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1、20055年盐城城市第一一季度楼楼市调研研目 录一、前言言二、房地地产现状状分析 1、区区域划分分2、楼盘盘分布3、区域域楼盘分分析城中片片区（老老市区）城南片片区西南片片区城东片片区盐都新新区4、销售售价格5、付款款方式三、市场场走势预预测四、结论论前 言言据盐城市市城调队队物价调调查资料料显示，220044年，一一个引人人注目、涨涨幅较大大的物价价是居住住类物价价。据计计算，220044年盐城城市区居居住类（不不含商品品房价格格-国际际惯例）价价格平均均上涨55.4%，比居居民消费费价格总总指数高高1.88百分点点，而112月份份居住类类价格上上涨6.5%，涨涨幅高于于同月份食品价价格0.
2、7个百百分点，成成为居民民消费价价格的“领跑者者”。(统计资资料来源源：盐阜阜楼市网网)可见，房房地产在在我市人人民经济济生活中中的地位位已处于于相当重重要的地地位。我我市房地地产业经经过这几几年的发发展，从从无序到到有序、从从“低品质质、低地地价、低低价格”三低的的怪圈中中走出。一一些性价价比高的的楼盘、高高档社区区引领房房地产市市场发展展。外来来、本土土开发商商中已形形成一批批注重品品牌建设设、讲诚诚信的企企业。目前，我我市的住住宅消费费和房地地产业投投资的热热点已形形成，房房地产商商品的消消费已进进入跨越越式的市市场态势势。房地产现现状分析析一、区域域划分 盐盐城楼盘盘区域划划分主要要依
3、据解解放路、人人民路、盐盐马路、世世纪大道道、开放放大道、西西环路等等城市主主干道来来划分，主主要分为为城中片片区（老老市区）、城城南片区区、西南南片区、城城东片区区、盐都都新区这这五大区区域。二、楼盘盘分布1、城中中片区（老老市区）： 该区主主要指解解放北路路、人民民中路沿沿线内楼楼盘，包包括：汇汇通锦华苑苑、鑫祥祥园、世世纪花园园、悦达达都市花花园东园、瑞瑞华大厦厦、中茵茵海华广广场、建建银紫竹园园、金色色家园、怡怡景花园园城、恒恒祥公寓寓、锦绣绣苑和锦锦绣北苑苑等。该该区主要要以商业业服务和和居住功功能为主主。2、城南南片区：该区主要要指盐马马路以东东、开放放大道以以西、大大庆路以以南、
4、解解放南路路沿线内内楼盘。包包括：华华崴国际际广场、鸿鸿基奥园、文文景花园园、钱江江方洲、缤缤纷亚洲洲、幸福福公馆、云云峰学府苑苑、大宇宇花苑、书书香名邸邸、名门门晟地、八八菱花园园、娱乐乐花园、阳阳光世纪纪城、宏宏都花园园、温馨馨花园等等。该区区主要以以居住和和文化、教教育功能能为主。3、西南南片区： 该区主主要指盐盐马路以以西、宁宁靖盐高高速公路路以东、世世纪大道道以北内内盐马路路、西环环路沿线线楼盘。包包括：新新港湾花花园、兴兴盛华庭庭、宏图图伟厦嘉嘉园、金金品花园园、清华华园、八八菱华庄庄、碧水水豪苑、新新日月翠洲嘉嘉园、桃桃源居等等。该区区以工业业为主，沿沿世纪大大道布置置了物流流、
5、仓储储、市场场等功能能用地；盐马路路、西环环路沿线线主要以以居住、商商业服务务为主。4、城东东片区：该区主主要指开开放大道道、文港港路沿线线内楼盘盘，包括括经济开开发区内内的楼盘盘。包括括：世福福苑、东东方花园园、高成成金水湾湾花园、新新锦苑、文文港苑、五五星小区区、鑫业业家园、大大地苑、高高登凯发新新园、大大兴小区区等。该该区主要要以居住住和文化化、教育育功能为为主；经经济开发发区主要要以工业业为主。5、盐都都新区：该区主主要指东东进路以以南、世世纪大道道沿线内内楼盘，包包括：衡衡泰冠城、新新都花园园、福裕裕小区等等。该区区主要以以居住和和行政、文文化、教教育功能能为主。三、区域域楼盘分分析
