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1、第一章导论1、房地产价格的特征（1）地价是地租的资本化：地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。（2）权益价格具有重要性：房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不同，评估时必须仔细考虑。（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用，伴随地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，土地往往具有自然增值的属性。房产随着时间的流逝，房屋会发生物理性损耗和功能性损耗，发生贬值，产生折旧现象。（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大。（5）个别性：没有两宗土地的条件完全一致，在房地产价格的形成过程
2、中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。（6）可比性：可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。2、房地产评估，又称房地产估价，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估价。3、交易价格与评估价值的区别：在目前的房地产估价实务中，大多数情况下评估的是市场价值。市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。受各种偶然因素和交易心态影响，可能是公平交易，也可能是非公平交易。其一般具有如下特点：具体一宗房地产一定年期的实际交易价格交易双方收支价款的依据交纳契税和管理费的依据评估价值或评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观
3、合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判断，而不是对评估对象实际交易价格的推测，更不是对评估对象实际交易价格的保证。其根据使用目的及作用，可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的统一体。房地产是实物、权益和区位三者的结合。5、土地的特性：（1）自然特性：位置的固定性质量的差异性不可再生性效用永续性（2）经济特性：供给的稀缺性可垄断性土地利用多方向性效益极差性6、房地产的特性：位置固定性数量有限性用途多样性长期使用性大量投资性保值增值性投资风险
4、性难以变现性外部影响性使用限制性7、不动产：土地及其定着物。不动产包括房地产。建筑物包括房屋和构筑物。8、房地产价格的种类：（1）按房地产的权益分类所有权价格、（）使用权价格、租赁权价格、抵押权价格（市场交易价格）（2）按房地产的交易方式分类挂牌价格、拍卖价格招标价格协议价格（3）按房地产的实物形态分类土地价格（包括基准地价和标定地价）建筑物价格房地产价格（4）按房地产价格表示单位分类总价格、单位价格、楼面地价（单位建筑面积地价）楼面地价=土地总价格/建筑总面积建筑总面积/土地总面积=容积率楼面地价=土地单价/容积率（5）其他价格类型公告地价、申报价格9、房地产价格的作用1、调节供求关系2、引
5、导和公告作用3、促进技术进步4、优化资源配置10、市场价值与投资价值在评估中，将价值类型分为两大类：市场价值和市场价值以外（投资、在用、清算、残余）的价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值应具有的要素：1）买方自愿；2）卖方自愿；3）公平交易；4）资产在市场上有足够的展示时间；5）当事人双方各自精明、谨慎行事。投资价值是指相对于特定投资者或某一类投资者而言，评估对象所具有的价值。11、房地产评估的特点1、房地产市场价值评估是对正常客观价格的估计2、房地产评估必须由专业评估人员进行3、房地产评估是
6、针对特定目的进行的4、房地产评估结果带有咨询性5、房地产评估是评估师经验的结晶12、房地产评估的原则供求原则替代原则最佳使用原则预期收益原则合法原则评估时点原则公平原则13、房地产评估的作用为落实法定要求提供依据为房地产抵押提供依据为房地产税收提供依据为企业改制和公司上市提供参考依据其他作用：为房地产清产核资、投资信托、损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴定、房地产保险等提供服务。第三章房地产价格影响因素1.影响房地产价格的一般因素（1）社会因素:人口状况：人口数量级人口密度、人口素质、家庭人口构成社会稳定状况城市化房地产投机（2）经济因素国民经济水平和发展趋势财政收支及金融环境税负（3）政治因素
7、土地制度及政策住房制度及政策房地产价格政策土地出让方式、出让期限行政级别及隶属变更（4）其他因素心理因素国际因素：国际经济状况、军事冲突、政治对立、国际竞争特殊因素2.影响房地产价格的区域因素（1）城市不同功能分区因素：商业区工业区住宅区（2）城市不同功能区的环境因素影响不同商业区房地产价格水平的因素有:1、商业区经营规模、经营种类、集聚程度、竞争状况、繁华程度；2、商业区腹地（吸引顾客的空间范围）大小、顾客的来源及购买力；3、商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神;4、商业区与外界的交通通达程度；5、区内环境、街道规划设计对顾客购物的方便、舒适程度；6、土地利用控制（如容积率、建筑密度、建
