银座（五）31 250平米标间：高级/豪华/海景客 房：1400、 1600、 1800 行政：高级/豪华/海景客 房：1600、 1800、 2000海景/海景阳台/主席/花 园/大使/总统套房：3000、3200、8800、8800、10800、 16000商务中心（传真服务、彩色打印、文件装 订、过胶、翻译和快递、票务服 务）各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商场中餐厅西餐厅茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋DDD电话/IDD电话宽/带上网 部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃 气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的
5、 餐具）商务中心服务秘书服务：打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带； 电话传真、影印赴物、设备租赁服务等瑞雅公司序地名称性质及房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司4南 山国际 市长 交流 中心一房一厅（36-51 ）两房两厅（67-76）五星级大堂、金融中心（银行） 高级中、西餐厅、 便利店、洗衣房，高品质商务交流中心（会议厅）毛坯独立卫尚未开业东方酒店管理公司戴德梁行5罗 湖京 基冻 方华 都单身公寓一一31、一房一厅一一38-45两房两厅61-69园林、泳池、会所、按摩池全装修：宽带上网，独立厨卫； 厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的 燃气灶、普林西斯
6、消毒柜；洗脸 盆及水龙头。（铝质吊顶天花及欧 普节能灯、地、墙高级面砖及低 砖）浴室洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙 头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕 所纸架、毛巾架、换气扇电视、电话、网络插座、报警器 按钮；家具、空调、热水器；大堂礼宾服务：接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹； 汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、 公共信息查询；商务服务：商务礼仪服务一代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续； 商务秘书服务一协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务； 文件翻译、传译；家体投资理财；国内外求学、考察、培训及旅行安排； 酒店预订、
7、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育）；传真、复印、打字、及电子文件服务；特别委托的上午主力服务；安排商务会议、利益 贺卡、鲜花代订；洗衣及家政服务洗衣一联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务家政一钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房 屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。客户服务时尚生活顾问及讲座；业主健康档案、健康咨询、病人看护；社区文娱活动；联系家教及补习；其他维修服务建立房屋档案、提供维修服务；家庭急修；家用电器安装协助；家庭装 修协助、水、电、气设施定期检查；特别委托的其他服务戴德梁行6福田京 基御 景华庭单房27-35一房一厅 32-51两房一
8、厅45-52两房两厅58-75三房两厅79-83三大主题会所娱乐休闲会所、CEPA商务会所、星幕会所； 室内恒温游泳池、健身舞室、桌 球室、沙弧球室；以水流为主题 的园林；商务多功能厅、BOBO生活馆、网络厅房简装、送空调卫生间：洗脸盆及龙头、座厕、化妆镜、排气扇、厨房：橱柜、脸盆龙头、抽油烟机娱乐休闲服务、CEPA商务会所戴德梁行序地名称性质、房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司7罗 湖逸 一、 置地轩(龜单房：26-32一房两厅：37-44两房两厅：54-58按摩游泳池、健身房、篮球、羽 毛球场、乒乓球室桌、桌球室、 酒吧、茶座、棋牌室，商业街、 商务中心、六星级大堂、商
9、务中 心、水景观光电梯1000元装修厨房：吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、橱 柜、抽油烟机、炉灶；（防滑地 砖、高级面专）卫生间吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、龙 头及花洒；排气扇、热水器；但 体空调厅房复合地板、墙纸、顶灯、踢角线餐宴服务（中西餐饮、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、 餐厅订位服务、筹备家庭聚会、歇班喜事庆典服务）；商务礼仪服务（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、 代订利益贺卡、鲜花服务）；酒店礼宾服务（城市资源咨询服务、保险箱服务、代客留言服务、代客临时保存、接受物品、电话叫醒、住客电话飞线服务）私人管家（定期清洁房间、专业洗熨送服务
10、、代订餐饮食品、报刊服务、代购家具杂物品、托儿服务、代办汽车清洁服务、代交纳各类费用服务、24小时医疗咨询服务）投资服务（一站式租售服务、香港会计师咨询、律师驻场顾问服务、基金投资顾问服务）全球代租豪华专车、的士服务；代订全球票务、全球酒店预定服务； 代办全球旅游签证服务；国际CEPA顾问咨询服务、全球货币兑换服务、代办邮件全球速递、收发服务戴德梁行8盐田东方威斯豪华单人房：488豪华双人房：588 行政套房：888高级度假套房：1680 豪华度假套房：2288餐厅、商务中心、KTV包房 长途电话服务没有独立厨房冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸（二期有：歌舞厅、恒温游泳池 多功能会议室）没有特色服
11、务9福田趣园一房一厅 62-74一房两厅52-59中、西餐厅；咖啡茶座；健身房、 红酒楼、雪茄房；恒温游泳池； 桑拿按摩；会议室；一卡制电梯（楼层自动控制功 能）都有独立的厨房、保险箱（燃气灶、抽烟机、冰箱）开始筹备阶段，未规范第二节深圳酒店式公寓的特点、房型及面积根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房 厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。目前在售的酒店式公寓房型楼盘名面积户数比单房京基御景华庭37-3515%京基东方华都3115%置地逸轩26-3220%一房国际市长交流中心36-5180%京基御景华庭33-5125%京基东方华都38-
12、4570%置地逸轩37-4445%二房国际市长交流中心63-7620%京基御景华庭56-7340%京基东方华都61-6915%置地逸轩54-5835%三房京基御景华庭79-8220%在销售项目的户型比20%80%京基东方华都户型比二房单房15%15%一房70%国际市长中心户型比 二房一房从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型， 以一房为市场主导， 其次是两房、 单房。面积分别为：单房： 27-32平米；一房： 38-45平米两房： 54-69平米此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积 开发特点基本一致， 没有大房或大面积的户型。 一方面说明深圳的酒店式公寓正 趋于成熟；
13、 另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累， 对 这一市场的认识逐步深入。二、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方 威斯外， 每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。 并且各个功能区域布置紧凑， 实 用性强。户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附 带大阳台，来增强房间的采光、通透性， 一是从视觉上消除房间因面积小而局促 的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足 2.2 米，是不计建筑面积，加之阳台送一半 面积，客户买到的户型使用率都超过了 100%，增加了客户购买欲。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档
14、次也比较高。这是因为多数酒 店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物 十分方便。此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性， 或营造卖点。1、星级大堂般酒店公寓都配备层高在 6-10 米的大堂，体现出楼盘的气势，便于今后 装修，给业主尊贵的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。号称六星的仅有置地逸 轩。但目前所见最华丽的是东方银座。 除了它自身装修华丽外，一是因为它的大 堂面积大，功能布局合理。另一方面，6米多的层高，给人贵族气派。三是其有 上档次的茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。2、主题会所酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。一般会所功能主 要配备休闲娱乐功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主题内容休闲娱乐类按摩室、桑拿浴室、健身室、恒温游泳池、美容院 棋牌室
