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1、合肥市市场分析报告仅呈：2014年01月目 录1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析 合肥市背景分析、地理位置1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析合肥，安徽省省会，位于安徽省正中部，长江、淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，古称“庐州”、“庐阳”，因淝、施二水交汇而得名。中国四大科教城市之一，华东地区特大型城市，长三角西翼中心城市，安徽省政治、经济、科教、金融、科技、文化、信息和交通中心，
2、也是国家综合交通和通信枢纽之一；合肥是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市、长江沿岸中心城市经济协调会会员城市、长江中游城市群副中心城市、合肥都市圈核心城市。合肥已有2000多年历史，曾为扬州、合州、南豫州、庐州、德胜军、淮南西路等治所，是兵家必争之地，有“江南唇齿，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之称，历为江淮地区行政军事首府。拥有三所国家实验室和四座重大科学装置，是仅次于北京的国家重大科学工程布局重点城市，唯一的国家科技创新型试点城市，同时也是世界科技城市联盟会员城市。合肥是首批中国国家园林城市，自然景色锦绣多姿，文化古迹甚多，是中国旅游资源最丰富的城市之
3、一。、行政区域划分区域面积（平方公里）人口数（万人）合肥市11408.48752瑶海区18945庐阳区139.3262.5蜀山区246.8364.8包河区34081.8经开区7820高新区30/新站区7319.4巢湖经开区61/政务区12.712.5滨湖新区19650北城新区5050长丰县184176.8肥东县2216108.4肥西县196188.9庐江县2348120巢湖市206394合计1.14万755合肥是行政区划一览合肥市辖瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、庐江县、肥东县、肥西县、长丰县，代管县级巢湖市，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、合肥巢湖经济开
4、发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方公里，常住人口达755万人，占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，乡村人口266万人，城镇化率达64.6%。、城市发展方向合肥以建设全国有影响力的区域性特大城市为目标，按照“中心集聚、组团拓展、区域协同”的思路，深化“141”空间发展战略，加快合肥经济圈建设，形成主体功能更加突出、生产力布局更加优化的空间格局。将滨湖新区、老城区和政务文化新区打造成现代化中心城区；按照中等城市规模，统筹推进东部、北部、西部、西南部四大组团建设打造各具特色的城市副中心；合肥充分发挥城市规划在推进城市化进程中的先导作用，在新一轮城市总体规划和土地利用总体规划
5、中，加快中心城区和城市副中心建设，实现城市空间由单中心、高集聚向多元化、开敞式转变未来合肥将呈现以中心主城区为主，五个副城市中心为辅的城市结构政务区未来发展规划政务文化新区和高新开发区、经济开发区、新站开发区是合肥城市发展的重要区域。，是主城重要的综合性新区。而其实新区是都市发展区的次区域中心，它们在都市发展中的角色不同。政务文化新区与主城中片之间空间和心理距离最短，且没有难以跨越的障碍，因此政务文化新区对主城的疏解作用最直接，成为今后都市新核心的定位最准确。政务文化新区用地布局，将以贯穿南北的 200米宽绿轴为主线，以东北西南向城市商业带作为拓展轴，与西北东南向水系河流作为水景景观轴，交织组
6、织新区用地骨架。 为了实现架构未来合肥市城市框架、提高城市整体环境水平的战略目标，规划应分为二步走：第一步（2002-2005）：重点建设政务文化新区的主轴部分；第二步(2005-2012)：全面建设政务文化新区。 、宏观经济分析2004-2010年合肥市人均GDP（元）走势图2006-2010年合肥城镇居民人均可支配收入走势2004-2010年人均GDP和城镇居民人均可耻配收入都呈现稳步增长态势；人均GDP和城镇居民收入的稳步增加，将增强居民的支付能力，为房地产市场提供现实的购买力安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，努力实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈的竞争融合合肥处于国家级皖江城市带承
