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1、3 设计阶段的成本控制3.1设计阶段概述工程设计是全面规划和具体描述工程项目实施示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段。共工程设计是否经济合理，对控制工程成本具有十分重要的意义。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，
2、任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”：3.1.1推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配
3、套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 3.1.2开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企
4、业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。3.1.3采用合同措施，有效控制造价 针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合
5、同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。3.2设计阶段成本控制要点一般设计方案的优选都是过设计招标，并且运用价值工程进行优化。3.2.1总平面设计控制 总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响。正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和项目运行后的使用成本，加快建设进度，还可以为城市建设创造完美的建筑艺术整体。总平面设计中影响工程造价的主要因素有：3.2.
6、1.1占地面积占地面积的大小一方面影响征地费用的高低，另一方面也会影响管线布置成本及项目建成运营的运输成本。因此，在总平面设计中应尽可能节约用地。3.2.1.2功能分区无论是工业建筑还是民用建筑都有许多功能组成，这些功能之间相互联系，相互制约。合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥，又可以使总平面布置紧凑、安全，避免大挖大填，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。同时，合理的功能分区还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便，降低项目建成后的运营成本。高璐洁项目在每种户型的划分上都可以是使其功能满足相应的要求，尤其对套房进行了精装修，这些都是聘请专业人士专门针对每种户型及其功能划分单独设计，同
7、时消费者还可以根据自己的喜好，修改其中的设计，以满足各自对家的不同需求。这样虽然成本上有所提高，但是通过装修房，开发商还可以赚取其他方面的钱，赢得品牌效应。为自己创造出一片新的天地。就像国美电器在经营方式上采用直接与厂家联系供货，从而降低其进货成本，把更多的实惠留给消费者，创造品牌价值。如果开发商在这方面下功夫，有望再次创造重庆房产界的又一个名牌。3.2.1.3运输方式的选择不同的运输方式其运输效率及成本不同。有轨运输运量大、运输安全，但需要一次性投人大量资金；无轨运输无需一次性大规模投资，但是运量小，运输安全性较差。从降低工程造价的角度来看，应尽可能选择无轨运输，可以减少占地，节约投资。但是
8、运输方式的选择不能仅仅考虑工程造价，还应考虑项目运营的需要，如果运输量较大，则有轨运输往往比无轨运输成本低。该项目由于位于南坪较为空旷的地区，其交通条件较好；再者工程项目一期是由3栋18+1+1，两栋33+1+1的高层楼群构成，所以采用有轨运输，保证其安全性，同时又满足大的运输量。另外项目在二期时也可继续使用这些设备。3.2.2建筑设计 建筑设计部分，要在考虑施工过程的合理组织和施工条件的基础上，决定工程的立体平面设计和结构方案的工艺要求。建筑物和构筑物及公用辅助设施的设计标准，提出建筑工艺方案、暖气通风、给排水等问题的简要说明。在建筑设计阶段影响工程造价的主要因素有：3.2.2.1平面形状一
9、般地说，建筑物平面形状越简单，它的单位面积造价就越低：当一座建筑物的平面又长又窄，或它的外形做得复杂而不规则时，其周长与建筑面积的比率必将增加，伴随而来的是较高的单位造价。因为不规则的建筑物将导致室外工程、排水工程、砌砖工程及屋面工程等复杂化，从而增加工程费用。般情况下，建筑物周长与建筑面积比K周 (即单位建筑面积所占外墙长度)越低，设计越经济。K周按圆形、正方形、矩形、T形、L形的次序依次增大。但是圆形建筑物施工复杂，墙体工程量所节约的费用通常被较高的施工费用所抵消与矩形建筑物相比较施工费用增加20%30%。虽然正方形建筑物设计和施工均较为经济，但是若不能满足建筑物美观和使用要求，则毫无意义
