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1、精选优质文档-倾情为你奉上三亚市房地产市场区域调研报告专心-专注-专业目录1.三亚市城市分析1.1三亚市简介三亚，位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，全国空气质量最好的城市，全国最长寿地区（平均寿命80岁）。位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，它拥有全海南岛最美丽的海滨风光。东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海。陆地总面积1919.58平方公里，海域总面积6000平方公里，其中规划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里，常住人口为53.6万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。美丽的三亚市是中国通向世界的门户之一。三亚是海南省南部的中心城市和
2、交通通信枢纽，是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸。万宁陵水三亚市行政区：“撤镇设区”2014年年初，国务院批复同意三亚市撤镇设区的请示，同意撤销海棠湾镇、吉阳镇、凤凰镇、天涯镇、育才镇、崖城镇等六个镇，设立海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区等四个区。据悉，新设立的四个区中海棠区将管辖原海棠湾镇行政区域；吉阳区将管辖原河东管委会、吉阳镇行政区域；天涯区将管辖原河西管委会、凤凰镇、天涯镇以及育才镇行政区域；崖州区将管辖原崖城镇行政区域。三亚市“撤镇设区”新设立的四个区天涯区、海棠区、吉阳区和崖州区2015年1月2日，正式挂牌成立。1.2 三亚交通对外交通火车三亚站凤凰机场铁路：
3、现三亚市对外开通一条火车路线，可连接海口市，可通往大陆各省市；环岛东线高铁已开通，在三亚范围内有三亚站、亚龙湾站，经高铁东站可通往陵水、万宁、琼海、文昌、海口等东线市县，去往海口约80分钟车程；环岛西线高铁现正修建中，预计2015年年底通车，开通后可通达海南西线各市县。公路：环岛高速东线、西线经过三亚市范围内，经东线高速可通达东线各市县，去往海口约2.5小时，经西线高速可通达西线各市县；经G224道路可通往海南中线城市，去往保亭、五指山、琼中等。飞机：三亚凤凰机场距离三亚市区约10公里。市内交通三亚汽车站高铁亚龙湾站高铁三亚站凤凰机场三亚市高铁站有三亚站、三亚湾站，可方便往返于东线各市县，道路
4、方面，迎宾路为三亚市对外交通主要干线，可连通环岛高速及中线G224道路；经凤凰路可去往凤凰机场，并可去往西线各市县；榆亚路连接迎宾路及亚龙湾路，可去往亚龙湾。三亚市区道路交通网络健全，交通便利。1.3 城市、区域宏观经济分析1.3.1人口三亚市户籍人口总量保持低速增长，2013年末全市户籍人口57.69万人，比上年末增加0.44万人。按性别分，男性29.43万人，女性28.26万人。按年龄分，18岁以下13.94万人，占24.1%；18岁-35岁18.63万人，占32.3%；35岁-60岁19.49万人，占33.8%；60岁以上5.64万人，占9.8%。按民族分，汉族33.00万人，占57.2
5、%；黎族22.93万人，占39.7%；回族0.92万人，占1.6%；苗族0.40万人，占0.7%；其他民族0.44万人，占0.8%。根据人口变动情况抽样调查数据显示，人口出生率14.62，死亡率5.52，自然增长率9.1，比上年下降0.3个千分点。年末常住人口73.20万人，比上年增加1.0万人。全市城镇人口比重提高到68.89%。 数据来源：2013年三亚市国民经济和社会发展统计公报三亚市2010-2013人口统计图1.3.2 GDP及人均GDP三亚市全年全市实现生产总值（GDP）373.49亿元（含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长10.1%，增速分别高于全年预期目标、全省增长水平0
6、.1、0.2个百分点，比上年同期提高0.8个百分点，增速位列海南省第一位，但GDP总量较少。数据来源：2013年三亚市国民经济和社会发展统计公报三亚市2009-2013年GDP统计图GDP增速与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滞 萎缩 发展 快速发展三亚市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展。（目前三亚市为10.10%）1.3.3人均可支配收入及消费支出、收入水平2013年全年城镇居民人均可支配收入25460元，增长9.3%；城镇居民人均生活消费支出18494元，增长8.9%。全市农民人均纯收入9795元，增长
7、11.0%。 20092013年城镇居民人均可支配收入数据来源：2013年三亚市国民经济和社会发展统计公报数据显示三亚人均可支配收入以每年10.3%的增速上涨，居民收入水平稳步提升，但人均可支配收入量仍较少，难以形成较大刚需需求。1.3.4产业特点产业结构：2013年三亚市第一产业增加值49.82亿元，比上年增长6.4%；第二产业增加值73.80亿元，比上年增长9.2%；第三产业增加值249.87亿元，比上年增长11.1%。全市不断加大对新兴产业的扶持力度，大力扶持总部经济和金融业发展，积极引进机构总部和区域总部落户。中铁子悦薹城市综合体建成，远洋地产等知名企业相继入驻，南航三亚总部基地项目加
