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1、营口鲅鱼圈前期市场调查报告大商地产营销管理中心 2009-3-26目 录第一部分 项目区域宏观概述及分析一、营口市宏观概述二、鲅鱼圈区宏观分析（一）鲅鱼圈区概况（二）经济发展状况（三）鲅鱼圈政府对本项目的重视第二部分 鲅鱼圈商业及商业地产分析及建议一、鲅鱼圈商业调查（一）商圈构成及分布（二）典型商用物业状况调查（三）结论及建议二、商业地产现状及分析（一）最新状况（二）供销市场（三）商铺客户群分析三、餐饮业调查与分析（一）餐饮业调查（二）消费人群分析 （三）餐饮业结论及建议四、商业地产的结论及建议（一）结论（二）建议第三部分 鲅鱼圈住宅市场调查分析、结论及建议一、鲅鱼圈住宅地产现状调查分析二、市
2、场总体供应量现状调查分析三、房地产区域市场调查分析（一）鲅鱼圈购买客群分析（二）期房和建筑形态所占比例（三）房型（四）单价（五）总价（六）产品装修（七）物业管理情况调查分析四、结论及建议（一）结论第四部分 项目开发建议一、项目概况二、SWOT分析三、项目市场定位建议四、外销商铺的有关建议五、项目住宅部分建议鲅鱼圈项目市场调查报告第一部分 项目区域宏观概述及分析一、营口市宏观概述营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市
3、70公里。地理坐标处于东经12156至12302之间，北纬3955至4056之间。营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。面积5402平方公里，海岸线长96公里，近海滩16万多亩。站前区 面积 70平方千米， 人口26万。西市区 面积 20平方千米， 人口16万。鲅鱼圈区面积 268平方千米， 人口33万。老边区 面积 305平方千米， 人口13万。大石桥市面积 1379平方千米，人口72万。盖州市 面积 2928平方千米，人口73万。数据来源：营口市政府发布的相关资料，人口统计日期截至2004年近年来国家振兴东北老工业基地的导向；规划确定营口市城市性质为：我国东北重要的港口城市和先
4、进制造业基地，辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市，营口所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长，为营口带来了许多商机。二、鲅鱼圈区宏观分析（一）鲅鱼圈区概况【城市规划】营口鲅鱼圈位于辽东半岛中部的渤海之滨。坐落在营口市南端52公里处，地处北纬40154020，东经121812215，北、东、南三面与盖州市接壤，西濒渤海，与锦州市葫芦岛市相望，东西横据23公里、最窄处18公里，南北纵距最长处23公里、最短处18公里，南距大连170公里。目前，营口鲅鱼圈行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个办事处，33个社区居民
5、委员会，50个自然村。东北第二大港营口港，坐落在鲅鱼圈内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，进入全国十大港口行列。经国务院批准，营口经济技术开发区于1992年在辽宁省营口市鲅鱼圈设立，地理位置十分优越，是辽宁省3个国家级开发区之一。【民族人口】发展壮大中的新兴城市对房地产市场存在刚性需求。据政府网站发布的资料显示：截至2004年，营口鲅鱼圈现有人口33万，其中农业人口14万人，城市人口近20万人；随鞍钢入区但未落户员工大约5万人；流动人口10万人，其中，黑龙江省籍和吉林省籍人口占了2/3。营口鲅鱼圈国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出营口鲅鱼圈的总体目标定位是：年建成百万人口现代化滨海
6、港口城市。建设百万人口现代化滨海港口城市是鲅鱼圈区今后年的长远发展目标。其中第一阶段到2010年，全区人口数量将达到50万，将比2004年新增17万人，其中外地转入人口15万人，城市人口比重达到80。【自然资源】 营口鲅鱼圈及周边地区已探明的金属和非金属矿藏有32种，其中金属矿有金、银、铜、铁、铝、锌等，非金属矿有菱镁、硼、滑石、硅等；天然矿泉水日涌水量500多吨，熊岳等地的地热水藏量丰富；沿海盐田年产海盐80万吨。 （二）经济发展状况2008年营口鲅鱼圈的各项经济指标继续实现又好又快发展。鲅鱼圈全年国民生产总值234亿元，全社会固定资产投资200亿元，财政一般预算收入9亿元，跃居营口地区首位
7、。金融机构各项存款余额129.6亿元，社会消费品零售总额43亿元，旅游总收入23亿元。人民生活条件不断改善。城镇居民人均可支配收入13300元；农民人均纯收入8100元；人均住房30.3平方米。（三）鲅鱼圈政府对本项目的重视营口鲅鱼圈充分发挥资源、交通、钢港、环境等综合优势，坚持“走出去，引进来”，强化一、二、三产业全面招商，项目引进再创历史新高。2008年引进的重点项目，总投资12亿元，集综合性、现代化于一体的营口鲅鱼圈新玛特城市广场项目正式签约，充分显示了大商集团敏锐的战略眼光和非凡的发展魄力，也必将成为营口鲅鱼圈现代服务业蓬勃发展的一个重要标志。副市长、鲅鱼圈党工委书记高作平在致辞中指出