10、。比如，学校、住宅和医院等建筑首先要考虑的是满足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等费用的节约。又如，工厂建筑的平面形状决定因素可能是生产过程的协调，机器和成品的形式。因此，建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物周长与建筑面积比，实现建筑物寿命周期成本最低的目标要求。高璐洁项目占地上采用的是最为经济的平面形式：正方形。通过合理设计，每个户型的通风、采光、供暖等等都得到很好协调。3.2.2.2流通空间 建筑物的经济平面布置的主要目标之一是，在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。因为门厅、过道，走廊、楼梯以及电梯
11、井的流通空间都可以认为是“死空间”，都不能为了获利目的而加以使用，但是却需要相当多的采暖、采光、清扫和装饰及其它方面的费用。但是造价不足检验设计是否合理的唯一标准，质量的要求也是非常重要的。3.2.2.3层高 在建筑面积不变的情况下，建筑层高增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；供暖空间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长度增加；楼梯间造价和电梯设备费用的增加；另外，由于施工垂直运输量增加，可能增加屋面造价；如果由于层高增加而导致建筑物总高度增加很多，则还可能需要增加基础造价。据有关资料分析，住宅层高每降低10cm，可降低造价1.2%1.5%。层高降
12、低还可提高住宅区的建筑密度、节约征地费、拆迁费及市政设施费。单层厂房层高每增加1m，单位面积造价增加1.8%3.6%，年度采暖费用增加约3%；多层厂房的层高每增加0.6，单位面积造价提高8.3%左右。由此可见，随着层高的增加，单位建筑面积造价也在不断增加。多层建筑造价增加幅度比较大的原因是，多层建筑的承重部分占总造价的比重比较大，而单层建筑的墙柱部分占总造价的比重较小。民用住宅的层高一般在2.73.0m之间。本项目采用高层建造，必须考虑层高设计对项目成本的影响，在3栋18+1+1的设计中采用2.9m的设计，比正常3m设计可节约成本1.2%。2栋33+1+1的高层建筑中采用2.8m层高，可以节约
13、单栋造价的2.5%左右。在通过其他设计使其满足通风，采光，夏季空调使用节约能源的要求。再者通过专业装修，使其空间感很好。3.2.2.4建筑物层数毫无疑问，建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。建筑物层数对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的造价可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位造价通常会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。
14、民用住宅按层数划分为低层住宅(13层)、多层住宅(46层)、中高层住宅(79层)、高层住宅(10层以上)。多层住宅具有降低工程造价和使用费用以及节约用地等优点。 砖混结构多层住宅层数与造价的关系 住宅层数一二三四五六单方造价系数（%）138.05116.95108.38103.51101.68100边际造价（%） -21.1-8.57-4.87-1.83-1.68由上表可知，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，即层数越多越经济但是边际造价系数也在逐渐减少，说明随着层数的增加，单方造价系数下降幅度减缓，当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通面积(过道、走廊要加宽)和补充设备(供
15、水设备和供电设备等)。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部分高层住宅，以合理利用空间，美化市容。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅是比较经济的选择。高璐洁项目位于南坪角为中心的地区，通过上面的分析，本项目采用高层建造是比较经济合理的，同时节约空间，降低土地费用。3.2.2.5柱网布置柱网布置是确定柱子的行距(跨度)和间距(每行柱子中相邻两个柱子间的距离)的依据。柱网布置是否合理，对工程造价和房间面积的利用效率都有较大的影响。3.2.2.6建筑物的体积与面积通常情况下，随着建筑物体积和面积的增加，工程总造价会提高，因此应尽量减少建筑物的体积与总面积。对于民用建筑，尽量减少结构面积比例，增加有效面积。住宅结构面积与建筑面积之比称为结构面积系数。这个系数越小，设计越经济。高璐洁项目中，每栋均采用剪力墙框架结构，外墙运用混凝土加气砌块填充，中间隔墙采用较为昂贵的、但隔热隔音，厚度较薄的、自重较轻、整体性组装的石膏隔墙。综合考虑混凝土砌块和石膏隔墙两者的经济效益，会发现在填充墙这一块上，两者的运用材料价比用砖砌块要贵8%左右，但是由于砼与石膏隔墙的运用，仅在自重上就可使建筑结构上使用的框架结构减少造价的5%左右；使用石膏隔墙，由于其
