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1、一、 法的形式国内法的体现形式重要涉及如下几种:1、 宪法2、 法律3、 行政法规4、 地方性法规5、 行政规章6、 司法解释二、 民法的基本原则：1、 民事主体地位平等原则2、 自愿原则3、 公平原则4、 等价有偿原则5、 诚实信用原则6、 严禁权利滥用原则三、 民事法律行为成立的三个实质要件1、 行为人具有相应的民事行为能力2、 意思表达要真实3、 不违背社会公共利益四、 代理人在代理权限范畴内，以被代理人的名义独立与第三人为民事法律行为，由此产生的法律效果直接由被代理人承当的一种法律制度五、 民事权利的种类:1、 财产所有权2、 债券3、 人身权4、 知识产权六、 民事责任承当方式:1、
2、 停止侵害2、 排除障碍3、 返还财产4、 支付违约金5、 恢复原状6、 消除影响7、 恢复名誉8、 赔礼道歉9、 补偿损失七、 民事责任的构成要件1、 行为必须具有违法性2、 必须有损害事实存在3、 违法行为与损害事实之间必须存在因果关系4、 行为人有过错八、 诉讼时效1、 一般诉讼时效:2、 特殊诉讼时效权利人能开始行使祈求权的那一天,就是诉讼时效期限的开始诉讼时效期间从懂得或应当懂得权利被侵害之日起计算九、 诉讼时效中断指时效进行中因一定的法定事由发生,阻碍权利人行使祈求权,法律规定期效临时停止进行，待阻碍事由消失后，时效继续进行,已经经历过期限仍然有效。十、 诉讼时效中断是指诉讼时效进
3、行中因一定的法定事由发生阻碍时效的进行,致使此前通过的时效期间统归无效,诉讼时效重新计算的制度。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出规定或者批准履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。十一、侵权行为 是指行为人由于过错侵害她人的人身或财产依法应当承当民事责任的行为,以及根据法律特别规定应当承当民事责任的其她致人损害的行为。十二、侵权行为的特性1、 侵权行为是违背民法中权利和利益保护规范的行为2、 侵权行为是给她人的合法权益导致损害的行为3、 侵权行为重要是行为人基于过错而实行的行为4、 侵权行为是依法应当承当民事责任的行为十三、侵权行为与违约行为的比较分析 侵权行为与违约行为都是民事违
4、法行为,都应承当民事责任,并且所承当的重要民事责任的方式也是一致的，例如均有损害补偿责任。十四、侵权行为归责原则 归责是指行为人的某种行为被确觉得侵权行为并应当由行为人承当相应民事责任的基本（可归责事由） 侵权行为归责原则就是指据以拟定侵权民事责任由行为人承当的理由、原则或者说最后决定1、 过错责任原则2、 无过错责任原则3、 公平责任原则十五、物业管理中几种常用的侵权责任1、 物件致人损害责任：是指建筑物或者其她设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落导致她人损害的，它的所有人或管理人应当承当民事责任。物件致人损害的民事责任合用过错责任原则，并采用过错推定方式2、 违背安保义务责
5、任:特定场合的所有人、管理人或者社会活动的组织者,对于进入该场合的任何人的人身或财产安全负有的合理的注意和保护义务。安全保障义务规定行为人为积极的作为义务，保障有关当事人的人身或财产安全，如果悲观地不作为，则构成对安全保障义务的违背,应承当侵权责任。违背安全保障义务致使她人受到人身或财产损害的，行为人仅在有过错的状况下承当责任，没有过错则不承当责任。安全保障义务具有限制性,义务主体并非在任何啊时间、任何空间对任何人都负有无限度的安全保障义务,而有一定范畴的限制3、 动物致人损害责任:指因动物的独立动作而使她人人身、财产受损害时,动物的饲养人或者管理人应当承当侵权责任。动物致人损害责任的归责原则
6、,合用的是无过错责任原则。动物致人损害责任的归责原则，合用的是无过错责任原则。如果动物致人损害是由于第三人的过错,被侵权人可以向动物饲养人或者管理人祈求补偿，也可以向第三人祈求补偿。动物饲养人或者管理人补偿后，有权向第三人追偿。十六、物业服务公司资质 公司资质是公司实力和规模的标志。物业服务公司资质是物业管理行业准入的门槛 物业服务公司资质属于后置行政审批许可项目。后置审批许可是指公司在办理营业执照之后需要进行专项审批的项目,只有审批通过后来，该公司才可以从事有关的经营活动。十七、物业承办查验 承办新物业前，物业服务公司和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的商定,共同对物业共用部位、共
7、用设施进行检查和验收的活动。十八、物业承办查验的的程序1、 拟定物业承办查验方案2、 移送有关图纸资料3、 查验共用部位、共用设施设备4、 解决查验发现的问题5、 确认现场查验成果6、 签订物业承办查验合同7、 办理物业交接手续 十九、物业承办查验合同的性质与效力 物业承办查验合同作为前期物业服务合同的补充合同，与前期物业服务合同具有同等法律效力,物业承办查验合同生效后，当事人一方不履行合同商定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承当违约责任。 二十、业主在物业承办查验中的权利1、 业主享有参与权2、 业主享有知情权。建设单位和物业服务公司应当将物业承办查验备案状况书面告知业主3、
8、 业主享有监督权。业主有权向物业所在地的房地产行政主管部门对建设单位和物业服务公司承办查验的违法行为进行投诉。 二十一、招标方式1、 公开招标2、 邀请招标 二十二、招投标活动的参与主体1、 招标人2、 投标人3、 招标代理机构(招标人与招标代理机构之间是一种委托代理关系) 住宅项目物业管理招投标属于强制性招投标,其她项目物业管理招投标属于非强制性招投标。 二十三、前期物业管理招投标的程序1、 制作招标文献2、 履行备案手续3、 发布招标公示（要约缴请)4、 投标(合同要约)5、 开标6、 评标7、 定标（合同承诺）8、 签订正式合同二十四、 为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法