8、快建设。阳光人寿保险股份有限公司总部平稳发展，国家开发银行三亚分行、民生银行三亚分行相继成立并营业、三亚农商银行顺利完成改制，泰康人寿保险总部落户三亚进入前期筹建阶段。海棠湾度假中心、创意产业园区、动漫基地基础建设稳步推进。传统重点产业加快转型升级。随着千古情景区开业迎宾，文化与旅游融合程度进一步提升，邮轮、游艇、低空飞行加快发展，旅游产品更加丰富，休闲、养生、产权式酒店等投资力度加大，促使房地产转型升级加快。全年经济在结构调整，转型升级方面取得显著成效。2013年三次产业增加值占GDP比重由2012年的14.1:20.6:65.3调整为13.3:19.8:66.9，第三产业占GDP的比重比上
9、年提高1.6个百分点，对经济增长的贡献达到72.3%，贡献率比上年提高4.2个百分点。投资结构极不均衡，当地经济主要靠房地产和旅游拉动，故第三产业投资比重占据66.9%左右。根据三亚市城市总体规划(2008-2020)发展定位，未来三亚将以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以创新创意产业、商贸业、文化产业、房地产业、现代农业、海洋产业等为支撑，鼓励和培育与旅游相关的其他各类产业，构建符合三亚市发展需要的现代产业体系。旅游业全年实现旅游总收入233.33亿元，增长21.4%，收入增速比接待过夜游客人数增速高出9.9个百分点，旅游发展转型升级取得显著成效。旅游总收入占GDP的62.5%，为三亚市的龙
10、头产业。全市接待过夜游客1228.40万人次，增长11.5%，比上年增长3.5个百分点。从客源情况看，国内游客1180.21万人次，增长12.0%；入境游客48.19万人次，增长0.1%。随着国际旅游岛战略确定并执行，三亚市旅游业得到了快速增长，2013年旅游收入增长率达到了21.4%。全市共有5A景区2处，4A景区6处。三亚市旅游资源分布图1.4城市分析结论1、经济发展呈现为低总量、高增速的发展态势由于三亚人口规模较小，经济缺乏工业支撑，农业经济占据比重较大，导致地方经济总量整体偏低。同时由于近年三亚市以旅游产业、房地产业为主体，旅游及相关服务产业、房地产业发展迅速，从而经济发展增速明显。2
11、、本地居民收入水平有限，外来旅游人口构成当地消费市场主体三亚市城镇居民人均可支配收入低于全国平均水平，本地人生活水平并不富裕，当地主要消费市场主要依赖岛外人口，如旅游、酒店、餐饮、房地产等主要产业均依赖来三亚度假休闲的岛外人士。3、以旅游为龙头、建设国际滨海旅游城市的发展目标依托独有的地理位置、旅游资源优势，海南及三亚确定了以旅游产业为主体可持续发展的道路。地方固定资产投资、基础设施配套建设等重大投资项目均围绕旅游产业展开，为实现国际性旅游城市的奠定基础。4、“撤镇设区”，城市整体规划管理带来发展契机经国务院批准，三亚市“撤镇设区”新设立的四个区天涯区、海棠区、吉阳区和崖州区2015年1月2日
12、，正式挂牌成立。标志着今后三亚将作为一个整体的城市来规划建设和管理。撤镇设区之后，三亚将在城乡一体化、公路设施配置、农村改造新农村建设方面有机会。随着三亚市城市的统一规划管理，城市升级在即，或将给房地产行业带来另一个发展契机。2.三亚市房地产市场分析2.1海南房地产发展历史简介海南独特的旅游资源，使得海南房地产市场具有全国独有的特殊性，房地产需求90%来自岛外客户，同时受政策影响比较明显。1988年随着海南建省，海南经济特区优惠政策带来影响，大量房企进入海南淘金，海南房地产一片繁荣。随着过快的发展使得海南房地产陷入不良性发展，土地、项目进入“击鼓传花”炒买开发模式，炒地皮现象严重。1993年房
13、地产调控政策实施，全面收紧银根，海南房地产泡沫破裂，海南房地产市场进入长期低迷时期。经过长达12年的积压房地产处置，海南房地产走出泡沫破裂带了的影响，开始新一轮的发展。2010年海南国际旅游岛政策公布，给海南房地产带来了新的发展契机，给海南房地产市场带了强劲的一支强力针，海南房地产迅速发展。2011年全国限购的调控政策全面实行，海口、三亚相继实施限购政策，成交量开始放缓，进入平稳发展阶段。2014年随着绿地、保利强势进入海口、三亚市场，海南房地产市场成为品牌房企聚集地。2.2房地产市场2.2.1 经济指标近三年固定资产投资及房地产投资房地产投资占GDP和固定资产投资比率见下表：异常基本正常正常
14、运行基本正常异常2013年房地产开发投资/GDP0.050.050.10.10.140.140.20.20.81反映房地产投资规模的基础指标，投资规模基本在正常范围内。合理指标0.1-0.2房地产开发投资/固定资产投资15%15%22%22%30%30%37%37%57.85%目前三亚市房地产投资处于高位发展，发达国家的比例为20%-25%三亚市房地产投资额及增长率见下表：数据来源：各年三亚市国民经济和社会发展统计公报根据数据分析，近年来三亚市房地产投资增长率在逐年上升，房地产投资规模和结构处于高位发展的范围，三亚市房地产开发投资较热。2.2.2 商品房市场商品房供求分析1）、三亚市商品房近三
15、年供应量分析2010201120122013供应面积（万）26115136125数据显示，三亚市2013年商品房供应面积125万，同比减少8.09%。2）、三亚市商品房近三年成交量分析20102011201220132014成交面积（万）279383141154数据来源：克尔瑞数据统计根据数据统计，三亚2011年受国际旅游岛政策影响，商品房销售面积增长速度较快，达到了93万平米，同比增长率达到了244.44%，2012年全出现了下滑，2013年三亚商品市场回暖，销售面积为141万平米，同比增长率为69.88%，2014年市场回归冷淡，成交增长放缓，成交面积154万，增长率为9.22%。3）、三亚市商品房近三年价格走势201020112012
