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1、 . . 房地产宏观调控的纠结与政策走向评析当前错综复杂的经济形势，房地产市场的纠结，恐怕是最不容易理清头绪的。这是政府心目中最大经济发展障碍，也是未来中国经济能否良性运行的关键所在。房地产宏观调控已持续一年多了，房地产泡沫也正在逐渐挤出，房地产市场预期已开始出现重大转变。不过，在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国经济增长也在陆续放缓，随着外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下与CPI逐月回落，央行3年来第一次下降了存款准备金率。这又唤起了房地产开发商与一些地方政府对房地产宏观调控政策转向的希望。住建部透出的对年底将要到期的各地住房“限购
2、令”将继续执行的信息，尤其是克强副总理发话说国房地产宏观调控政策不会改变，政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，终于让这类幻想破灭。不过，无论中央政府对当前房地产宏观调控态度如何坚决，由房地产引发的许多利益问题仍不可小视。现有数据表示，今年前11个月，国130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与去年同期相比減少了30%。如果计算全国所有城市，今年地方政府的土地财政可能減少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。因此，中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。还有，地方政府对房地产宏观调控可能严重影响GDP增长的心结还没有解开。也就是说，对于房地产巨大泡沫的严
3、重危害性，大家已有共识，无论是政府还是学界。因此，对房地产宏观调控决心，中央政府是坚决的。但是，由于房地产对其他产业关联紧密，在当前全球经济面临严重不确定性的情况下，如果房地产宏观调控力度过大，是否会引发中国经济硬着陆或衰退，各方看法还很不同。中央政府希望，通过加大保障性住房的建设力度，冲淡由于房地产宏观调控对国经济增长的影响。当然，尽力减少房地产宏观调控对经济的冲击，既要促使房价下降，又要保持这种调整的平稳，防止经济下滑失控，要实现很好的平衡，委实并非易事。这正是当下中国房地产市场的纠结所在。还有一个方面，就是在房地产宏观调控的具体政策上，如何实现短期政策向长期制度安排过渡，也是房地产宏观调
4、控保持平衡的重要方面。在不少人看来，尽管今年一些地方出台的房地产限购、限价令对市场起到较大作用，但这种行政干预的方式素为市场所诟病。如果这种行政化的调控方式不退出，所产生的后遗症将会十分严重。因此，如何让这种以行政干预为主导的房地产宏观调控向有利于房地产健康发展长效制度转变，也是必须尽早筹谋的重大问题。这既有房地产发展模式的重建问题，也有相应的政策储备问题。对于房地产发展模式，去年国十条第一条中有个清楚的思路，就是要让房地产市场最终回归居住功能。现在看来，要通过政策来落实并非易事。因为，如能将房地产泡沫挤出，去除房地产的赚钱效应，那么国房地产市场将仍然是未来几十年经济增长之动因，仍是保持国经济
5、持续稳定增长的源泉所在。问题是，要实现以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场过度，或让房地产市场性质发生根本性转变，其代价与成本一定不小。挤出房地产泡沫的代价与成本由谁来承担？当房地产市场转型要让一些人或企业的利益受损时，所面临的阻力与纠结是前所未有的。但想要寻求经济发展的最佳平衡点，不触与一些人或企业利益，肯定是不可能的。房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设与推行房地产税上。但这里有个关系要理清，如果房价能向下调整，保障性住房建设还要不要这样大的力度？这个思路要不要变化，还得进一步观察。毕竟，经济适用房、限价房，只有在楼价高企时才显
6、其重要性。说到房地产财产税，其实现在并非是要不要出台的问题，关键是能否出台一个公平公正的房地产税的问题。如果房地产税的出台仅是如与试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。更为重要的是，推出房地产财产税，基础条件准备好了吗？如果没有准备好，那么现在推出房地产税的公平公正性就十分令人置疑了。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。笔者认为，在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。楼市调控期待出台国家层面政策框架12月13日，人民日报于头版头条刊文如何看待房价走势。文中指出，目前房地产调控正处在关键时期，
7、成果仍不稳固，远没到可以放松的时候。这是近期密集发布的楼市调控信号中的最新一个。而此前，中共中央政治局会议业已提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。并指出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化与时作出预调、微调。12日到14日召开的中央经济工作会议将为明年的经济工作指明前进的方向，这将为严重依赖政策调控的房地产市场，构筑2012年的政策框架。中国房地产市场经过持续近两年严厉的房地产调控，房价过快上涨的局面目前已得到有效控制，2011年全国开工1000万套保障性住房的任务也已全面完成，房地产市场调控已在一定程
8、度上取得了预期成效。但同时，也应认识到下半年我国所处的严峻的国外的经济环境。2011年下半年不断升级的欧债危机以与全球资本市场处于动荡不安之中，给全球经济复带来巨大的负面影响。随着11月份国重要经济数据的发布，我国经济增速已减缓，新出炉的采购经理人指数（PMI）各项指标显示：新订单指数下滑最厉害，库存指数和进口指数上升。也就是说，现在国消费很萎靡，出口也下降很快，工业生产、外贸出口、投资均有所下降，部分热钱撤离中国，人民币汇率近日也连续跌停，这些都给我们的进一步调控政策提出了新要求。在严峻的外宏观经济环境下，需要相应的灵活、有预见性的保增长的经济政策出台，才能进一步“调结构”，进而“保民生”和
