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1、购物中心信息化管理解决方案版 本 号：V2.1作者： 黄合喜审核：修订日期：2013/5/23控制编号：本方案涉及用友软件内部资料，未经双方书面授权，任何单位及个人不得外传。 用友软件股份有限公司目 录第一章 购物中心行业概况分析3第一节 购物中心行业现状3第二节 购物中心行业发展趋势4第三节 购物中心行业面临的挑战6第二章 购物中心信息系统的总体规划8第一节 购物中心行业总体概况及信息化现状8第二节 购物中心行业信息化总体需求分析9第三节 购物中心行业信息化建设总体目标12第四节 购物中心行业信息化总体规划13第五节 用友购物中心管理系统的优势15第六节 购物中心行业信息化方案价值16第三章
2、 购物中心行业信息化核心解决方案19第一节 商铺管理19第二节 招商管理22第三节 合同管理28第四节 促销管理32第五节 会员管理38第六节 POS收银管理43第七节 销售管理48第八节 物业管理53第九节 广告位管理56第十节 财务结算571.对账管理582.费用管理593.发票管理604.结算管理605.付款管理636.结算报表64第十一节 B2B商户互动平台65第十二节 B2C电子商城68第一章 购物中心行业概况分析第一节 购物中心行业现状当住宅开发的热潮逐渐退下，商业地产的价值慢慢被大家认识。商业地产开发代表一种完全与住宅开发不同、理论上来说更先进的开发模式，其短期增值及变现能力可能
3、比不上住宅开发，但其长期资本增值能力和稳定的收益能力却是住宅开发所望尘莫及的，商业地产是一种比住宅更理想的资本化载体，一些先知先觉的发展商已经把开发重点逐渐往商业地产上倾斜了。提到商业地产，就不能不提购物中心，近十年来，购物中心从无到有，从十年前的空白到今天的百余家，购物中心一直是近年来商业地产开发与关注的重点，在某种意义上，购物中心产业发展是中国商业地产产业发展的一个缩影。购物中心是一种房地产型态，这种房地产物业服务于综合的商业经营，通常融合了零售、服务、餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。1) 规模大小：至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休
4、闲娱乐多种业态，实践中更看重业态的比例，而不是单纯的规模。2) 复合功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。3) 商场布局：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。4) 租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。 5) 经营管：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。6) 消费体验及服务：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验
5、。 图表：中国购物中心业态构成一般情况第二节 购物中心行业发展趋势 中国购物中心的发展历史较短，发展至今仅有近20年的历史，综合中国购物中心开发主体、开发理念的发展变化，以及中国购物中心自身位置、规模、功能组合、专业化程度等特征在发展过程中的变化，将中国的购物中心发展历史划分为四个阶段。 1) 中国购物中心雏形阶段：20世纪80年代 上世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店开始进行升级，主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态，最多也是升级版的百货，它们同购物中心获得租
6、金收益并实现物业资产价值的目标有着本质的区别。2) 中国购物中心形成阶段：20世纪90年代 从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，导入购物中心的开发运营理念，购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。3) 中国购物中心发展阶段：2000年至今 中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地产业在全国的火爆发展，更是对购物
7、中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。众多的投资商/开发商投入到购物中心的开发中来，在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造Mall运动。图表：各阶段购物中心代表项目4) 中国购物中心成熟阶段：未来10年 中国的购物中心发展至今已有近20年的时间，既积累了很多的宝贵经验，也走了不少弯路，付出了高昂的学费。目前，我国房地产行业正处于行业发展的冬天，投资商、开发商、投资者和消费者也越来越理性。经历市场的磨砺，一批偏离市场规律的开发商或转变开发思路或退出购物中心开发市场，中国的购物中心发展又逐渐回到理性的发展轨道上来。 随着中国经济发展水平的不断提高，居民消费能力的逐渐增强和新的消费观念和消费习惯的加强
8、，以及中国购物中心投资商、开发商实力和能力不断加强，中国商业地产资本市场的逐步形成，中国购物中心发展将进入发展的黄金时期。未来10年，中国将会有更多购物中心落成开业，而严格按照购物中心理念进行开发和运营的购物中心将成为产业主导力量。第三节 购物中心行业面临的挑战n 沿用住宅开发思路，经营管理模式缺乏 中国购物中心的开发商多数是从住宅开发商转变而来，在购物中心开发商沿用住宅开发的思路。商业地产项目开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现其利润，购物中心如果经营不起来，这些物业几乎是一分不值的。由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响也大，因此其风险很大。目前，国内房地产开发商往往因为资
