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1、住宅小区水、电管理与控制难点分析及对策住宅小区水、电管理与控制难点分析及对策提要：住宅小区电力供 给得“专变”方式以及类同于 “专变”得供水方式 ,就是计划经济体制得产物。这种 方式能延续至今 ,说明我国水、电生产、销售得市场价格体系尚未形成 ,水、电行 业得市场化程度不高。水、电费支出 ,在住宅小区物业管理服务经营成本中所占得比例 ,仅次于人头 费,列第二位。现阶段 ,住宅小区水、电管理与控制面对得情况十分复杂 ,很多因素 都可以对其造成不良影响 ,从而增加物业服务企业得经济负担。情形严重得 ,甚至 可以危及企业得生存。一、来自 “专变 ”得压力对于物业服务企业来说 ,用电管理与控制得压力
2、,主要来自 “专变”这一供电方 式。目前 ,长沙地区住宅小区得电力供给有 “公变”与“专变”两种方式。两种方式 得区别在于 ,一就是供电设施设备得产权隶属关系不同。若就是 “公变 ”小,区供电 设施设备得产权归属于供电部门 ;若就是 “专变”产,权则归属于小区全体业主。二 就是对最终用户得界定不同。若就是 “公变 ”小,区业主与为小区业主提供服务得 物业服务企业均为供电部门得最终用户 ,供电部门根据最终用户得实际用电量分 别向她们收取电费 ;若就是 “专变”则,小区得最终用户仅为物业服务企业 ,供电部门 根据小区用电总量向物业服务企业收取电费。显而易见 , “专变”方式有利于供电部门 ,而不利
3、于业主与物业服务企业。由产 权隶属关系所决定 , “专变”条件下 ,供电部门不承担小区供电设施设备管理、维护 以及中、大修得责任与义务 ,这一责任与义务属于小区全体业主。由于对最终用 户得界定不同 , “专变”条件下 ,供电部门将原本应由其承担得小区用电管理责任以 及小区供电损耗轻而易举地推给了物业服务企业与小区业主。国务院颁布得 物业管理条例第四十五条关于 “物业管理区域内 ,供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 ”得规定 ,难以落到实处。“专变”给物业服务企业带来得管理难度及经济压力主要反映在以下几个方 面。、管理难度大、成本高。“专变”条件下 ,供电部
4、门不花任何代价便将住宅小区电力供给得管理责任 “委 托”给了物业服务企业。物业服务企业因此具有了双重身份 ,对于供电部门来说 , 其身份为消费者 ;对于小区业主与物业使用人来说 ,其身份为管理者。为确保小区 正常供电与用电安全 ,物业服务企业必须按有关规定配备相应得管理人员与专业 技术人员对小区供电进行全方位得管理。这其中包括抄表收费或卖电,用电监管以及供电设施设备得管理与维护等。近年来 ,各地最低工资标准上调幅度加大 ,长 沙地区,月工资 2000 元以下已招聘不到合格得技工 ,由于电力供给一刻也不能中 断 ,且安全责任重大 ,故无论小区规模大小 ,仅供电工作人员定编至少在 3 人以上 ,
5、有多处配电间得住宅小区 ,需要得人员则更多 ,这无疑大大提高了物业服务企业得 管理成本。长期拖欠电费 ,无理拒交电费 ,窃电等现象在住宅小区或多或少地存在 这不仅增加了供电管理工作得难度 ,而且也使物业服务企业在经济上蒙受损失。长沙地区开发建设较早得商品住宅 ,客户用电大多采用机械表抄读 ,系先用电 后付费。这就给极少数业主与物业使用人恶意欠费提供了方便。窃电就是一件 极不光彩得事 ,为正人君子所不耻。但这种现象客观存在 ,而且窃电者得窃电手段 也与时俱进 ,花样繁多 ,有在电表上做得 ,有在线路上动手脚得 ,也有在充值卡上下 功夫得,令人防不胜防。若物业服务企业对此缺乏有效地监管 ,任其泛滥
