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1、购买“二手房注意事项和交易流程1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属， 确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清 原单位是否同意出售该房屋.3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承 诺”.购买“二手房”，必须由买卖双方签订房屋买卖合同，并到房屋所在地房产交易管 理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。4、要弄清楚所购“二手房的准确面积（统称建筑面积）。弄清房屋的年限，看清建筑面 积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，
2、有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境， 如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况.6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付 货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。快房网网友：中介是这么说的，我把首付打给房东，然后拿去换掉抵押款，把抵押注销掉， 就可以过户了。这样可以吗？我担心房东拿了我的首付不去还抵押，我拿不到房子啊然后中 介说，房东私自拿不到钱的，具体为什么也没给我说清楚。你说中介的话靠谱吗？这样可行 吗？房灵灵：千万
3、别直接打给房东，应该你和中介，房东一起，把钱直接打给银行，然后马上取 消抵押，并过户。7、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷 款余额这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解 决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险如果遇到恶劣的房东，利用买 方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得 房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨就非常被动了。因 此,运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事 务所或其他担保机构
4、等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可 能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一 家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实 现融资，进而完成交易。8、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定， 如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下 家的，那上家不承担责任。9、专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的安全“盲点”购房者一定要当心这个时 间段。考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些 时
5、候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上6 点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，成为房产交易过程中的安全“盲点”而 骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术，比如要求买家支付定金，甚至首付款，如果 贪图便宜，很可能会上当。10、为了保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管， 是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所 有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。11、业内人士建议，买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后，一旦交易过程出 现问题而致使交
6、易中断，但资金却存放在监管账户中，从而安全能够得到保障.此外，定金也 可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚 持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家此时则应该 多加小心了。12、其实，从法律层面来说，何玲完全不必担心房子被法院收回。由于何玲在购买房屋 时，不知道原产权人与债主张某之间的债权债务关系，因此，本着保护第三人善意取得房产 的行为，房屋买卖交易行为仍是有效的，房产是不会被追回.另外，债主的借款协议也依然有 效，原业主该还的钱总是要还，所以说这个债主还是等找到原产权人才行，找何玲是没用的13、在垫资前，先至房产权
7、属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该 房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等.）;不要提前将垫资 款项打入出售方的银行还款帐户；通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款 帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证;必要时可要求出售方提供 第三人保证，或物的担保;亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押房 屋所有权证；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户 受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、 迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算
8、方法，并约定单方主张合同解除的条件及违 约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时,出售方返还购房者的垫资款的流程。14、那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢?其实很简单： 以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因 公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而 一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下,凭有效证明,能查询房屋的简单信息。因此，购买 者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记， 该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件,如果卖方因各种原因不配合
