《柳林乡房地产市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柳林乡房地产市场调查报告（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、柳林乡房地产市场调查报告刖百在房地产市场迅速开展的今天，客户的需要与消费心理的把握是 房地产开发成功的重要因素。因此，房产物业的开发、筹划首先要对 工程进展市场定位，即要对市场进展缜密的市场调查。在了解房地产 市场总体趋势的前提下，确定工程周边的区域围，广泛就周边环境、 设施配套等进展市场调查，了解物业的交通条件、商业设施、教育、 娱乐等客户关注的设施配备情况，并对周边地区的重要竞争个案进展 重点调查，分析确定市场的主要房型需求、面积要求、可承受的物业 价格以及小区规划等诸多要素。鉴于此，我们对柳林乡的相关情况进展了初步调查，具体如下：第一局部柳林乡概述柳林乡位于浙河区最南部，北距市 19公里
2、，南距全国著名风景区鸡公山 18 公里，南与家寨镇，北与东双河镇、西与十三里桥乡、谭家河秀毗邻，东与XX 县朱堂乡接壤。京广铁路与107 国道纵贯全境。全乡总面积106平方公里， 耕地面积 1.2万亩， 山地面积近10万亩，形成“七山一水一分田，一分道路和庄园的格局。全乡下辖12 个行政村、 1 个街道居委会， 200个村民组， 6082户居民， 2.4万人。全乡根底设施完善，整体功能齐全，是一个区位、交通、资源优势明显的山区乡。独特的区位蕴育着巨大的开展潜力。 柳林乡紧邻国家级自然保护区鸡公山，随着保护区面积的扩大，以“红色、生态游为重点的现代化效劳业迅速兴起，促进了餐饮效劳业、观光农业、交
3、通运输、金融、保险、邮电通信、房地产等现化效劳业的大开展。全乡餐饮效劳业 85 家，观光农业6 处，运输车辆220 台，保险业深入到乡村农户、各行各业，农电入户率达100%，实现光缆通讯，拥有程控3100 门，正在规划开发的一处房地产占地60 多亩。便利的交通催生出蓬勃的创业环境。京广铁路、 107 国道及环湖路贯穿乡境东西南北，区、乡、村公路200余公里，水泥柏油路实现了村村通，长达65 公里，形成了乡村公路网，极改善了全乡人民的交通和生活条件， 解决了山区群众行路难问题。 为客商来乡投资兴业奠定了良好根底。全乡共有私营企业37家，个体工商户 814户，年创产值近5000万元。柳林乡丰富的资
4、源打造了坚实的致富之路。 以矾石、 青石等加工为主的加工业， 以板栗、 茶叶为主的种植业及以生猪养殖为主的养殖业开展迅猛，成为该乡三大支柱产业。全乡兴建矾石厂 86 个，矿粉加工厂 12个，青石加工厂8个，年创产值1200万元。种植板栗5万亩，年创产值700万元，开展茶叶 8000亩，创产值40万元，生猪养殖场 150余家，年出栏生猪3.2万头，创产值3000万元。到 2004年底，全乡地区生产总值达13636万元，农民人均纯收入达2896元。编辑本段历史沿革1975年建柳林公社， 1983年改乡。 1997年，面积 98平方千米，人口2.4 万，辖柳林、堰冲、周家塘埂、车站、甘冲、卢家冲、讲
5、约台、马庄、红檀树、店、龙嘴、堰12个行政村。 1998年由原县划归浉河区管辖。茶乡建立市河区柳林乡走“市场化、产业化、规模化经营的路子，做大做强茶产业，建立茶乡新农村。柳林乡共有茶园15000亩，其中1.1万亩为开采茶园，优质茶园8000亩，品种老化需改进品种 2400亩。近几年，该乡平均每年产干茶 23 万公斤，其中优质茶9 万公斤，售价在每公斤 100元左右；中档茶 10 万公斤，每公斤 50 元左右；低档茶4 万公斤，每公斤 24 元不等。仅茶叶一项每年税收 58 万元，占全乡财政总收入的21%。目前茶产业已成为该乡农民增收农业增效的一项支柱产业。第二局部柳林乡房地产市场分析柳林乡以
6、107 国道为依托， 呈南北带状分布。 京广铁路在乡镇东边穿行而过，依山傍水，交通便利。在全国新农村建立的大环境影响下，房地产开发在该镇已然起步。市场特征：1、起步晚房地产市场起步比拟晚， 大多开发粗放原始， 正规开发工程不多，目前正处于非正规开发向正规开发的过渡时期。2、市场分散整体市场比拟分散，不够繁荣，工程规模普遍偏小，多以单栋和新农村建立为主。3、开发水平滞后整体开发水平不高， 很多还处于比拟原始的阶段， 大多属于私人建房销售，无论是设计规划理念还是营销理念都还比拟落后。4、目前市场在售物业形态多以单栋住宅楼和三层商住房为主。主力面积在120-140平米之间，户型设计很简单。 单栋单元
