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1、2009年12月长沙房地产市场研究报告2009年12月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2010年01月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：4克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨5数字楼市：6关注楼盘：6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一、政策法规7二、市政动态8三、市场资讯9第二章、经济环境10一、09年GDP稳步上涨，经济逐渐回暖10二、固定资产投资增长幅度缓慢提升10三、社会零售总额增速开始持续回升11四、开发投资开
2、始回暖11第二篇 市场分析篇13第三章、土地市场13一、土地资讯13二、公告土地分析14三、本月成交地块分析19四、重点地块26第四章、商品住宅市场29一、市场综述29二、供求关系分析29三、供应量分析30四、成交量分析34五、成交均价分析37六、项目解析39第五章、产品分析45一、产品综述45二、案例分析46第六章、营销媒体51一、营销透析51二、媒体分析53三、典型项目57第三篇 区域数据篇59一、开福区59二、天心区59三、雨花区60四、岳麓区61五、芙蓉区62本月导读： 中央经济工作会议闭幕 ，“调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点详情请见P7国务院“四箭齐发”加强
3、对市场调控 ，首次提出全面启动棚户区改造14日召开的国务院常务会议，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。详情请见P7二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期12月22日，财政部、国税总局下发二手房营业税细则，对二手房营业税采取分类征税，征税力度低于市场预期。详情请见P8武广沪昆将成十字交会于长沙，3小时到上海，5小时到昆明22日，杭州至长沙铁路客运专线12.22宣布开工。到2013年，随着京广、沪昆客运专线建成通车后，长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为1、2、3、4、5个小时,湖南人将过上“高铁生活”。详情请见P8长沙二手房契税补贴延迟一年
4、，地方政府化解中央调控12月30日，从长沙市二手房交易中心负责人得知，长沙市已经决定延长二手房交易契税补贴时间，同时5年以下普通二手房转让营业税按差额征收。详情请见P956562009克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道456号亚大时代15A06室邮编：410001 电话：84426715克而瑞视点：抢购之风渐起，价格加速上涨12月长沙新增市场供应量为73.45万平米，环比出现一定幅度下降，但相对于上半年，本月供应量仍然处在高位，经过一年的持续热销，下半年的供应量明显增加。面对当前市场房源严重不足的情形，市场供应量有望进一步增长。12月长沙市场实现成交11
5、3.74万平米，环比上月略有下降，但市场热度有增无减，成交量的下降主要来源于可售房源的减少。经过一年的热销，市场可售房源出现明显短缺，各加推房源得到快速去化，市场出现恐慌抢购现象。房源的紧缺加快了房价上涨速度，本月成交均价再次出现较大上涨，突破4600元/平米。房源的短缺进一步刺激了市场需求，预计短期内房价仍有较大幅度上涨。在当前市场房源紧缺，价格稳步上涨的情况下，客户已经开始出现抢购，新加推房源都能在短期内得到快速消化，但市场对07年跳跃式涨价仍心存敬畏，价格涨幅比较缓和，在当前情况下，放缓推售节奏，把握好涨价幅度是当前最重要的营销策略。数字楼市： 12月商品住宅市场基本情况供应量成交量供求
6、比成交均价73.45万平方米113.74平方米1：1.554613元/平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统12月项目成交量排行榜名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1湘江世纪城开福区二环内170644.647692保利.麓谷林语岳麓区二至三环间48986.3949173上海城雨花区二至三环间38934.9948314锦湘.国际星城雨花区二至三环间32674.0249285桃花苑雨花区二至三环间27815.5736016上河国际花园雨花区二至三环间27311.9244927万国城MOMA开福区二环内24968.2444688星城映象雨花区二至三环间22875.35459
7、99万树丹堤雨花区二至三环间21651.7496210湘府9号雨花区二至三环间20922.325218数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：锦湘国际星城尚东板块可售房源消化殆尽，唯有锦湘国际星城有房源推出，成为该板块当前房源的主要供应者，成交量大幅增长，进入本月排行榜。星城映象项目位于当前最火热的武广新城板块，借助武广客运及地铁2号线的东风，项目自开盘来就一直热销，本月成交量进入排行榜前十。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、中央经济工作会议闭幕 ，“调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点 12月7日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议全面总结了09年
