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1、阳泉项目市场调查报告新加坡豪斯（中国）机构北京筑工社房地产投资顾问有限公司2005 年 5 月 8 日目 录第一部分阳泉城市介绍一、城市简介 .1二、城市发展战略 .2第二部分阳泉商业市场分析一、商业区域分布特点 .3二、商业形态及规划分析 .4三、重点区域分析 22四、阳泉商业市场总体分析 .23第三部分阳泉住宅市场分析一、 阳泉住宅市场竞争分析 .26二、 主要竞争对手分析 .32三、 市场结论 .35第四部分 项目分析一、 项目开发条件分析 .36二、项目 SWOT分析 .39三、项目竞争力分析 .41四、项目发展定位 .42第五部分产品初步规划建议一、产品总体风格建议 .43二、住宅部
2、分的产品建议 .45三、商业部分的产品建议 .46第一部分 阳泉城市介绍、城市简介1、城市地理 阳泉市位于山西省中部东侧、太行山中麓西侧，距晋、冀两省会太原和石家庄各120 公里。山地和丘陵占全境面积的 85%左右，地形西北高东南低。2、城市人口阳泉市辖盂县、平定两县，城区、郊区、矿区、开发区四区， 32 个乡镇， 12个街道办法处， 1035个行政村，总面积 4452平方公里，总人口 129.59 万。3、城市地位 阳泉市是经国务院批准的甲级开放城市，地处太原、石家庄两个省会城市的中间位置，位居东部发达地区与中西部的结合地带。4、城市经济2004 年阳泉市国民经济继续保持高速增长趋势 ,全年
3、共完成生产总值 150.24亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.0，增幅比上年加快 2 个百分点，增长速度分别比全国和全省平均增长水平高 5.5和 0.9 个百分点。其中，第一产业实现增加值 3.11亿元，增长 14.5%；第二产业实现 增加值 94.21 亿元，增长 16.2%，第三产业实现增加值 52.92 亿元，增长 13.1%。2004年本市固定资产投资继续增长，全年全社会完成固定资产投资额49.17 亿元，比上年增长 30.1%，其中房地产开发投资增长 13.1%。全年完成房屋施工面积 154.28万平方米，完成竣工面积 67.35万平方米，分别比上年增长 65.2%和 39.2
4、%，均创历史新高。豪斯机构/北京筑工社HOUSE GROUP/ BEIJING ZHUGONGSHE5、城市居民收入水平随着全市经济的高速增长和企业经济效益显著提高 ，在岗职工工资收入呈现大幅增加。2004年全年在岗职工平均工资达 14169元，比上年增 长29.76%。全年城镇居民人均可支配收入为 7998.03元，比上年增加1361.15元，增长20.5%,扣除物价因素实际增长16.1%。城镇居民人均消 费性支出5030.71元，增长20.7%。全年农民人均纯收入3437元，比上年增加325元，增长10.5%，扣除物价因素实际增长6.45%。农民人均生 活消费支出2636元，增长23.8%
5、。城乡居民收入的大幅提高，促进了市场消费需求的快速增长，新的消费热点层出不穷。全年社会消费品零售额完成48.3亿元，比上年增长20.2%。、城市发展战略1、实施工业强市战略实施工业强市，突出工业的带动作用，通过工业的崛起，为第一、第三产业及整个城市的国民经济发展提供强有力的支撑。建设新型能源和新型材料工业基地，把资源优势转化为经济优势，增加财政收入，增强经济实力，加快城镇化步伐。2、实施精品农业战略农业实施精品工程战略”，大力发展农业精品工程，构筑成高产、优质、高效农业精品群”，以此影响和带动全市农业成为具有明显区域特色和较强自我发展能力的现代化产业。3、实施“外向带动”战略积极实施“外向带动
6、”战略，加大招商引资工作力度，出台一系列鼓励进出口贸易的政策，维持外经、外贸、外事工作保持良好发展的势头， 改善投资环境，积极利用外资。4、实施科教兴市战略把科技和教育摆在经济和社会发展的重要位置，加大科技和教育的投入，着力推进科技创新和进步，加强技术改造和科技成果向现实生产力 的转化。增加教育投入，加快发展各级各类教育。促进科技与教育的发展，深化教育体制改革，积极实施人才战略，创造人才引进和培养的良好 环境。切实把经济增长方式转移到依靠科技进步和提高劳动者素质的轨道上来，促进城市经济和社会的持续、快速、健康发展。第二部分阳泉商业市场分析、商业区域分布特点阳泉商业目前已经形成三个相对较为聚集的
7、商圈，分别是：兴隆街商圈；矿区北大街商圈；南大街-火车站商圈。1、兴隆街商圈兴隆街商圈是阳泉的传统商圈，也是目前阳泉的核心商圈所在。该商圈以兴隆步行街为中心，范围是东到福寿街，西至华盛街，桃南东路以 南，新建路以北所围成的区域。区域内聚集了 6家大型商场，其所占比例约为50%,其中华龙购物中心及华联商厦为阳泉商业档次及知名度最高的综合购物商场，成为该商圈的核心所在。2、矿区商圈矿区是一个相对独立的区域，是一个相对自给自足的小社会。该商圈为区级商圈，辐射范围仅限于矿区。2003年以后，位于北大西街的天利购物广场的建成营业，逐步形成以天利购物广场为中心的矿区商圈；一方面是天利购物广场在形态、业态、