6、1、城中中片区（老老市区）不论从规规划来看看，还是是现状分分析，城城中片区区作为商商业、行行政、文文化的中中心，交交通方便便，有关关生活需需求的市市政配套套一应俱俱全。随随着解放放南路的的拓宽整整治以及及老城区区拆迁工工作的完完成，南南门桥下下的两个个大盘：金色家家园、怡怡景花园园城相继继上市，其其多层住住宅的价价格从一一开始就就相对较较高。金金色家园园20004年66月份，开开盘价就就达27770元元/m2,现期楼楼盘价达达29220元/m2；而与与其隔街街相望的的怡景花花园城一一期20004年年8月118日开开盘价在在27000元/m2左右，现现在楼盘盘价升到到了29900元元/m2。城中
7、片区区的小高高层住宅宅均价都都在30000元元以上，中茵海华广场小高层预计售价在3500-3600元/m2，怡景花园城在3200元/m2。目前，城城中片区区鲜见每每平方米米25000元以以下的房房源，优优势楼层层房价高高达每平平方米229600元。即即便如此此，开发发商在实实际销售售时，仍仍实行房房价“高开高高走”的策略略，还以以每平方方米二三三十的小小幅上调调。可见见，城中中片区的的房价将将一路领领跑盐城城市区楼楼市。城中片区区的主力力户型为为3室和和4室房房，面积积在1110-1140mm2左右，这这类户型型的总价价都在330万元元左右，优优势楼层层的售价价在400万元以以上。城城中片区区
8、开发的的1000m2以下的的户型并并不多见见，只有有少数楼楼盘推出出，如：汇通锦华苑苑的966m2左右的的2.55室。面面积在1180mm2以上的的户型，在在现推出出的地产产项目中中，只有有怡景花花园城、金金色家园园等少数数几家楼楼盘。这这类户型型的总价价相当于于在其他他区域内内购买一一栋经济济性别墅墅的价格格。分析原因因：该区区域楼盘盘处于市市中心黄黄金地段段，周边边环境优优越，社社区配套套完善，交交通便利利，超市市、商场场、医院院、菜场场等公共共设施齐齐全，为为住户购购物、居居家和生生活提供供了方便便。2、城南南片区随着市政政府、盐盐城中学学、盐城城第一小小学的南南迁，城城南片区区的住宅宅
9、需求量量激增。缤缤纷亚洲洲、华崴崴国际广广场、鸿鸿基奥园等等大型楼楼盘的开开盘，打打开了盐盐城城南南片区新新一轮商商铺销售售的高潮潮。该地地段的商商铺价格格都在1100000元/m2左右，华华崴国际际广场的的中心铺铺位的价价格达到到了1440000元/mm2，弱势势铺位均均价也在在87000元/m2；缤纷纷亚洲的的均价在在110000元元/m2以上。从从这两大大盘的商商铺售价价来看，城城南片区区的商铺铺价格是是比较高高的，仅仅次于市市中心。在这一区区域值得得一提的的是缤纷纷亚洲所所推出的的酒店式式公寓这这一新兴兴的房产产形态，总总价在118万元元左右，它它的市场场定位较较高，有有一定的的升值空
10、空间，投投资居住住两相宜宜。城南片区区的多层层住宅售售价集中中在22200-25000元/m2。有些些地理位位置比较较优越的的楼盘售售价更走走高，如如云峰学府苑苑，它的的最高售售价高达达26998元/m2。在该该地段开开发的小小高层较较少，鸿鸿基奥园将将有两幢幢小高层层开发，预预计售价价在29900-30000元/m2。在户型面面积方面面，该地地段的户户型主要要集中在在2.55室和33室房。22室的也也占了一一定比例例，但数数量并不不是很多多。1110-1130mm2户型居居多，1100mm2以下的的只有少少数楼盘盘开发，如如文景花花园、云云峰学府苑苑、大宇宇花苑等等都有该该类户型型少量期期盘
11、。另另外，就就是缤纷纷亚洲推推出的550m2左右的的酒店式式公寓的的微型户户型，该该类户型型近年才才在盐城城房产市市场推出出，在市市场上鲜鲜见度比比较高。分析原因因：该地地段绝佳佳的地理理位置和和供需失失衡是该该区域楼楼盘价格格走高的的主要原原因。另另外，该该地段解解放南路路沿线的的商业气气氛浓郁郁，周边边环境比比较优美美，教育育、生活活配套较较完善，进进而吸引引了众多多投资、购购房者的的注意。 3、西南片区近几年，尤尤其是220044年以来来，从城城西南片片区的众众多楼盘盘的开发发状况来来看，至至少从居居住环境境、建设设水平的的角度考考量，城城西南区区域内不不乏精品品楼盘，堪堪称盐城城房产的
