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1、目录第一章房地产开发及经营概述第二章房地产开发市场调查及细分第三章房地产开发工程筹划第四章房地产开发投资第五章房地产开发可行性研究第六章房地产用地取得及开发第七章国有土地上房屋征收第八章房地产开发工程建立过程第九章房地产销售经营第十章房地产租赁经营第十一章房地产开发经营税收第十二章房地产经营效益分析第十三章房地产开发及经营风险第一章房地产开发及经营概述概念：房地产是我国独有的概念，国际上一般称之为不动产。所谓不动产是指不能移动的物，移动后会改变原来的性质、形状和失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等，其法律意义在于：不动产转移时，必须到国家指定的机关进展登记，其转移才具有法律效力。 不可移动
2、性分类按房地产开发程度分类，一般可分为：生地毛地熟地在建工程现房含土地 3按开发区域的性质分：旧城改造和新区开发A.旧城改造，实际上是城市功能的再开发B.新区开发。房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构前期准备工作阶段3工程勘察及设计工程设计一般包括初步设计和施工图设计两种，对重大工程、特殊工程或专业性强、要求高的工程可在二者之间参加扩大初步设计也称技术设计前期准备工作阶段4施工现场的三通一平及七通一平所谓三通，是指通电、通水及通道路。七通是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮。一平是指平整土地。我国土地经营主要通过以下三个途径进展：2.通过税费方式在土
3、地使用权转让、出租及抵押过程中获得收益3.实行土地年租制第二章房地产开发市场调查及细分2.1.3房地产市场调查的内容 展开环境调查:政治法律环境+经济环境+社会文化环境+社区环境需求调查：房地产消费者+房地产消费动机+房地产消费行为供应调查：4个（1） 行情调查 （2） 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后效劳的意见及对某种房地产产品的承受程度。（3） 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4） 建筑设计及施工企业的有关情况营销活动调查：4个 房地产市场竞争情况调查 房地产价风格查 房地产促销调查 房地产营销渠道调查 1.按调查对象划分：普查+重
4、点抽查+抽样调查 2.按调查对象所采用的具体方法来划分：访问法+观察法+实验法市场细分是指营销者在市场调研的根底上，从消费者需求的差异出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购置行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的假设干不同的购置群体子市场，使企业能够从中认定目标市场的过程和策略这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，那么那么称之为房地产市场划分。房地产市场细分应遵循以下原那么可测量性可进入性可盈利性可行性对房地产市场进展细分的依据主要有：地理细分人口细分心理细分行为细分第三章房地产开发工程筹划房地产开发工程筹划的根本特性房地产开发工程筹划具有如下根本特性：（1） 地域性（2） 创
5、新性（3） 系统性（4） 前瞻性（5） 市场性（6） 操作性（1） 概念筹划模式（2） “卖点群筹划模式（3） 等值筹划模式（1） 接近其他商业和办公设施（2） 交通方便快捷（3） 周围环境优良房地产周期：扩张及收缩两大过程，循环往复 复苏-繁荣-衰退-萧条 四个阶段3.4房地产开发工程定位 论述 重点概念：房地产开发工程定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列及房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定及众不同的价值地位。房地产开发工程定位包括产品定位客户定位形象定位品牌定位营销定位物业效劳定位第四章房地产
6、开发投资2.按房地产投资形式划分，可分为直接投资和间接投资两种直接投资是指投资者直接参及房地产开发或购置房地产的过程，参及有关的管理工作，包括从购地开场的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。间接投资是主要指资金投入及房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参及有关投资管理工作。具体形式包括：购置房地产开发、投资企业的债券、股票，购置房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等。1.房地产投资的优点：（1） 相对较高的收益水平（2） 能够得到税收方面的好处（3） 易于获得金融机构的支持（4） 能抵消通货膨胀的影响（5） 提高投资者的资信等级（1） 变现性差（2） 投资数额巨大（3）
7、 投资回收周期长（4） 需要专门的知识和经历工程的资金来源可分为投入资金和借入资金，前者形成工程的资本金，后者形成工程的负债。（1） 国家预算内投资（2） 自筹投资（3） 发行股票（4） 吸收国外资本直接投资（1） 银行贷款（2） 发行债券（3） 设备租赁（4） 借用外国资金房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预收款等。第五章房地产开发可行性研究可行性研究的工作阶段可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段：（1） 投资时机研究（2） 初步可行性研究（3） 详细可行性研究（4） 工程的评估和决策房地产工程总投资包括开发建立投资和经营资金（1） 开发建立