9、促进社会稳定。就房市调控来讲，我们需要明白，房地产行业对经济增长和就业有着巨大影响，同时房地产具有资产属性，与国外资产价格波动联系紧密；房价对于宏观的经济政策、货币政策以与房地产调控政策有着敏锐的影响。为了进一步贯彻12月9日中央政治局会议的精神，既要坚持房地产调控政策不动摇，也要加强房地产政策的科学性和有效性。这需要我们不断审视现有的房地产调控的各项政策，不断地进行微调。这样才能更好地“稳增长，调结构，保民生，促稳定”。目前我国的房地产调控政策，既有住建部的限购这类行政性政策，又有银监会限贷等金融调控政策，还有国土、税收、发改委等部门的各类政策。这些政策中，既有借鉴发达国家的成功经验的政策，
10、也有我国多年的实践经验的总结，调控政策的对策性比较明显。我们能看到，这些政策在各自发挥作用，而有些政策则由于特定的出台时期，表现出明显的滞后性，与其他政策发生协调性问题。从公共政策科学的角度来看，我们缺少一个国家层面的房地产调控政策的框架。国家层面的房地产调控政策首先需要明确，我们房地产调控的最终目的是什么。是为满足社会各界的住房需求，还是为了调整经济的结构？其次要包括有哪些政策工具可供选择，各个政策工具在实施后的优缺点是什么，以与各项政策的时效性如何。再次，在不同的经济发展时期不同的经济情景下，我们的房地产调控政策应如何进行自动微调，以适应不断变化的外界环境。只有构筑好这个国家层面的房地产政
11、策框架，我们的各个部门在出台各自部门的房产地产调控政策时，才能具有一致的协调性，我们的房地产政策也才能更科学有效地达到各界期望的政策效果。这次中央经济工作会议，将会为房地产市场下一步发展指明方向，也会为进一步的房地产调控政策提出更高要求。一个良好健康发展的房地产市场对于国家的经济发展必不可缺。我们期待，能有一个成熟的国家层面的房地产政策框架来指引我们的房地产行业的健康发展。房地产调控：并非中国经济不可承受之重对房价的讨论，已经成为寻常百姓茶余饭后聊以消遣的重要话题。时至年关，调控政策的去留与房价的走势再次成为最热门的焦点。国家统计局星期五公布的国房景气景气指数已经低于景气临界点，加之外部经济环
12、境不容乐观，这一切，都给调控政策的存留延续或是到期终止带来不确定的因素，而这，也将直接影响到2012年房价的走势。已经持续了近两年的房地产调控，在“限购”加入之后，房价过快上涨的脚步逐渐放缓，而“拐点”也渐渐明朗。央行日前发布的报告也指出，房地产开发投资增速高位回落，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。中国社科院9日发布的住房绿皮书：中国住房发展报告（2011-2012）预测，明年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，房价拐点很可能在第一季度显现。第二季度，整体性降价幅度则有限，预计开发企业会加大推盘力度，新盘定
13、价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的围呈现扩大趋势。在第三季度，如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，降价围会继续扩大，降价幅度会更深。此前一直看好中国房地产市场的外资机构，进入下半年以来，也纷纷预测明年中国的房价将会下降。11月中旬，摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席晶在预计，明年大城市房地产价格会下降10%-20%。12月6日，摩根大通发布的报告显示，中国明年经济增长最大的挑战来自房地产市场，认为中国房价有可能下跌30%。2008年下半年至2009年上半年，在房地产调控和横扫全球的金融危机作用下，国房景气指数徘徊
14、在景气临界点之下，随后，多项举措放开，鼓励资金进入房地产市场，国房景气指数迅速回升的同时，房价也出现报复性上涨。而今，国房景气指数低于临界点，全球性的经济复疲软，欧洲多国纷纷下调2012年经济增长预期。房地产调控会否就此放开，是人们最为关心的问题，如2009年般的房价的报复性反弹，也是这轮调控最为担心的事情。统计局刚刚公布的数字显示，11月份国房景气指数创下28个月新低99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。从统计数据来看，全国大中城市房价趋于稳定，部分城市还出现了环比的连续回
15、落，但是，从具体城市具体区域分析来看，则会发现，当前市场仍处于僵持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面并没有根本改变。在我国加快城市化进程中，各大城市都在积极扩建，郊区县新建的大量项目拉低了城市的住宅均价，而市中心原本已经开发的城区，住宅价格还在缓慢攀升，虽然，、等一线城市的郊区出现了较大幅度的下滑，但二、三线城市不少仍在上涨，有的涨幅甚至超过了一倍。以此来看，2012年的房地产调控，也是不可放松。夏斌：明年楼市怎么调对于2012年的中国经济怎么看、怎么办，笔者谈几点看法。第一，中国经济发展的主基调和发展的逻辑没有变。中国经济发展的
16、在逻辑决定了中国经济增长的速度要趋缓，这一点从中央政府到各级地方政府到市场都应该认真的看到。第二，主基调基本不变下的宏观政策，应该坚持稳健的货币政策。什么是稳健的货币政策，我认为主要是确保实体经济，保持8%至9%的合理速度的货币供应。相对于危机前，我们的外需在减少，高投资水平不够持续，而且已经形成了房地产泡沫，已经付出了地方融资平台隐藏的风险代价。在这样的情况下，对比前两年而言必须相对紧缩银根。另外，我认为，目前市场关心的微调并不意味着简单的放松银根，而是针对中国金融市场融资效率不高，在调控货币供应量的同时，调控贷款规模、社会融资总量等。比如，在房价已经出现变化的情况下，微调并不意味着放松对楼市的调控，而是针对融资体系的不完善、机制的不灵活而进行的一些补充性的制度安排。
