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1、房地产开发流程10个阶段:（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件 k S ji A V 。一匚。/ r。* Q。0下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开 发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产 项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同c，,地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况（X）可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 Or OG B 9*激皆提由了曲裁但这种谢I克流若渴禀足的:起施前暴 融进行可行性 研究卑可行性研究是房地产项目开发不可缺少
2、的一个阶段。政府是否批准此项目立项i银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行, 那玄即使开发育不同蠡冠小项目开豪的全过程卖毓h就绪束大二是可行性林注袤 明这个设想可彷则不出意外,这个项日就可以一直进行到最后的阶段与目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地 产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真 对te）申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步土地是所者建峨基礁申请土地用房 岭刑t琮源就的第一步。在畿国, 由于人多地少，土地资源成为
3、极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到上地才是最 关键的一步,有了 土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱.因此, 在土地市场上各种腐败事件层出不穷d我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土工地的方式;划拨土地太多,冲击了正常的上地市场的辉衍昂前只宣纲J圮才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得0但在实际匕从原土地使用者 （即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式.开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后7要到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。（四）项目设计是房地产开发的第四步也是关系到 项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模,设计的具体工
4、作流程也有所不同对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计 初步设计和施工图设讦勺个具体步骤a开发商 在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得 规划设计条件通知书.房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的 单位.完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可 证/方案设计得到批准建设用地规划许可证后即可以进行初步设计。城市。4o。 r.O . .。， O V e -%，。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步 在取得建
5、设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作,开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部 门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实 0a- * * c* ,地划定金开发商只能在划定的范围内i进行征地及拆迁方案的实施工作勺（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步R2 4 o yr/s ra rJ 筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工恸嗡土M使用权后,大都费房地产并陵商自己投入的赛金就基本上捌睇星如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的1作聿开发商需要制定凯金使用计划
6、.然后以此为居础确定所需要筹措的愤金数量1再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我I房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款。.第建投工程揶龈房地产开源渊第七步，是选择合适的承包商和监理单位的.“1r o 1 4 * * * 4 , o - . o.* !,c ；,有效方法工程项目招标投标制，是我国工j!建设市场的重大改革举措之一Q通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、旗量 符合设讦要求、工期达到顼期日标上在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要 通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理岬.（人）施工是房地产开发的
7、第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步e O t P ： 叱. 丁 V o 0 b 氏 * *a * . 。7 望1 . aO为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施L,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线，验线,并到建设行政主管部门领取建设工 程施工许可证后,才可以破土动工一在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监 理单位进行,开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解 j -。、。 ，；/*, 小聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣 .r. 0 D /S . 1 Q C* C D QQ O O O e 9
8、C 9 工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场q00市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键L步房地产项目的开发商在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房 地产项目的市场营销工作如果开发商符合政府主管部门的预售条件.开发商就可 以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作承房地产市场营销包括 。， ， v ，6 u a 0 Q 、 彳 一。 o。房地产市场调查研究确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同准备 二瓦彳 rg D V Lr , 81f丁 b。销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等.甚至给项“ 八c ，、 ” -%- ， % ” M且起好听的名毫在商品房项目的精售中2都可以起到极为百娈的作用二当然,房地 产开发项口的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证，（十）物 业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务 继续阅读