8、经济工作，并布置明年经济工作任务。会议为2010年中国经济发展定下基调，在中国经济企稳向好之际，保持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。人民日报社论也以“加快转变经济发展方式，促进经济平稳较快发展”为题载文，种种迹象表明，明年政策仍将宽松，“调结构、扩内需、促出口、惠民生”将是明年宏观经济政策重点。就房地产市场而言，中央经济工作会议主要释放出两大信号：其一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求；其二，放宽中小城市户籍限制，推动中小城市城镇化建设。克而瑞点评：中央经济工作会议对于房地产市场的调控是基于市场格局的
9、，其次对于商品房市场而言影响是积极的。09年得益于宽松政策，楼市中各类需求都得到了释放，明年房地产政策将转向“有保有压”而不是“一刀切”式的收紧。此外，中央要求中小城市放宽户籍政策，将成为中小城市导入人口，加速城市化的重要推动因素，未来中小城市的房地产市场将迎来一轮购房需求增长期，从而加快中小城市房地产市场发展。在经济面临发展方式转变的过程中，合理的住房消费、中小城市城镇化提速都将是促进宏观经济成功转型的积极因素。2、国务院“四箭齐发”加强对市场调控 ，首次提出全面启动棚户区改造14日召开的国务院常务会议，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启
10、动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。具体来看，主要包括四个方面：供应方面，增加普通商品住房的有效供给；信贷方面，继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，并加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；监管方面，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测；保障性住房建设方面，继续大规模推进保障性安居工程建设。克而瑞点评：此次国务院明确推出四大组合举措，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期
11、，遏制部分城市房价过快上涨的势头。本次国务院常务会议精神对房地产行业而言是一个相对积极的利好消息。一方面并未实施外界所预期的房贷利率调整等重要政策，相反强调保证政策的连续性和稳定性继续鼓励自住和改善性购房消费；尽管我们看到政府提出增加普通商品房供应和加强市场监管等措施，但由于建设周期以及监管的执行因素的影响，短期内对商品房市场并不会造成很大的冲击。此外，首次提出了全面启动城市和国有工矿棚户区改造，将有效的拉动投资和内需，成为明年经济又一增长点。对房地产则形成了新的刚性需求，有助市场的持续增长。3、二手房营业税细则出台，宽松程度超出市场预期12月22日，财政部、国税总局宣布：自2010年1月1日
12、起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。克而瑞点评：此次政策细则的调整力度比市场预期的略为宽松，对当前普遍预期营业税按全额收取的市场是一利好。我们认为，此次出台政策细则体现出对不同购房群体的区别对待。政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。另一方面，细则的出台对年底集中过户带来的市场压力起到一定的缓解作用；同时，在一定程度上保证了明年二
13、手房交易市场惜售现象不会过为明显。二、市政动态1、武广沪昆将成十字交会于长沙，3小时到上海，5小时到昆明22日，杭州至长沙铁路客运专线12.22宣布开工。到2013年，随着京广、沪昆客运专线建成通车后，长沙至武汉、广州、上海、昆明、北京分别为1、2、3、4、5个小时,湖南人将过上“高铁生活”。克而瑞点评：武广客运专线的开通，使得武广新城板块成为长沙市场最热的板块。此次沪昆铁路的开工建设，将进一步提升武广新城板块的价值，吸引更多的开发商和投资客前往武广新城开发和投资，进一步推动该板块房地产业的发展。武广、沪昆铁路将大大提升长沙在全国城市中的地位。三、市场资讯 1、长沙二手房契税补贴延迟一年，地方
14、政府化解中央调控。12月30日，从长沙市二手房交易中心负责人得知，长沙市已经决定延长二手房交易契税补贴时间，同时5年以下普通二手房转让营业税按差额征收。克而瑞点评：中央有政策，地方有对策，6部委的发文还没超过1个月，为了保持房市火爆场面，长沙仍然将维持2009年的二手房销售政策，这对二手房买家与卖家无疑是个好消息，而对于长沙房地产市场影响来看，随着大连、 北京、 上海、 深圳等大城市房市政策收紧，将直接吸引一部分外地资金到长沙购房获取利益，从而推动二手房价继续上涨，继而引起新房价格的继续上涨。第二章、经济环境一、09年GDP稳步上涨，经济逐渐回暖图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图资料来源：湖南统计局2009年长沙经济持续好转，三季度GDP增速达到14.5%，基本恢复到08年之前水平，在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。二、固定资产投资增长幅度缓慢提升图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局9月，长沙固定资产投资累计增速继续上涨，本月达到26.9%，但增速仍低于08年水平。随着经济的回暖，以及长沙地铁、过江隧道等重大市政工程的动工，预计长沙固定资产投资
