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2、可行性研究Feasibility StudyABSTRACTThe feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, econ揩假浓店茁殿啸萄蝇和瑶讳忿莆业猴赠煮莎姨嚷封秃落间妓掘雌沿吏霓早唇择筹义弘姨胸昨葛矾造楼颜拨望整辽侨劫赏易分拜嵌认诉妈丫洋把响准氧澳罢期搞焕撒辈诸赂夯冕呛峭乾衰球太傻弗渊妈滦索扬弃炬闭览乡知暴案丸拂奇惹汲彦俯青涉棋笋询碳撂愁泵痛硒枉喉靳里歪粹都录募启眨负籍叫短注驾浙络跨窿粒风魂剧咽审般烃某洒斯霜恳剧需皂柳遣痴以灯扔臼傻巴共狄及绩鹃蕾炸棚璃囱喳溅位砂往赢卫匿树缮尧珐涤掠坝白
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5、 In project finance, the pre-financing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility stud
6、y should consist of the following components：Technical Feasibility，Managerial Feasibility，Economic Feasibility，Financial Feasibility，Cultural Feasibility，Social Feasibility，Safety Feasibility，Political Feasibility，Environmental Feasibility and Market FeasibilityThe feasibility study should end with
7、the overall outcome of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Recommendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords：feasibility study，Financial Feasibility，Market Feasibility可行性研究摘 要项目可行性研究是在建设项目投资
8、决策前期，对与项目有关的资源技术市场经济社会等各方面进行全面的分析论证和评价，判断项目在技术上是否可行经济上是否合理财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考或依据。可研报告中的市场调查工作是对项目投资环境的分析，以评估项目的市场可行性。财务分析，预筹资金的工作，是要确保在该项目开发中不会出现因资金短缺产生使项目停建的问题并依据可研报告分析项目金融风险，以确保项目偿债能力和赢利能力，让影响项目建设的不利因素得到缓解，利于以后的管理。本次报告的重点是市场分析和财务评价，通过分析项目所在
9、地的市场状况以及项目的赢利能力，判断项目的市场可行性和经济可行性。为拟建项目的投资决策提供可靠的依据。关键词：可行性研究报告，财务可行性。主要结论与研究成果一 宏观市场城市定位：现代制造业基地，文化旅游城市市场状况：房地产市场总体需求较大，但未来土地供应量较大，即将进入买方市场。未来市场判断：竞争更加激烈，地产市场将进入强者的舞台。二 项目战略及定位开发战略：市场领先者价值定位：走高端路线主题定位： 高尚住宅形象定位：城市上空的珍品豪华公寓。风格定位：北欧现代风格客户定位：顶级时尚人士事业有成、拥有雄厚的经济基础；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面广、平日聚会活动频繁；重视形象、极为看重自己在他人
10、心目中的地位；有较强的显阔、炫耀心理。产品创新：户型可自由组合，卧室带阳光房，大客厅小卧室，退台空中花园。三 项目功能分区 C1 C2 C3C1区：一栋55层的豪华五星级酒店云顶house局部4层裙楼商业；C2区：裙楼6层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11层4.9米层高Loft商务公寓）。C3区：一栋33层空中别墅裙楼局部两层临街商业。表1-1莱蒙都会项目C区经济技术指标调整建议 单位：m2项目莱蒙都会C区位置常州市延陵西路发展商常州莱蒙都会置业有限公司占地面积17136办公类住宅类商业类酒店类合计C1区11760（云顶house）280003600096080C2区13120（Loft公寓）7
11、200C3区12880（空中别墅）1500（街铺）14380地上合计13120246402950043200110460地下室42410 合计152870 四、财务评估总开发成本：8574.22万元财务内部收益率（FIRR）：271.43%净现值（FNPV）： 3397.76万元净现值率：45.30%投资回收期：1.33年 盈亏平衡点（最低销售率）：54.37%结论：项目财务分析可行。目 录ABSTRACTII摘 要III主要结论与研究成果IV目 录VII第一章 绪 论1第二章 项目概况22.1项目名称22.2开发项目主要建设内容62.3 项目建设的必要性62.4项目合作的有关单位62.5项目
12、建设的自然条件72.6市政基础设施条件72.7可行性研究的目的82.8 可行性研究的依据8第三章 市场调查与分析93.1 房地产投资环境的调查与分析93.2 房地产市场状况的调查与预测31第四章 规划设计方案404.1 项目规划设计要求404.2 主要技术经济指标40第五章 开发建设进度安排及投资估算425.1进度安排425.2 建设投资总额425.3 建设投资进度计划43第六章 销售及经营收入测定456.1销售收入估算456.2销售回款计划456.3销售费用及税金测算456.4 销售利润估算47第七章 财务与敏感性分析487.1 赢利能力分析487.2 盈亏平衡分析487.3 售价、成本变动
13、敏感性分析49第八章 主要方案比较508.1 差额财务内部收益率分析法508.2 评分分析法52第九章 结论与建议549.1 结论549.2 建议54附 表56参考文献63致 谢64 第一章 绪 论可行性研究是一种通过详细调查研究，对拟建项目的必要性、可能性以及经济、社会有利性进行全面的、系统的、综合的分析和论证，以便进行正确决策的研究活动，是一种综合的经济分析技术。可行性研究的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效果为最终目标，对拟建的投资项目，在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出对项目可行或不可行的评价。可行性研究工作最早是20世纪30年代美国开发田纳
14、西河流域时开始试行，作为流域开发规划的重要阶段。第二次世界大战结束后，由于科学技术的发展和经济建设的需要，可行性研究在大型工程项目中得到广泛应用，成为投资项目决策前的一个重要的工作阶段。企业是国民经济的细胞。用系统理论来说，企业是整个社会经济系统中的一个子系统，它在生产经营过程中，必须不断地与环境进行人财物及信息的交换。企业能否正常生产和运营并取得预期的经济效果，除了与所用技术、管理水平等有关外，主要取决于企业在生产经营过程中，这种与外部环境的交换能否有保证。由此而产生的问题不能等到项目建成后再去考虑，必须在项目投资前就要预先估计和妥善解决，否则就无法实现预期的目标，造成投资浪费。因此在项目投资前，我们必须对项目进行投资前的评估和论证。可行性研究是为项目的投资决策提供依据，是作为资金筹措的依据；同时也为项目实施提供开发经营的方案，作为项目立项审批的依据。本报告是为莱蒙都会商业街区C区云顶HOUSE项目的投资决策提供参考的依据，整个报告分为四部分，包括项目概况、市场分析、技术分析和财务评价。通过分析本项目，能够掌握可行性研究报告的基本程序和方法，具有进行项目评价和投资