7、接产业转移示范区的核心城市，长三角经济势力向内地扩展的第一站，城市价值彰显；人均GDP逐年上涨，正是对城市正确规划、发展的回应。、宏观经济分析前三季度，合肥市城镇居民人均工资性收入14470元,同比增长8.8%。工资性收入占家庭总收入的64%；从贡献度上看，对收入增长的贡献率达65.1%，拉动家庭收入增长5.6个百分点，其比重和贡献度在四项收入中均居首位。2013年，合肥市全年实现地区生产总值4650亿元，增长11.5%左右；完成固定资产投资4700亿元，增长23%；财政收入768.27亿元，增长10.6%；社会消费品零售总额1480亿元，增长14.5%。主要指标增幅继续位居中部和全国省会城市
8、前列。2014年，合肥GDP预增目标10.5%以上，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长10%以上工业在合肥经济社会发展中一直担当“领头雁”的角色。继2012年全市工业总产值首次突破6000亿元大关后，2013年这一速度再次刷新，仅用时10个月就超过6000亿元。从市经信委了解到，2013年110月，合肥市完成工业产值6182.9亿元，同比净增728.6亿元，实现增加值1549.4亿元，同比增长14.2%。 2012年房地产开发投资880.29亿元，比上年增长10.4%。商品房销售面积1246.60万平方米，增长9.1%，其中住宅销售面积1066.31万平方米，增长8.1%；在
9、收入快速增长的同时，居民消费水平大幅度提高。消费结构逐步由温饱型消费向享受型和发展型转变，住房、等消费热点持续升温，人民生活蒸蒸日上！、区域经济概况小结 合肥市城市化进程不断加快； 各产业发展水平显著提高； 服务业全面发展； 区域经济增长强势； 房地产行业发展迅速.截止2012年合肥市人均GDP不断增长，达到54596元人民币正处于房地产高速发展阶段，其固定资产投资额的超高增长率也可见一斑。合肥的城市地位和经济的快速发展为房地产的成功开发提供了良好的背景在优良的经济环境之下会更加茁壮的成长。、合肥土地成交概况1、合肥市城市状况分析2、房地产市场宏观分析3、城市整体房地产市场趋势分析4、区域房地
10、产市场分析5、区域竞争个案及城市典型个案分析2013年合肥土地市场共有156块土地成交，土地面积达1.4万亩以上，总成交额达约450亿元，平均每亩300万/亩、市场版块一览针对合肥总体楼市，我们将整个楼市按版块进行分割，主要有以下版块组成：中心板块、滨湖板块、蜀山区板块、经开区板块、政务区板块、高新区板块、庐阳区板块、北城板块、包河工业园板块、包河区板块、龙岗板块、瑶海板块、新站区板块从区域供应看，蜀山、瑶海庐阳三大老城区与政务新区为主要供应区域，而随着合肥城市向西南拓展，经开区、滨湖区这两年紧随其后成为商品住宅主要供应区域；从分区销售来看，九大区域中l六大区域年销售量超过50万，经开区去年年
11、去化量达40万，从区域供销比来看，各大区域均处于存量消化过程、年度市场概况2013年1月至11月，全国商品房均价6312元/，同比增长8.1%，其中住宅均价5936元/，同比增长8.0%。而合肥6513.88元/的均价全国水平高出近600元。合肥132家楼盘中，2013年有103家价格上涨，21家保持平稳，仅8家下跌(最高降500元/，最小幅度100元/)。如今，合肥全市新房价格早已稳定在“7”字头，从2013年9月1日以来，只有两周新房销售均价低于7000元/。2013年合肥全市商品房备案量达135801套，住宅备案量则达105863套。此外，2013年住宅成交量环比2012年(91875套
12、)涨幅15%，而相比2011年(56324套)，住宅成交量涨幅则达88%，2013年住宅备案量超万套的3月和12月，分别为11480套和11808套。：市场走势2013年合肥商品房成交135693套，同比上涨36.75%，其中九大区住宅商品房成交106502套，同比上涨37.14%，成交面积10765107平方米，同比上涨39.84%。九大区住宅成交均价6954.12元/平方米，同比上涨7.71%。此外商业类商品房成交9501套，同比上涨33.69%。办公楼商品房成交9895套，同比上涨56.02%。其他商品房成交9795套，同比上涨20.66%。相比2012年的“低开-上升-走稳”，2013
13、年合肥楼市走势较为波动，从1月开始 “走稳-上涨-下降-走稳-攀升”。上半年住宅成交保持了“金三银四”的传统旺季，7月、8月住宅成交双双突破9千套，“金九银十”住宅成交常态化，11月、12月成为楼市旺季的新周期。随着个别大体量项目的成交结束，2014年初住宅成交会有所缩减，3月、4月将迎来新一轮楼市成交高峰。、区域市场2013年合肥九大区住宅成交量：蜀山区成交13473套，占总成交量的12.65%，同比下降18.12%；庐阳区成交13694套，占比12.86%，同比上涨4.88%；包河区成交9587套，占比9.00%，同比涨10.64%；瑶海区成交14909套，占比14.00%，同比上涨38.90%；高新区成交11547套，占比10.84%，同比上涨259.72%；经开区成交13192套，占比12.39%，同比上涨102.33%；政务区成交8659套，占比8.13%，同比上涨24.20%；新站区成交3825套，占比3.59%，同比下降1.77%；滨湖区成交17616套，占比16.54%，同比上涨116.09%。市场数据分析小结合肥楼市风起云涌，有观望，有博弈，有期待，而对于楼市，每个人都有一种情绪，一种姿态。对于楼“势” 要说的实在太多太多。最后，莫不如用一句话来进行梳理，从简