8、配套及商品档次方面均属于阳泉市一 流商场的行列，另一方面其相对远离兴隆街，而更靠近矿区的居民（其西侧即为日谭小区一一成熟的居住小区）。3、南大街-火车站商圈该商圈为市级商圈，是政府部门及居住区的集中地，以火车站德胜街与南大街为核心，以手机、宾馆酒店及餐饮娱乐等业态为主，商圈界线较为模糊。-# -、商业形态及规划分析1、兴隆街周边区域街道商业业态分析(1) 兴隆街步行街沿街商业兴隆街是阳泉市的核心商业街，以其为中心，辐射邻近的福寿街及周边支线街道，共同构成了兴隆街核心商圈。该街道内目前共有大小商业店铺165家，营业面积约1.8万平米。按商铺数计，服装、皮具、鞋帽等是该步行街占商铺总数最多的业态，
9、共为83家，所占比例为50.30% ；其次为餐饮、娱乐类，共有24家，约占15%的比例；再次是其他类(具体看备注)，有20家，比例约为12%。按营业面积计，百货、商场、超市等共有11家，营业面积约为1.168万平米，占总营业面积的63.33%，居第一，其中较为突出的有：华龙购物中心、日日新商场、温州购物中心等；其次为服装、皮具、鞋帽等，其营业面积约为3630平米，所占比例为19.68%。兴隆街步行街及支路各种商业业态总体分布比例业态种类店铺数经营面积m2店数所占比例面积所占比例商场、白货、超市11116806.67%63.33%服装、皮具、鞋类83363050.30%19.68%礼品、装饰品3
10、181.82%0.10%餐饮、娱乐2488414.55%4.79%医药、保健43292.42%P1.78%珠宝首饰、化妆品54823.03%2.61%书店、文具用品1200.61%0.11%家居用品72984.24%P1.62%电器、电子、通信41082.42%0.59%银行、证券31961.82%1.06%其它2079912.12%4.33%总计16518444100%100%租金分析主街一层沿街租金从170 - 1660兀/平米月，其的商铺，其面宽为 3米，进深为1 - 2米，这是 主力租金为200- 350元/平米月，租金南向北逐 支路租金为75- 300元/平米月，主力租金在 咼点，向
11、周边逐次降低。主力店铺面积位30威中 800- 1660元/平米月，巷个别现象；E次降低；150元/平米月，以兴隆街为 -50平米。备注：其它包括塑料制品、报社、婚纱馆、网吧、打字复印、茶庄、食杂等(2) 桃南东路商业街桃南东路位于兴隆街北侧，处于核心商圈边缘。总营业面积约为3.2万平米，商铺总数共为112家；该街道有4个大型商场，合计营业面积约为 2.8万平米，占总营业面积的87.53%，其主力商家为华联商厦;服装、皮具、鞋类等商铺共为69家，为该街商铺数最多的业态，约占该街商铺总数62%。桃南东路商圈 各种商业业态总体分布比例业态种类店铺数经营面积m2店数所占比例面积所占比例商场、百货、超
12、市4280503.57%87.53%服装、皮具、鞋类69224461.61%7.00%礼品、装饰品1100.89%0.03%餐饮、娱乐42563.57%0.80%美容、美发31932.68%0.60%医药、保健1240.89%0.07%珠宝首饰、化妆品2681.78%0.21%家居用品1180.89%0.05%豕具、建材、灯饰84667.14%1.45%电器、电子、通信2821.78%0.25%银行、证券31482.68%0.46%其它1448712.52%1.55%总计11232046100%100%租金分析租金范围在 30- 230兀/平米月之间，王力租金为 130 200兀/平米 月，路
13、北的租金低于路南，在与交汇处为最高。主力店铺面积位1030平米。备注：其它包括眼镜店、打字复印、海鲜批发、瓷器、食杂便利、茶庄、摄影等桃南东路商业街(3) 天桥商业街天桥街是南北方向的商业街，是连接火车站与兴隆街核心商圈的枢纽。其范围是北起兴隆街南端，南到与德胜街的交汇处。共有商铺61家,总营业面积约为2334平米。其中按商铺数计，电子、通信类商铺有 24家，所占比例约为39%，居于第一位；服装、皮具、鞋类等业态有13家商铺，比例为21%，排在第二位。按营业面积计，商场、百货、超市的营业面积约为32%，居第一；电子、通信类营业面积共计约 531平米，所占比例约为23%，为第二位;服装、皮具、鞋
14、类等营业面积约为 291平米，约占12%，排在第三位。天桥商业街各种商业业态总体分布比例业态种类店铺数经营面积m2店数所占比例面积所占比例商场、百货、超市37504.92%32.13%服装、皮具、鞋类1329121.31 %12.46 %礼品、装饰品2303.28 %1.28%餐饮、娱乐1201.64%0.85%美容、美发1151.64%0.64%医药、保健2703.283.00%书店、文具用品31254.92%5.35%家居用品1181.64%0.77%电器、电子、通信2453139.34%22.75%银行、证券1801.64%3.42%钟表眼镜53178.195%13.58%其它5878.195%3.77%总计612334100%100%租金分析租金范围100-270兀/平米月，天桥北侧为 200- 270兀/平米， 天桥南侧为150-