6、 ,则后果不 堪设想。2、垫资压力大。“专变”条件下 ,供电部门视物业服务企业为住宅小区得唯一最终用户 ,签订供 电合同时 ,物业服务企业必须代业主向供电部门交纳数十万元押金后方能用电。 若日后欠缴电费 ,供电部门则在其押金中扣除 ,无押金可扣时 ,则作停电处理。对于物业服务企业来说 ,押金只就是其垫资中得一项 ,另一项垫资就就是为业 主与物业使用人先行交纳电费。这两项数额巨大得垫资使原本资金量不足得物 业服务企业不堪负重。且不说利息得损失 ,一旦业主、物业使用人欠费达到一定量时 ,其资金链极有 可能中断 ,进而直接影响企业得正常经营。3、电能损耗 一笔不明不白得开支。住宅小区电力输出得电能损
7、耗主要为变压器损耗与线路损耗,其量不容忽视。例如一台额定容量为lOOOkvA得变压器,每月运行电耗大约在135kwh左右, 一个月以30日计算，约4000kwh。一般情况下,10万建筑平方米左右得住宅小区 变压器容量配置均在3000kVA以上，仅变压器电能损耗就相当惊人。专变”条件下,住宅小区得电能损耗就是由业主与物业服务企业共同承担得。根据现行得物 价政策,业主承担损耗得部分就是固定得 ,为其用电量得 6%。事实上,影响住宅小 区电能损耗量得因素很多 ,且难以量化 ,如变压器装机容量配备得合理性及多台变 压器之间得连结方式 ,小区容积率高低对供电线路长短得影响以及业主入住率高 低对用电总量得
8、影响等等。总之 ,住宅小区得电能损耗远远高于 6%,且具有不确 定性与不可控性特征。物业服务企业除承担小区共用设施设备及自身得办公、 生活用电费用外 ,还要不明不白地承担一笔数额不小得电能损耗费用。4、大、中修及更新改造经费无从落实。住宅小区供电设施设备由配电间、变压器、高低压控制柜、供电线路、电 度表组成。由于维修资金归集不到位与启动维修资金得程序不具备可操作性 ,一 旦住宅小区水、电管理与控制难点分析及对策提要：住宅小区电力供给得 “专 变”方式以及类同于 “专变”得供水方式 ,就是计划经济体制得产物。这种方式能延 续至今 ,说明我国水、电生产、销售得市场价格体系尚未形成,水、电行业得市场
9、化程度不高。供电设施设备出现重大故障与损坏 ,动辄数千元、数万元得维修、更新经费 就无从落实 ,无奈之下 ,只能由物业服务企业支付或垫付 ,这无疑加重了企业得经济 负担。开发建设时间较长得住宅小区 ,由于设施设备得老化 ,普遍存在这方面得隐 忧。、来自供水得压力住宅小区得自来水供给 ,虽无电力供给得 “公变”、“专变”之说,但就其设施设 备得产权归属、最终用户得界定以及供水部门与物业服务企业、物业服务企业 与业主之间得关系而言 ,完全类同于电力供给得 “专变”。凡“专变”所能带给物业 服务企业得不利因素 ,如垫资、损耗、管理难度大、维护成本高等 ,在住宅小区得 自来水供给中同样存在 ,故本文不
10、再就此作深入得分析与论证 ,只就是提出自水来 渗漏这一住宅小区给水系统最常见得故障 ,同时也就是物业服务企业给水管理工 作中得重点与难点交予同行们研究与讨论。造成给水系统渗漏得原因很多 ,其表现形式也呈多样化。但其中危害最大得 莫过于地下给水管道破裂或折断所引起得自来水渗漏。这个问题之所以不可小 视,就是因为错综复杂得地下给水管网系统一旦出现管道破裂或折断 ,其直接后果 就是经济损失大 ,故障判断排除难 ,严重得可以造成供水中断 ,从而影响小区业主得 正常生活。任何一个住宅小区都可能出现地下给水管道破裂或折断得现象 ,地形复杂得 平面小区发生机率更高。这就是因为目前商品住宅给水系统常用得管材为
11、硬质 聚氯烯管。这种管材相对于镀锌钢管、无缝钢管、铸铁管、混凝土管来说,具有质轻、流动阻力小、易加工等特点 ,但耐冲击力差 ,易老化 ,地质沉降变化容易使其 破裂、折断。若建设过程中管道铺设、调管接口、管道试压等环节得施工达不 到规定要求 ,则隐患更大。我公司管理得一个别墅住宅小区 ,近年来每年爆管达 10 数次以上 ,如不及时处理 ,自来水白白流失 ,经济损失不可估量。另有一个住宅小 区,一段时间内 ,地下停车场排水管水流量剧增 ,查来查去 ,竞然就是相邻住宅小区 得地下给水管道破裂 ,至使渗漏之水从我公司管理得小区得地下停车场排水孔排 出。根据水流量判断 ,仅这一次故障 ,这一住宅小区因自