12、的换代升升级版，起起到了全全市房产产市场风风向标的的作用。城西南片片区目前前诸多楼楼盘的品品质总体体水平较较高，其其中部分分的品质质在市区区以至全全市都在在顶端之之列。如如较早开开发的新新日月翠洲嘉嘉园、碧碧水豪苑苑，稍后后的有八八菱华庄庄、桃源源居，新新近开发发的新港港湾花园园、金品品花园等等一批楼楼盘。城城西南片片区的户户型类别别众多，有有单体顶顶级超大大面积豪豪华别墅墅、联排排经济性性别墅、多多层和小小高层住住宅、一一巷式住住宅等，满满足了不不同需求求的业主主。城西南片片区多层层住宅售售价较市市中心区区域偏低低，主要要集中在在21000-223000元/mm2。部分分楼盘的的价格还还略走
13、高高，如新新港湾花花园的均均价在223800元/mm2，优势势楼层售售价达到到了26679元元/m2。该区区域大部部分楼盘盘均价在在21000-222000元/mm2波动，如如兴盛华华庭、宏宏图伟厦嘉嘉园、金金品花园园、清华华园、新新日月翠洲嘉嘉园、桃桃源居等等。该段段区域的的别墅售售价在770-1100万万元左右右，顶级级别墅达达到了1100-1500万元左左右。八八菱华庄庄开发的的经济性性别墅，售售价在227000元/mm2左右，相相当于市市中心公公寓房价价格。从户型面面积来看看，该区区域的主主力户型型在2.5室和和3室房房。面积积在1110-1130mm2居多，1100-1100m2也占
14、到到相当一一部分的的比例。100m2以下的户型较少，但也有部分开发量，如清华园、金品花园、宏图伟厦嘉园等。3室、4室130-160m2左右的复式户型在该地段占了一部分比例。从各项数数据来看看，城西西南片区区的房价价基本没没有太大大的变化化。随着着新区建建设的发发展，势势必会带带动西环环路沿线线楼盘价价格的上上扬。分析原因因：该区区域内的的房价基基本没变变化的原原因主要要有这几几点：11、城西西南片区区的原有有的各大大楼盘相相继推出出了2、33期，加加上新开开发的几几个楼盘盘，房源源比较充充足；22、城西西南片区区的地价价相对较较稳定；3、城城西南片片区内的的地源比比较丰富富；4、周周边的教教育
15、、生生活、商商贸等各各项配套套设施都都比较欠欠缺。4、城东东片区盐城房产产市场自自发展以以来，一一直是两两边热东东边冷的的态势。到到目前为为止，进进驻城东东片区房房产市场场的大盘盘仍屈指指可数。只只有东方方花园、东东方维也纳纳、高成成金水湾湾花园、五五星小区区、鑫业业家园等等几个高高品质的的楼盘。城东片区区的房价价相对较较低，除除东方花花园、五五星小区区、世福福苑外，其其余均价价都在220000元/mm2以下。东东方花园园的售价价在该地地段比较较高，均均价在222333元/mm2；优势势楼层达达到了225000元/mm2左右。其其它各楼楼盘的均均价在117000-20000元元/m2不等。但但该段楼楼盘的底底层车库库的价格格都在113000元/mm2左右，这这相对于于别的区区域是比比较高的的。在户型面面积方面面，值得得关注的的是鑫业业家园推推出了669m2的小户户型，同同时推出出的还有有多层和和小高层层住宅、临临街商铺铺、写字字楼等，可可谓产品品齐全，满满足了不不同层次次人群的的需求。东东方花园园主要是是高档多多层公寓寓，主力力户型在在3室和和4室房房，面积积在1220-1150mm2左右；现开发发的小户户型较少少，966-1000m2左右的的户型有有较少量量的期盘盘，其它它户型的的面积都都在1000m2以上的的。 从城东片片区的整整体来看看，户型型主要在在2.55