9、利益，住房和城乡建设部根据物权法和物业管理条例等法律法规的规定,于12月1日制定颁布了业主大会和业主委员会指引规则(建房274号）。该指引规则属部门规章，于1月1日期正式施行，二十五、业主内涵的界定：物权法第6章对业主的定义建筑物辨别所有权人。业主必须获得二个条件：获得了物业的专有部分,并通过了登记二十六、最高人民法院司法解释对业主的规定:基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。二十七、获得业主资格的几种情形：1、依法登记获得、根据生效法律文书、继承或者受遗赠4、合法建造房屋二十八、一房二卖情形下的
10、业主资格认定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专用部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,也属于业主。对于开发商一房数卖的情形,如果依法获得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。二十九、建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,是不是业主，能不能享有法律规定的业主权利? 房屋产权证上未载明的业主配偶与否具有业主资格? 答：业主的权利分析： 业主在物业管理活动,享有下列权利:1、 按照物业服务合同的商定,接受物业服务公司提供的服务2、 建议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议3、 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的
11、建议4、 参与业主大会会议,行使投票权5、 选举业主委员会成员,并享有被选举权6、 监督业主委员会的工作7、 监督物业服务公司履行物业服务合同8、 对物业共用部位、共用设施设备和有关场地使用状况享有知情权和监督权9、 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10、 法律、法规规定的其她权利三十、业主大会：是由物业管理区域内的全体业主构成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务的业主自治机构。三十一、业主委员会,是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。业主委员会是业主行使共同管
12、理权的一种特殊形式。三十二、物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利。这里所指的物，涉及动产和不动产物权法就是规范物权的类型和内容、物权的产生、变更与消灭、物权的行使及其保护等内容的法律规范。作为调节有形财产关系的法律,物权法重要解决三个方面的问题：一是物是谁的,二是权利人对物享有什么权利,其她人负有什么义务，三是如何保护物权,侵害物权的人要承当什么法律责任。1、所有权:占有、使用、收益、处分 2、她物权：1）用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权2)担保物权:抵押权、质权和留置权。 三十三、建筑物辨别所有权定义:是指分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享
13、有共有权，以及互相之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。 三十四、业主行使权力的团队组织形式是:业主大会和业主委员会 三十五、物业服务机构是业主团队委聘的服务机构，按照业主团队的意志进行管理活动 三十六、建筑物辨别所有权:1、 专有部分的所有权2、 共有权3、 成员权 三十七、公共维修资金的费用分摊与收益分派 物权法第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊,收益分派等事项，有商定的,按照商定。对建筑物及其附属设施的奋勇分摊、收益分派等事项,没有商定或者商定不明确的，在本条中作了原则性、指引性规定,即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例拟定。三十八、物业管理条例的重要内容
14、1、 四项授权1） 物业管理区域内的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素2） 业主在初次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素拟定3） 国家对从事物业管理活动的公司实行资质管理制度。具体措施由国务院建设行政主管部门制定4） 专项维修资金收取、使用、管理的措施由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。2、 二项书面合同1） 前期物业服务合同2） 物业服务合同3、 六项严禁行为)物业管理条例19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动(政府监管)2)物业管理条例27条规定,业主依法
15、享有物业的共用部位。共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分(否则,处-10万元的罚款)物业管理条例38条规定，未经业主大会批准，物业服务公司不得变化物业管理用房的用途。(否则,处1-1万元的罚款）4)物业管理条例条规定，物业服务公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务公司，但不得将该区域内的所有物业管理一并委托给她人(若违背，则限期改正,处合同款30%-50%罚款,吊销资质证书; 损失补偿责任)5)物业管理条例50条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得变化用途(否则，处千-1万元，5-万元的罚款）6）物业管理条例51条规定，业主、物业服务公司不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业