7、房顶层1000元/平米， 2-4层 1400元/平米；单栋1-3层为一层门面， 2、 3层居住，单间三层面积约 130平米，单价最高 1800元/平米。5、当地人对于房地产物业有一定认识，但仍处于初级阶段6、该镇以107 国道为中轴，分为东西两局部。老镇区在西部，而东部处于起步开发阶段，但受其镇区地貌影响， 107 以东局部将会成为未来开发的方向。第三局部工程区域市场分析区位特征本案位于柳林乡镇， 107 国道以西。东边为零散民房加空地，再向东紧临京广铁路， 南面为空地，西面为河道，北面为新开发的新农村建立园区。以目前情况来看，该区域十分不成熟，缺乏人气，周边环境较差，且目前该乡主要的镇区中心
8、在107 国道以西。 但受柳林乡地块的限制，在未来几年， 107 国道以东将会迎来新的一轮房地产开发，但也需要政府的相关引导。 百家超市的进驻虽然会为本区域带来人气，但受地理限制，市场需要逐步培育，从时间上尚需时日。第四局部工程SWOT 分析1、 优 势S工程地块方正，容易做规划地块无拆迁压力，便于开发百家超市的进驻将会为本区域带来良好的生活配套和充足的人气，宜商宜住。2、 劣 势 W 工程目前缺乏人气乡镇主要的居住点在107 国道以西， 中间隔着一条国道，又隔着一条河，不方便3、 时机 O 受地域限制， 107 以东地块未来会成为开发的热点。现在该乡房地产开发水平较低，正规开发的工程不多，本
9、工程的正规开发模式可以引领市场开展，成为典。4、 危 胁 T 乡镇市场人口基数较少， 且存在一定竞争， 因此工程在开售期间需要进展相关的宣传引导。个人开发的小工程由于价位较低，对本案冲击很大第五局部工程定位一、消费市场现状“客户就是上帝，产品销售的快慢、销售量的多少往往取决于“上帝的需求，因此迎合消费者的特定需求和潜在欲望，灵活掌握供应与需求的相对关系是前期工作的重中之重。在卖方市场，生产者起主导地位，但当社会开展到买方市场，消费者才是市场的主导，目前的房地产市场正在经历这种转变，所以，为了赢得消费者的青睐，我们必须详细研究它们的消费心理和消费需求。二、我们的目标客户客户分类： 1 自用客户第
10、一类：本乡镇的中高收入阶层属于二次、三次置业者，有更换居住环境、提高生活品质的需求。第二类：乡镇的正在形成中的中高收入人群，及外出务工人员，希望个人拥有一步到位的独立房产。 但收入又有限， 承受不了较高的房价，最终落户此地。第三类：地缘性客户。在本地居住多年，对此地有较深感情，不愿到外地去。第四类：在镇上做个体生意，希望在此有自己的房产。第五类：在附近工作的各机关单位公务人员。第六类： 下属各村有一定经济能力人群， 为子女上学方便在此置业。 2 投资客户第一类：短线投资客户。第二类：先自用，后投资的客户。属于过渡性质。待以后有一定资金实力后再到大点城市置业。三、工程定位：柳林乡商业第一，住宅典
11、第六局部工程开发策略本工程开发策略， 是我们在充分了解把握本区域房地产市场的根底上， 针对目前本区域的房地产市场的供需现状， 本着尊重市场的原那么而制定，在实际操作过程中不可偏离本开发策略。本方案力求通过正确的战略思想与战术运用， 使本案在柳林乡市场上独树一帜，形成自已的风格与品牌，快速切入市场，取得开发上的圆 满成功“五角星策略理论:市场领先者策略特点工相互均衡协调发展二、建议本案采用: 市场领先者策略：通过前期的市场和对市场的总体把握， 在开发策略上，使本案逐 渐成为本区域住宅与商业工程的市场领先者，就必须在景观、户型、 配套、建筑规划等方面具有领先市场的作用，引领区域消费市场，能 够引起
12、购房者的密切关注。快速销售策略：采取营销组合式重拳出击，形成强大的直面进攻与包围进攻，到达“闪电式歼灭战的效果。蓄势待发 ：蓄势才能爆发， 先期做好销售前的市场预热的各项准备工作， 人员、 资金、 管理、 现场布置要到位， 一切准备工作要就绪， 蓄势待发，集中力量，真正表达“有备而战，战那么必胜的营销战略思想。立体造势 ：善战者， 求之于势。 本案要在现有根底上， 洞察势态， 运筹帷幄，采用全新的混合地产营销模式进展造势，抢得市场先机。速战速决 ：1、“闪电式进攻：集中各方优势，配合工程进度，通过“闪电式进攻，快速销售，打歼灭战；甲方全部力量集中在抓销售、促建立两点，工程要为销售效劳。2、抢占客户策略：在建筑方案确定后，在本工程附近装修销售卖场，立即采取系列公关活动及宣传， 进展强大的市场造势活动， 对意向客户进展吸引、拦截，及早进展客户登记工作。三、其它策略要点1、工地现场包装策略售楼中心看房通道样板房人员包装保安、清洁工等物业人员3、周边道路包装策略周边道路精心包装，可有利提升本案的物业形象。4、广告推广策略制定广告推广优化组合策略，以“小投入，高产出到达本案宣 传效果的最正确化。市鑫恒泰房地产营销筹划2012年7月17日
