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1、 北京金融融街市场场分析 一一、金融融街地区区概述 北京金金融街历历史源远远流长，早早在元代代起就被被称为“金城坊坊”，而明明、清两两代的金金城坊，更更是遍布布金坊、银银号，商商贾富豪豪和皇亲亲国戚大大发其财财，成为为北京金金融业最最初的萌萌芽。到到了清末末，户部部银行就就设于此此，不久久改为大大清银行行。民国国元年，又又改为中中国银行行。其后后大陆、金金城、中中国实业业各银行行，均先先后设立立于此。悠悠久的历历史渊源源，强烈烈的金融融文化背背景效应应对国内内外众多多投资商商家具有有很强的的吸引力力。 19933年，国国务院批批复了北北京市的的城市总总体规划划，其中中提出要要在西二二环路东东侧
2、，建建设一个个集中国国家银行行总行、金金融机构构总部为为主的建建筑组群群，确定定了北京京金融街街的位置置与基本本功能。金金融街规规划用地地位于西西二环东东侧，南南起复兴兴门内大大街，北北至阜成成门内大大街，西西自西二二环路，东东临太平平桥大街街，南北北长约117000米，东东西宽约约6000米，规规划用地地1033公顷，总总建筑规规模3000多万万平方米米。金融街地地区四面面临城市市干道，区区域内，东东、西向向的武定定侯街、广广宁伯街街，将金金融街从从南向北北划分为为南区、中中区和北北区三部部分。而而中区是是金融街街规划、开开发的重重点。此此区域定定位是建建设为国国际领先先、国内内一流的的金融
3、管管理中心心。中国国加入世世贸以后后，按照照国际金金融机构构对办公公场所的的需求，中中区规划划进行了了重新调调整。中中区建筑筑的总规规模在1120万万平方米米左右，包包括智能能化写字字楼、五五星级酒酒店和高高档公寓寓以及配配套的健健身、娱娱乐设施施等。二、金融融街地区区房地产产市场分分析（一）写写字楼1、市场场供应（1） 现有有供应状状况金融街的的写字楼楼曾出现现过一个个供应断断档期。早早期只有有企业大大厦、百百盛写字字楼、平平安大厦厦、投资资广场等等少数几几个项目目。由于于供应偏偏少，而而需求市市场又比比较旺盛盛，消化化量较大大，此外外还有中中国电信信、中国国移动大大厦这样样多为自自用的写写
4、字楼。因因此，至至20000年金金融街地地区只剩剩国际企企业大厦厦、通泰泰大厦还还有少量量现房，基基本处于于无房可可供的局局面。220011至20002年年以后，市市场供应应才开始始逐步脱脱离断档档期。220033年，国国际金融融中心和和富凯大大厦也已已投入使使用。尽尽管如此此，金融融街目前前的供应应量也并并不大。 金融街目目前建成成的项目目有： C1中国建建设银行行总行办办公室C2平安大大厦C4投资广广场C5中国电电信指挥挥中心、亚亚洲金融融大厦C6通泰大大厦C7国企大大厦C8百盛大大厦二期期D3百盛大大厦A6国际金金融中心心G1华实大大厦B5富凯大大厦 （1） 潜在在供应在未来两两年左右右
5、，金融融街核心心区将为为市场提提供近1100万万平方米米的写字字楼，区区域整体体的新增增供应量量将达到到1500万。目前金融融街仍有有项目在在建设中中，它们们是：A7英蓝国国际大厦厦B4金融街街A座B6中政大大厦（网网通大厦厦）G2A金泽泽大厦G7盈创大大厦F5金殿大大厦 还有一些些已经完完成拆迁迁，拟建建项目有有：A3金亚光光大厦A4新盛大大厦B1-33鑫茂茂大厦华荣公寓寓写字楼楼 2、市场场需求金融街的的地理位位置得天天独厚，踞踞守二环环和长安安街交通通要道，同同时身处处北京政政务区，是是各大部部委云集集之地，加加之此地地悠久的的金融渊渊源，使使之聚拢拢了大批批金融、电电信、保保险、证证券