12、来水流失造成得经济损失 高达数万元。三、对策综上所述 ,由于受经济体制、民众消费观念以及住宅配套建设品质等多重因 素得制约与影响 ,住宅小区水、电供给得管理与控制工作 ,难度较大。但只要我们 对此给予高度重视并努力将下列工作做实做好 ,其工作局面定会有所改观。、加强基础管理。规模较大得物业服务企业必须设立专门机构 ,配备专人以加强水、电供给得 管理与控制。基础管理工作内容包括 :1）完整、可靠地归集水、电设施设备档案 资料。由于物业承担验收工作不规范 ,住宅小区水、电设施设备得竣工验收资 料、技术资料、产品保养文件及使用说明缺失现象严重 ,须下大力气逐项补齐归档,以做到胸有全局。 2）从制度上
13、、经费上确保设施设备得定期保养、维护 ,杜绝 拼耗设施设备得短期行为 ,在缺乏维修资金支持得情况下 ,尽可能延长设施设备得 使用受命。 3）及时掌握客户水、电用量得信息资料。通过建立准确得水、电管 理台账 ,对客户得用水、用电量进行对比分析 ,尽早发现并杜绝窃电行为。2、实施技术改造。对因设计不合理导致电能损耗与水资源浪费得项目实施技术改造 ,例如 ,改变 原不能分离使用得变压器连结方式 ,使并连在一起得多台变压器能根据住宅小区 得实际用电需求或多台或单台投入使用 ,以降低变压器空载运行造成得电能损耗 ; 公共区域照明尽可能使用节能灯具 ;有条件得住宅小区 ,可以通过打井取水方式 ,充 分利用
14、地下水资源 ,改变人工湖、水景补水及绿化用水完全依赖自来水得被动局 面。值得注意得就是 ,技术改造就是对原设计缺陷得修正 ,需要资金投入 ,物业服务 企业必须放眼长远 ,方能有这方面得积极性。对于经营状况不佳 ,技术改造所需资 金量大得住宅小区 ,这项工作得开展需持谨慎态度。3、加强装修监管。住宅二次装修过程中 ,极易出现私水、私电公接现象 ,即将私人用水、用电得 管道、线路搭接到小区公共区域得管道、线路之上 ,造成水电表外运行。因此 ,物 业服务企业必须加强住宅二次装修得监管 ,将用水用电量大得商铺装修列为重点 , 从装修水电图得审核到施工过程中得检查 ,须安排专人负责 ,并作好检查记录存档
15、 备查。4、密切关注水电总表、分表得运行情况。住宅小区电能损耗及自来水流失可以通过对总表、分表得数据分析发现问 题。因此 ,水电总表、分表得运行情况应列入物业服务企业得日、周、月检 ,一旦 出现异常情况 ,须及时查明原因 ,果断处理。5、发挥物业早期介入得积极作用。近年来 ,物业早期介入得积极作用已为越来越多得地产开发公司所认识。因 此,物业服务企业所接管得项目 ,应争取在住宅得设计阶段介入 ,这样 ,有利于物业 服务企业根据自身长期积累得物业管理得实践经验 ,遵循安全性、可靠性、经济性三性统一原则 ,对水、电设施设备得选型、变压器容量配置、供水管网得铺设 向地产公司提出合理化住宅小区水、电管
16、理与控制难点分析及对策提要：住宅小区电力供给得 “专 变”方式以及类同于 “专变”得供水方式 ,就是计划经济体制得产物。这种方式能延 续至今 ,说明我国水、电生产、销售得市场价格体系尚未形成 ,水、电行业得市场 化程度不高。建议与意见。在地下管网铺设阶段 ,及时选派工程技术人员参与全程监管 ,以 确保隐蔽工程得质量。四、结语住宅小区电力供给得 “专变”方式以及类同于 “专变”得供水方式 ,就是计划经 济体制得产物。这种方式能延续至今 ,说明我国水、电生产、销售得市场价格体 系尚未形成 ,水、电行业得市场化程度不高。但这种局面将很快会得到改变。长 沙市人民政府已明确规定 ,2009年 5月以后开发建设得商品房小区 ,供电必须采用 “公变”方式,对原有得 “专变”也,将有计划地改造为 “公变”。这对于广大业主与物 业服务企业来说 ,无疑就是一大利好。即便这样 ,水电管理与能耗控制仍然就是