8、投资开发建立投资是指在开发期指从房地产工程大量资金正式投入工程开场，到开发建立完成的期间内完成房地产产品开发建立所需投入的各项费用（2） 经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。5.2.2房地产开发工程所需投入的各项费用主要包括：土地费用前期工程费用根底设施建立费用建筑安装工程费用公共配套设施建立费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用以及不可预见费用等第六章房地产用地取得及开发土地征收的概念及特征概念：土地征收是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给及补偿的行为。我国土地征收具有如下特征：（1） 土地征收以公共利益为目的（2） 行使征地权的
9、主体只能是国家（3） 征地的标只能是集体土地（4） 征地行为具有强制性（5） 征收土地应以土地补偿为条件根据我国?土地管理法?，土地征收实行二级审批，即由国务院和省级人民政府审批。?土地管理法?第四十四条规定：征收以下土地的，由国务院 （1） 根本农田（2） 根本农田以外的耕地超过三十五公顷的（3） 其他土地超过七十公顷的6.2.1房地产开发用地取得方式：房地产开发用地取得方式主要有出让、转让、划拨以及及土地使用权拥有者合作等。国有建立用地使用权出让方式有 （1） 招标出让 （2） 拍卖出让（3） 挂牌出让（4） 协议出让根据?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?，土地使用权出
10、让最高年限按以下用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用权转让的形式有出售、交换和赠及三种。?城市房地产管理法?第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：（1） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2） 按照出让合同约定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建立用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。国土资源部根据?土地管理法?和?城市房地产管理
11、法?的规定，制定了?划拨用地目录?。该目录规定的划拨用地范围如下：（1） 国家机关用地和机关用地，.（2） 城市根底设施用地和公益事业用地，.（3） 国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地，.（4） 法律、行政法规规定的其他用地。第七章国有土地上房屋征收补偿安置的方式国有土地上房屋征收的补偿方式有两种，即选择货币补偿和房屋产权调换。（1） 货币补偿。货币补偿是指在房屋征收补偿中，经征收人及被征收人协商，被征收人放弃产权，征收人以对征收房屋的市场评估为标准，对被征收房屋的所有权人进展货币形式的补偿。（2） 房屋产权调换。房屋产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋及被征收房屋进展调换
12、，计算价格后，结清差价。第八章房地产开发工程建立过程房地产工程的工程勘察一般分为现场勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察四个阶段1.现场勘察：编制出1:5000的反映地形地貌的地形图2.初步勘察：提交1:2000的地形图3.详细勘察：绘制1:1000的地形图4.施工勘察。房地产根底配套设施建立主要包括管线工程和道路工程两个方面的内容。“地下管线的排列次序。自道路红线向道路中心线方向平行布置各种管线的次序，要根据管线的性质、埋深等确定，一般次序是电力电缆、电信电缆、煤气、热水、给水、雨水和污水管道。建立单位申请领取施工许可证，应当具备以下条件，并提交相应的证明文件：1.已经办理该建筑工程用地批准手
13、续，获得?建立用地规划许可证?2.在城市规划区的建筑工程，已经取得?建立工程规划许可证?3.施工现场已经根本具备施工条件，需要进展房屋征收的，其征收进度符合施工要求5.已满足施工需要的施工图样及技术资料、施工图设计文件已按规定进展了审查8建立资金已经落实9.法律、行政法规规定的其他条件房地产竣工验收内容包括工程竣工资料和工程实体复查两局部内容，其中工程竣工资料主要包括：（1） 立项文件（2） 竣工文件（3） 设计文件（4） 监理文件（5） 施工技术文件（6） 竣工图5.竣工验收的一般标准：（1） 工程工程按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，且已到达国家有关规定的质量标准，能满足使用要
14、求（2） 交工工程到达窗明、地净、水通、灯明、有采暖通风设备的工程，应到达正常运转（3） 设备调试、试运转到达设计要求（4） 建筑物四周2m以内场地整洁（5） 技术档案资料齐全在正常使用情况下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基根底和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年供热及供冷系统，为两个采暖期、供冷期电气系统、给排水管道、设备安装为2年装修工程为2年。其他工程的保修期限由建立单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第九章房地产销售经营 重点商品房现售条件根据?商品房销售管理方法?第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件:（1） 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（2） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件（3） 持有建立工程规划许可证和施工许可证（4） 已通过竣工验收（5） 拆迁安置已经落实（6） 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期（7） 物业管理方案已落实9.1.1.2商品房销售计价：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积