6、企业业。金融融街作为为中国的的金融管管理中心心，资金金管理规规模巨大大。区域域内企业业管理的的总资产产达133万亿元元，控制制着全国国90%的信贷贷资金和和65%的保费费资金的的运用。金金融街及及周边地地区拥有有5300多家知知名企业业和机构构，其中中包括99家全国国性商业业银行的的总部，558家中中央直属属企业，119家上上市公司司，另外外还有338个中中央部委委机关及及金融监监管机构构，是中中国经济济决策中中心和信信息中心心。据统统计，金金融街的的企业中中有655.3%的中资资机构，国国有企业业是金融融街的主主力消费费群体，“官本位”是区域市场的突出特点。虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限
7、制性规定，但在金融街地区，重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司等购买富凯大厦16万平方米的办公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域行业结构的多元化趋势在继续，也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下：A座B座 所属行业业划分：1、IIT 22、服务务业 33、机电电业、制制造 44、金融融 5、贸贸易 66、媒体体传播 7、广广告 88、咨询询 99、出版版 110、
8、房房地产 11、医医疗 112、教教育 13、其其他企业性质质划分：1、国国有 2、民民营 3、外外企 4、办办事处机机构客户行业业特征 按行业业类别划划分（饼饼图）由上图可可知，最最多的是是金融业业、咨询询业的企企业，其其次是贸贸易类。 按企业业性质划划分（饼饼图）最多的是是民营企企业，占占到了553，超超过一半半；其次次是国有有企业，占占到377%，外外企公司司几乎没没有，有有3个外外资企业业驻京办办事处。3、租金金和售价价金融街的的大多数数楼盘租租金报价价在$118-225/月月平方米米，这样样的租金金水平与与朝阳门门地区写写字楼的的租金基基本持平平，较之之CBDD传统写写字楼租租金稍低
9、低。金融融街地区区写字楼楼需求旺旺盛，几几乎所有有的楼盘盘空置率率都在88%以内内。） 4、市场场空间分分析中国已经经于20001年年11月月10日日正式加加入WTTO，随随着金融融街逐渐渐形成更更大的规规模和更更成熟的的金融办办公氛围围，市场场将对金金融街写写字楼市市场重新新认识，市市场需求求将进一一步扩大大。从客户构构成看，金金融街地地区有稳稳定的传传统行业业的基础础，传统统企业对对写字楼楼的需求求较为稳稳定，在在过去一一年多来来较少受受到互联联网经济济调整的的影响，但但也不会会产生迅迅速扩张张现象。所所以金融融街的发发展相对对稳定，市市场需求求有稳定定的基础础。 随随着中国国电信大大厦和
10、中中国移动动大厦的的落成，电电信通讯讯行业的的公司也也将对本本地区产产生更多多的需求求。中国国电信和和中国移移动的入入驻，在在相当程程度上将将导致金金融街以以金融机机构为主主的需求求市场的的结构重重组，并并极大地地扩大了了金融街街需求市市场的范范围。 由上述分分析可以以看出，未未来金融融街的写写字楼市市场空间间很大。5、竞争争分析CBD和和中关村村是金融融街的主主要竞争争区域。与与CBDD和中关关村相比比，金融融街的优优势和劣劣势如下下：（1） 劣势势：l CBDD已形成成规模，金金融街相相对滞后后l CBDD已开始始大规模模建设，金金融街相相对较慢慢。l 今年CBBD有100多万平平方米，而