8、：在今后的合作中，鲅鱼圈将秉承“一切让路，一切服务，一切保障”的服务宗旨，为该项目提供强有力的支持，并有信心与大商集团一道展开深层次、宽领域的广泛合作，尽早把该项目打造成辽宁沿海经济带上连接沈大之间又一现代化国际化商业旗舰。鲅鱼圈是一座环境优美、功能完备、宜居宜游的现代化、生态化海滨城市。因其港口城市及旅游城市的特点，其独特的区域优势和发展前景，使鲅鱼圈的经济发展异常活跃。当前，鲅鱼圈政府的长远规划、外来移民人口的不断增加及消费力的持续增长，为商业物业开发带来了发展的机会。本项目的进驻将对当地的商业升级、城市发展、功能完善和人民生活品质的提升具有重要意义。第二部分 鲅鱼圈商业及商业地产调查、分
9、析及建议一、鲅鱼圈商业调查（一）商圈构成及分布鲅鱼圈传统的商业旺区主要集中在老城区板块的唯一一个商圈商业大厦商圈（当地人习惯称之为圈内）。此商业中心是鲅鱼圈目前最繁华的商业中心，聚集了商业大厦、红运商业街、聚宝楼等大型购物商场。但其业态相对单一，以百货为主，餐饮、服装等行业中的低档次店铺比例偏高，服装大众化，饮食多以快餐式、小吃类为主。主要顾客是工薪阶层。1、商圈范围以昆仑大街为纵轴，淮河路以南、长江路以北为横轴，商业大厦为圆心半径500米范围构成的，主要以购物、餐饮、住宿功能为主，是鲅鱼圈城市居民综合消费的商业圈。昆仑大街及商业大厦已成为鲅鱼圈居民商业消费最具代表性的街道和商场。2、商圈内业
10、态种类构成商场超市： 商业大厦 聚宝楼 红运商业街 雅威家居 组美超市 三星电器 万达电器 新新家私 百合鞋业 红运电子城 海尔专卖 三和超市餐饮机构： 稻香快餐 天津包子 隆仁渔港 汤池羊汤 富港海鲜 骨头馆 明丽酒楼 肥牛豆捞 火透了烤肉 春饼店 粗粮馆 小肥羊 嘉旺火锅 福禄饺子 渔民时代 兰州抻面 吉原饭店 东升源饭店 锦城火锅 老八饺子 满族火锅 馨海都饭店 永和豆浆 大同江狗肉城 烤鸭店 会滨饺子馆西餐厅： 肯德基 米兰西点 凯伦咖啡品牌专卖： 马克华菲 报喜鸟 鹏达体育 金马皮具名店 富贵鸟男装 眼镜店 移动通信 萃华金店蛋糕店 服务性配套：美容美发 洗浴中心大酒店： 港丰大酒店
11、 金灿快捷酒店 雅丰宾馆 弘泰宾馆双谊宾馆 华能宾馆 曼哈顿大酒店教育机构： 好仕外语培训 乐器培训 纵横外语 铁路小学 新港小学 二十四中 淮河路小学 二十九中 海平电脑培训 广阔外语 锐达电脑 金融机构： 交通银行 营口银行 中国银行 建设银行医疗机构： 成大方圆大药房 区中心医院旧址 文化机构： 新华书店 育红书店 娱乐： 鲅鱼圈大剧院 网吧 KTV歌厅机关企事业： 商业局 人寿保险公司 客运物流： 老客运车站 公汽公司（枢纽站）周边住宅小区：大厦小区 新港小区 站前小区 双富小区 明珠小区金盾小区 华电小区 学府花园分析：（1）该商业中心面积与人口密度大，商业大厦和红运商业街已成为鲅鱼
12、圈居民购物消费的首选场所，原因如下：A基础设施完善，功能完备，业态丰富，交通便利；B该商场具批发零售于一体，商品品种丰富，能满足中低阶层消费需求；C通讯业、餐饮业、娱乐业等特色商业街区已初具消费规模。（二）、典型商用物业状况调查根据项目的规模及地理位置，以及整个城市的规模，我们以项目所在地为圆心，取周边2公里为半径进行了调查，调查重点为销售型商用物业。（其他详见附表九）。1、商业大厦项目名称商业大厦项目具体位置距本案200米，昆仑大街与黄河路交口开发商鲅鱼圈大厦集团建筑格局独栋L型项目类型综合性购物中心营业时间9：00-20：00总建筑面积4.2万平米实用率1-5层建筑层数5层进深100米柱距
13、8米层高4.5米营业额4.5亿（08年的营业额）铺位面积6-200平米主力面积6-20平米产权归属开发区联宇房地产公司建筑风格中庭式业种规划一楼：超市、食品区、美食广场；二楼：大商电器、小家电、药店、服装；三楼：鞋袜、化妆品；四楼：品牌服装店、针织内衣；五楼:童装、男女装、体育用品经营模式统一管理，对外租赁、联营和自营形式共存目标客户群以鲅鱼圈本地居民消费为主，部分来自盖州、熊岳租金范围3.5 -7元/ 平米/天出租率 97%售价-当地口碑 好物业管理大厦物业物业收费标准 已含租金内招商单位联宇公司周边标志性建筑 港丰大酒店、雅威家居交通便利度十分方便附近公交线路 102、105、103、205、208分析：商业大厦设计和建筑理念已经落后，始建于1997年，2000年开业。地理位置优越，交通便利，客户群庞大。商业大厦第二层卖少部分独立商铺，考虑到目前房款、客户接受度，其内铺面积多集中在10-15平米，少量超过20平米，临街外铺在100-240平米左右。独立店铺由商户自己经营，影响商厦整体形象，对商业整体经营造成困难。2、红运商业街项目名称红运商业街项目具体位置距本项目100米，昆仑大街中段开发商辽宁红运集团建筑格局围合、并列项目类型商业购物广场开业时间2004年总建筑面积3.6万平米实用率1-3层建筑层数3层进深14米柱距5、8米开间5、10