9、金短缺的问题，为回笼资金不得不出售部分或全部商铺，而购物中心经营管理的基本原则是“统一管理、分散经营”，如果不能坚持这一原则，势必影响到购物中心的长期发展，这也就是目前我国购物中心在经营管理上存在的严重误区，必然给购物中心的开发及日后的运营带来一定的困难。n 招商滞后现象引发的招商难度系数大购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。大型购物中心的招商是一项庞大的工程，但是由于购物中心在我国的发展时间并不是很长，而开发商业
10、往往也是从原来的住宅地产开发从而转至开发商业地产，实际操作上缺少经验累计，往往采取传统大百货店的先选址、先开发、后招商的模式，在项目封顶之后才进入招商，在硬件主体上无法为项目做到量身打造。从而导致购物中心无法按既定时间顺利开业，或者出现虽然购物中心勉强开业，但商铺出现比较大的空置率。n 营销短板购物中心客流难题亟待破对大型购物中心而言，除定位、招商和运营外，还有一个核心的元素 客流。定位、招商、运营的考核点最终还是要落实在客流上，唯有充足有效的客流才能提升项目的盈利能力。 一个购物中心客流的多少，其实有近一半因素，都在购物中心运营前即已经决定。其中的核心因素包括选址，定位，业态组合，购物环境等
11、，以上这些将决定购物中心的基础客流的构成和对客流的吸引力。而后期的促销公关等运营情况将决定能否吸引到目标客流和更多附加的客流。 购物中心的优势就是各业态间的相互支持，及由此引发的目的性和非目的性消费。这需要购物中心的运营人员和各商户之间有紧密的彼此信任的关系。而各商家也应积极支持购物中心的活动，建立起购物中心活动在消费者心中的号召力，使得每次活动都能带来更多的客流。 促销对真正的购物者而言是非常具有吸引力的，促销的关键就是真正的让利于消费者，促销的短板包括力度不够、限制过多等。促销活动经费来源要完全良性循环，运用与购物中心形象相适应的推广手段，讲究社区品味，体现人文关怀。 第二章 购物中心信息
12、系统的总体规划第一节 购物中心行业总体概况及信息化现状从中国购物中心当前的发展以及未来竞争态势上来看，高效的管理、精细化管理显得非常突出，成功的商业地产和购物中心大多数都拥有一套完善的管理信息系统，能够通过技术手段对财务、合同、营销、会员、租户，乃至设施、设备的管理进行信息化管理。目前我国购物中心的信息化管理存在参差不齐的现状，大致可以分为以下几种：纯人工方式：完全靠手工管理，以纸张记录所有业务，以人工处理业务，人力工作量大，出错机会较高，管理松散，这种情形主要存在于规模较小的传统商业地产项目中。通用办公软件方式：通过运用办公软件处理管理各种文件、表格，业务资料的输入处理还是由人工完成，计算机
13、成为储存业务资料的工具。这种情形与纯手工管理相比是一个进步，减少了办公纸张的使用，资料的储存查询更为方便，但是并没有将计算机的处理能力发挥出来，业务的具体办理、流程控制还是完全依靠人工，人手工作量还是很大，所有人工管理的弱点依然存在。专用工具软件与通用办公软件方式：采用某些专用工具软件，如物业收费软件，专门针对各单位的收费管理。这种方式向信息化更进了一步，计算机软件处理了管理中某个特别的环节，解放了一部分人力。但是也存在一些问题，一是这类收费工具软件针对性不强，二是这类软件功能比较单薄，不能综合处理全面业务，很多业务还是要依靠手工完成，这是目前最普遍的情形。自行定制开发方式：公司设立专门的IT
14、部门，聘请IT专业人员，或委托软件企业，完全按自身的运作方式开发管理系统。这种方式的优点是针对性强，完全适合公司的管理现状。缺点也很多，首先是费用高昂，无论是自聘人员开发还是委托他人开发，由于软件是定制，一般难以推广，无法分摊成本；二是实施周期长，任何软件从编写到实用有一个不断完善的过程，由于是自行开发，这个过程完全要由公司自己完成。这种自行开发的方式不是很普遍，只有少数有条件的企业采用。采用专业的购物中心行业软件：购买商品化的购物中心管理软件系统作为管理平台。这种方式有很多优点：管理先进，直接将优秀管理公司的管理模式和成功经验运用到自身的管理；针对性强，是专门针对购物中心领域的产品；系统稳定
15、，商品化的软件系统一般都经过了比较严格的测试，很少出现漏洞和错误；成本适中，由于是商品化的软件，并非专门定制，摊薄了开发成本，所付费用比自行定制开发低很多，这也是日后购物中心信息化的主流方向。第二节 购物中心行业信息化总体需求分析利用现代信息技术为企业的科学管理提供可靠依据已是不争的事实。一套强大的管理信息系统对于带动整个企业的发展有着举足轻重的作用，购物中心更是如此，购物中心管理包括物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，都需要围绕一套强大的管理信息系统来开展。 物业管理的目标是为入租店铺和来购物中心的顾客提供一个舒适而又安全的环境，具体内容包括卖场环境设备的维护、安全保卫管理等。 租户管理的目标是造就优良的店铺，具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。 营销管理的目标是提升购物中心的客流量和销售额，具体内容包括对各店铺进行营销支援并举办统一的促销活动。 财务管理的目标是使购物中心和入租店铺取得良好效益，具体内容包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导。图表：购物中心信息化