11、而金融街街尚未形形成聚集集效应。l 金融街街近几年年的开发发重点是是办公楼楼，而公公寓、酒酒店、商商业、停停车等服服务配套套设施明明显不足足，八小小时工作作时间以以外十分分冷清，商商气不足足，形不不成国际际化的商商务氛围围。l 中关村村的ITT企业离离科技产产生地近近，对小小型以及及处于创创业期的的高科技技企业具具有很强强的吸引引力。而而金融街街还是主主要为中中大型企企业为主主（2） 优优势：l 浓厚的的金融氛氛围：目目前，中中国人民民银行、中中国工商商银行、中中国银行行、中国国建设银银行、交交通银行行、招商商银行、投投资银行行、中信信实业银银行、北北京市商商业银行行以及中中国证监监会、中中国
12、保监监会、中中保集团团等十余余家国家家级金融融机构及及中国电电信集团团公司、中中国移动动通信集集团公司司、中国国网通公公司等3300余余家实力力企业相相继入驻驻金融街街。北京京金融街街已成为为金融业业投资进进驻的热热土，基基本形成成了以金金融机构构、通讯讯、网络络公司为为主，法法律、咨咨询、评评估等配配套服务务机构为为辅的新新的金融融商务区区，初步步形成了了全国金金融管理理中心的的格局。贴近市场场的产品品：未来来的金融融街核心心区不仅仅集写字字楼、公公寓、五五星级酒酒店、国国际会l 议中心心为一体体，而且且金融街街核心区区还配有有专为金金融界高高级人士士打造的的银行家家俱乐部部、国际际金融会会
13、议中心心以及配配套的高高级商务务酒店、商商业、公公寓和娱娱乐休闲闲设施等等。为国国际企业业、商务务人士在在此办公公住宿提提供了良良好的环环境。l 更广的的融资渠渠道：金金融街房房地产公公司作为为房地产产上市公公司，在在融资渠渠道及筹筹措资金金方面有有较大的的优势。6、总结结现有供给给较少，未未来供给给量较大大。目前前金融街街写字楼楼的入住住率普遍遍很高。而而且由于于入住企企业多为为国有大大型企业业，需求求比较稳稳定，因因此现有有可向市市场提供供的写字字楼面积积较少。金融街给给人以街街的印象象，而非非商圈的的印象。金金融街区区域与远远洋大厦厦等周边边优质写写字楼项项目整合合不足，没没有形成成“泛
14、金融融街”商圈的的概念，区区域缺乏乏可持续续发展的的后劲，通通过政府府和市场场的双重重作用扩扩大金融融产业中中心和金金融街商商圈的辐辐射范围围，推动动西城区区危旧房房改造和和区域整整体品质质提升。南区存在在配套设设施不足足及规划划设计水水平较差差的问题题，使得得外资公公司很少少进入或或部分外外资公司司入住后后迁出的的现象，没没有形成成国际化化的商务务氛围。新新的核心心区规划划很完善善，但建建设进度度、营运运主体的的选择及及管理水水平，对对实现规规划理念念至关重重要。（二）公公寓1、市场场供应分分析（1） 现有有供应状状况金融街区区域公寓寓部分开开发相对对滞后，除除已有的的丰汇园园项目外外，在售
15、售的只有有中海凯凯旋、金金宸公寓寓、华荣荣公寓。其其中金宸宸公寓二二期具有有极强的的商住公公寓色彩彩，而且且华荣公公寓在定定位上为为豪宅产产品，属属于五星星级酒店店服务式式公寓，只只有中海海凯旋为为真正意意义上的的公寓。 （2）潜潜在供应应未来两年年内金融融街公寓寓市场将将有新的的供应量量。其中中A3南南项目规规模为110万平平方米，GG4项目目建筑规规模为22.5万万平方米米以及丰丰汇时代代的二期期公寓部部分的推推出；随随着金融融街地区区建设进进程加快快，公寓寓市场的的竞争形形势也将将日趋激激烈。2、市场场空间分分析随着北京京金融街街的崛起起，除了了对高档档写字楼楼有大量量需求以以外，广广大内外外资金融融机构对对高档次次、高质质量的商商务配套套设施的的需求将将更为殷殷切！因因为在金金融街的的前期规规划中，高高