9、，也可以委 托律师进行调查。律师调查的好处是,除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登 记机关的存档文件记载的内容是否一致,卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否 有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。15、在二手房买卖过程中,出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要看出卖人是否故 意隐瞒房屋质量状况以及购房人是否明知房屋存在质量瑕疵.如果出卖人故意隐瞒房屋的质 量瑕疵，则应当承担质量瑕疵担保责任,但出卖人已如实告知房屋存在质量瑕疵或有证据证明 购房人明知该瑕疵存在的，出卖人不承担担保责任。对于房屋的隐蔽质量瑕疵，出卖人往往 认为应当由开发商承担责任.对于隐蔽质量瑕疵
10、责任的承担,要根据瑕疵的形成原因进行分 析。如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用过程中所产生, 购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所 固有的,购房人可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修责任或赔偿责任.16、房屋买卖交易中,一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人 亲自签字,涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫 妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。17、为避免出现无权代理纠纷，二手房律师在此建议：房屋买卖合同正式签约时，买方 务必要求代理人出示业主书面
11、的授权委托书，并核实其真实性，以防出现伪造授权委托书的 情形最终导致合同无效.业主未能出示授权委托书的，务必打电话给业主本人，确认此事，并 录音确认以保留证据，房屋买卖合同签订后，还要及时找业主本人补签合同.18、在签署房屋买卖合同前,买方事先委托中介或专业二手房陪购律师就房产内的户籍情 况进行调查,如有户口需要迁出的，需要在房屋买卖合同中明确原业主户口迁出的时间，并约 定如逾期迁出,原业主需要承担的违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，为了 更好的保障买方的合法权益，二手房律师在此还提醒买方：最好在房屋买卖合同中约定：如 卖方超过一定期限仍不将其户口迁出的，买方享有单方合同解除权，
12、并有权要求卖方按照合同约定支付违约金19、“阴阳合同”是指二手房买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，买卖双方签 订两份价格不同的房屋买卖合同,一份专门用来备案登记，称为“阳合同”；另一份是双方实 际履行的，称为“阴合同”。实践中,法律上认定这类以合法形式掩盖非法目的的“黑合同” 为无效合同。但无效合同并非意味着买卖双方对于房屋价格条款的约定也无效,因此,如果买 卖双方签订“黑白合同，一定要明确约定相关责任的承担范围和承担方式。不管两份合同签 署时间谁先谁后，房屋买卖双方一定要在“黑合同”或补充合同中注明哪一份合同（尤其是 价格条款）才是双方真实的意思表示，并明确约定以该合同作为买卖双方遵
13、照执行的唯一依 据。明确约定因“白合同受到银行、税务等监管无法执行时的处理方式，尤其是出现问题或 纠纷后责任由哪方承担，以及增加的税费如何负担的问题.20、三方协议签署前后,出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果 出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清，需要借用买受 人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付 至出卖人的还款账户内,并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖 人提前偿还银行贷款，不会被出卖人予以挪用.21、在抵押贷款提前还清后，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手
14、 续。北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款,银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由 其自行赴房管部门办理解除抵押的手续,故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕 该房屋的解抵押手续。22、实践中，只要该房屋具备网签条件，无论出卖人或买受人是否签字，中介均可以直 接办理网签手续，只要网签了,除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签,否则他难以出售给第 三方。23、贷款不结清银行不会解抵押,不解抵押就不能过户,不能过户你们就不能进行买卖， 所以现在的问题是如果你的首付款不够解此房屋的抵押，而你和房主没有钱或者不拿钱出来 解抵押的话，你就必须找过桥的资金，如果你有足够的钱解抵押，只是担心安全问题的话
15、， 那可以不用担心，只要中介正规，在他们店里签居间协议，你可以放心的去跟着办提前还款 解抵押,前提是你要去房管局确定房屋状态，没有二次抵押,没有查封。24、流程 1、询问出卖方。该二手房是否设有抵押，出卖方应该最清楚。购房者可以通 过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单,以此来判断该二手房是否已设定了抵押。当 然，如果出卖方刻意隐瞒，或者不清楚的话，就只能采用第二种方法.2、到房屋登记机关查 询。购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结,这是最有效也是最准 确的方式.如果登记簿上，注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的，那就可以 判断该二手房是完整的。25、若你购
16、买的二手房正在出租,你要和卖方商量好什么时候让租户腾出房子,即什么时 候不再出租房子,以免因为后期过户时候，租户未能及时搬出而耽误你装修或入住。26、二手房过户之前，需要及时让房东尽快结清与房子相关的费用,比如暖气费、水电费、 燃气费、物业管理费等，以免以后未能结清而给自己带来麻烦。27、假如你找中介进行购买二手房,中介一般会按照成交价的千分之五收取你的二手房评 估费。但是这个费用其实可以减少的，你也可以自己咨询你们当地的专业评估公司进行了解 实际行情，自己找评估公司会省下一笔钱。28、买房子需要准备一些材料，比如身份证、结婚证、户口页（户口本）、印章、公积金 卡等，这些材料一般都需要复印几份,在办理手续时还要带上原件。29、合同约定是否明确:二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于 一些细节问题还应约定清楚,如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠 纷解决、签订日期等等问题均应全面
