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1、物业费收费攻略一、物业管理费的法律依据法律：中华人民共和国民法通则第一百零六条:公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。物权法第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除
2、危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。法规：物业管理条例第七条:业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务.第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费
3、用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。其他法规业主大会和业主委员会指导规则第二十条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第
4、六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。发改委物业管理条例物业服务收费管理办法第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理
5、工作。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用,第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致.第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
6、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督.物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。业主对物业费理解的几个误区误区一我还没入住，并未享受
7、到物业公司的服务，凭什么收费?点评：物权法第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。误区二家里的问题都还没解决，我为什么要交费？点评：1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的
8、设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。物业管理权的法源基础是“共有产权（即除专有产权之外共有部分）”而来的。所以物业公司对共有部分应尽管理义务，如业主要求物业公司为其专有部位提供服务的话则需要支付必要的报偿.2、物业服务收费管理办法规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成： 服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同
9、意的其他费用.误区三我又没请你们也没跟你们签物业合同，我为什么要交费？点评：1、前期物业服务合同的主体是开发商和物业公司，但前期物业服务协议、临时管理规约作为购房合同的附件，业主在签署购房合同时即签字认可开发商聘请的物业公司.2、物业服务合同的主体是业主大会（及其执行机构业主委员会）和物业公司。单个业主不得以个人原因不履行共有权益和义务.误区四我家的东西丢了，你们管理不到位，拒绝交费？点评：物业公司为业主提供服务的依据是物业服务合同约定的范围,物业公司具有维护小区公共秩序的义务,但物业不具有承担业主生命及财产的保管和保险义务.如果物业公司管理上不存过失,物业无需承担任何责任,业主不能以此为由拒
10、付物业费如果物业公司管理上存在不足，并与物品丢失有因果关系，物业应承担相应责任，但业主不能以此为由不履行缴纳物业费的义务.例如:公民纳税支付公安机关的费用，但公安机关也不能确保每个人的生命财产不被侵犯.二、物业管理费的构成三、物业管理费催缴流程四、物业管理费收费难的原因分析五、物业管理费催收方法和技巧前言1、在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租等各种原因迟交、甚至拒缴物管费。为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。2、本宝典是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费妙招。招与招之间可单独使用,亦可根据不同业主、
11、不同情况据实搭配使用.选择招数时应按先必做后自选、先个人后全体、先私人后正式的原进行。3、重点说明：本宝典所言催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的，切不可只催费”无“服务索引必达法律招数自选招数招数第一第二招 招招数第三第八第九第四招第五招第六招第七招招招招断其后路 适时肉地毯搜统一战糖衣炮全民总催费律师提醒计 索 线 弹 动员 函函序号常见欠费业主类型参考使用招数未缴费的所有业主满口答应，却总不出现的业主无法取得联系的业主4房屋存在整改问题的业主5因房屋久未出租而欠费的业主6曾经对物业有误会,发生过不愉快的业主7以工作忙、不在家、无时间等为借口的业主8所有关怀、催缴均无效，恶意欠
12、费3个月以上的业主第一招适时提醒1、对象：未缴费的全体业主2、招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主,给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各项目可根据自身特殊情况添加。预付金用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间.提醒节点见下表
13、:关键每月5号15日前一个周五14、15日当天时间说明14、15日是以滞在每月5号前将预付金提付完15日前的一个周末往往纳金为由的最后毕后，进行第一次催提，是缴费的关键时刻催缴日本次主要以提醒为主催提短信短信电话电话形式恶意未缴纳客预付金余预付金余恶意欠术正常缴纳恶意欠费正常缴纳户（非代额不足额不足费欠费扣）XX物业温XX物XX物业温XX物业温馨提醒：尊业温馨提醒：馨提醒：尊敬的XX业馨提尊敬的XX敬的XX业主，为避免醒：尊敬的XX业主:业主，为主，您的预滞纳金的尊敬您的物管费已欠避免滞纳付金已用产生，请您的XX费,请尽快到XX金的产完，请于本于15日前业客户中心缴纳，生，请您月15日前前往X
14、X客主，以免滞纳金递于15日前前往XX客以滞纳详户中心缴您的增。如您因故不前往XX客户中心缴电话催金为由，情纳相关物预付能前往现场缴户中心缴纳相关费缴，详以温馨其管费。若为金已纳，可汇款至以纳相关物用，以免产见其他提醒的他代扣用户用下账户：XX物业管费。若生滞纳金。招数名义催招请于14日完，服务有限公司，为代扣用如您因故缴数前在账户请于XX银行XX支行。户请于14不能前往内存入足本月如恶意欠费，我日前在账现场缴纳，够金额以15日司将保留追究法户内存入可汇款至便代扣.如前前律责任的权利！足够金额以下账以缴纳以便代户:XX物业扣。如您服务有限因故不便公司，XX前往现场银行XX支下账户：XX相关物业
15、服务费有限公司，用，XX银行XX以免支行.如已产生缴纳，请忽滞纳略本信息.金.缴纳，可行。如已缴 汇款至以纳，请忽略 下账户：本信息。XX物业服务有限公司，XX银行XX支行.如己缴纳，请忽略本信息。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：XX物业服务有限公司，XX银行XX支行。如您已经缴纳，请忽略本信息。还未缴费客户还未缴费客户催提全体业主对象第二招断其后路如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间.如果业主一直含糊其辞说最近“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感,同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的.确定时间后一定要按着时间持续跟进在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息3、话术