8、筑物高度和绿地覆盖率等）状况。影响不同住宅区房地产价格水平的主要因素有：1、自然景观优美程度、环境清洁程度；2、距商业中心的远近、与外界交通的通达程度；3、水、电、燃气、邮政、电信、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况；4、学校、医院、公园、娱乐等公益设施的配置状况；5、区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；6、区内街道、绿化等规划设计状况；7、居民的人口构成、文化素养、治安状况；8、土地利用控制状况。影响不同工业区房地产价格水平的主要因素有：1、与原料供应及产品外销有关的交通通达程度；2、雇佣劳动力的成本；3、水、电、燃气、电信、防火等基础设施的配置状况；4、相关产业的集聚程度；5、环境污染及治
9、理状况；6、土地利用控制状况。3.影响房地产价格的个别因素（ 1） 影响土地价格的个别因素:位置面积地形地势地质水文形状气候临街状况土地利用控制状况土地产权权属状况诗?建筑物与土地的组合是否得当（2）影响建筑物价格的个别因素临街状况：建筑构造房屋装修标准房屋设备及附属设备地段、层次、朝向增减因素房屋的折旧和完好程度规模及高度用途第十三章房地产评估程序与估价报告1. 房地产评估程序：明确估价基本事项制定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法计算确定估价结果撰写估价报告估价资料归档2. 房地产估价报告类型（种类）：定型式、自由式、混合式3. 房地产估价报告的组成（格式）：封面；目
10、录；致委托估价方的函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。4. 房地产估价报告的内容：1 .评估项目名称；2 .委托方名称或姓名和住址；3 .评估方（房地产估价机构）名称和住所；4 .评估对象；5 .评估目的；6 .评估时点；7 .价值定义；8 .评估依据；9 .评估原则；10 .评估技术路线、方法和测算过程；11 .评估结果及其确定的理由；12 .评估作业日期；13 .评估报告应用的有效期；14 .评估人员；15 .注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16 .评估的假设和限制条件；17 .附件。第五章收益法作业题1. 某市区有三层砖混结构的办公楼一幢，土地总面
11、积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元（整幢出租），订约日期为2014年1月。假设建筑物还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%。试评估本例房屋基地在2016年1月的非有限期土地价格，以及有限期为50年的土地价格。已知以下条件：该评估房地产的年租金应为780元/平方米；房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；修缮费以房屋现值的1.5%计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%,已经过10年；保险费以房屋现值的3%。计算；租金损失准备金为半月租金收入；土地使用税为每年每平方米2元。2.待估对象的基本情况为：写
12、字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格为150万元，试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。房地产评估案例2.3商品房评估案例案例一、待估物业为位于上海浦东新区的楼盘LY广场的一套商品房4号楼1201室。二、选取比较对象A: 2号楼701室；B: 2号楼802室；C:邻近相似楼盘浦东HQ花园5号楼601室交易实例情况表易实例比较ABC待估物业坐落浦东新区FD路300号浦东新区FD路300号浦东新区JX路300
13、号浦东新区FD路300号内/中/外环内环以内内环以内内环以内内环以内价格（元/每平方米）10500100009500交易日期2005年6月2005年9月2005年11月2005年11月面积114114120114三、进行个别因素修正个别因素修正表易实例个别因ABC交通便捷度101010自然环境101010噪音及各种干扰888物业管理10109社区环境10109楼层887房型布局101010房屋朝向10710房龄10109装修情况10108交易实例a个别因素修正系数=1900交易实例B个别因素修正系数=10093交易实例C个别因素修正系数=竺090四、进行交易时间修正由于受到国家对房地产市场调控
14、的影响，6月份上海楼市陷入低谷，许多人持币观望，房地产市场有价无市，交易量萎缩。9月份上海楼市进入了传统意义上的“金九银十”期，房屋的交易量开始缓慢回升，楼市出现复苏迹象。止匕外，上海市秋季房屋展销会的成功举办，对于活跃市场也起到了不小的作用。根据对上海市房地产市场的调查，进入九月份，房屋均价比六月份上涨了2%9月以来，房屋均价平均每个月上涨1%交易实例A交易时间修正系数=104100交易实例B交易时间修正系数=102100交易实例C交易时间修正系数=100五、计算待估物业的初步价格A=1050。33=11375（元/每平方米）9610093100B=10000父也0父也2=10968（元/每平方米）C=9500M100M100=10556（元/每平方米）90100六、采用算术平均法求的待估物业的评估值待估物业单价=（11375+10968+10556+3=10966（元/每平方米）房地产评估案例2.4商场评估案例案例G公司
