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1、社区物业管理存在的问题及对策 社区物业管理存在的问题及对策来源：敖汉党政干部论坛 作者: 张雅丽 蒋清秀 发布日期：06月3日 1：4:55 城乡是由社区构成的，社区是城乡的窗口,由于它直接反映城乡的文明限度。敖汉旗近年来城乡建设迅速发展,住宅社区如雨后春笋，目前面积已逾100万平方米。这样一方面增长了新惠镇的亮点，而另一方面随着住宅社区的增多,入住人员的庞杂，在都市管理领域也浮现了诸多问题。特别是社区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务公司的事,而需要有关部门及有关业主协同解决。一、社区物业管理存在的重要问题 敖汉旗物业管理方面存在的重要问题有:管
2、理机制不健全,业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一,业主素质参差不齐。 (一)物业管理服务公司准入机制不健全敖汉旗物业管理体制单一单薄至今还不能有效解决,如服务公司的准入机制。几种规模较大的社区、物业管理公司同开发商捆绑进入，不交物业费不给楼房钥匙,物业费的高与低都是霸王条款。以银河花城社区为例，社区第一期房交工是月1日，交付时必须交清不知是谁规定的多种费用,其中有线电视收视费，煤气管道开通费,物业管理费,卫生费、办理出入证件费等等，业主不交,钥匙就到不了手。至今出入证也未办。但钱是收了。更何况在业主毫不知情的状况下,银河花城社区已经两易物业服务公司。由于交
3、房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有牢骚,免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展,以致换了别的物业公司,因遗留问题太多,因此开展工作非常困难。久而久之,形成恶性循环。导致业主与物业管理服务部门关系紧张,致使物业没有管理的现象不断浮现。银河花城社区院内的健身器械,刚安上就弄坏了，一方面是质量问题。另一方面也是管理不到位的问题。 （二）业主委员会的成立不规范外地的经验和本地的现实都表白,住宅社区的管理必须依托全体业主,而全体业主的积极性如何调动?至今仍未得到解决。多数社区业主主线没有统一的意志,各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选
4、出业主代表，再由业主代表选出业主委员会,由业主委员会代办某些事情,遇到问题同有关部门交涉。而目前某些社区的业主委员会名存实亡,因素是一开始就留于形式,有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性,物业管理部门也不清晰业主委员会重要性,如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法;物业管理服务部门收费困难也没人能协助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。动不动就告上法庭。富都家园社区业主2底入住广源物业公司进入，除2同开发商捆绑进入的一年不欠交物业费,至今尚有一部分住户未交物业费,不交物业费的就更多了。具体因素各有各的说辞。一家十五口，七嘴八舌头。没有规范的业主委员会，不定期
5、召开业主大会是很难以沟通的。 （三）物业服务公司与其他有关服务部门缺少统一协调机制 物业交付业主使用后，常常浮现某些与有关部门有关的问题。如暖气不热,自来水结冻等等。有的能找到有关负责人,可有时业主找不到有关负责人，找物业管理部门说是让找某某单位,而某某单位说让找开发商,有些很小的事为什么越闹越大呢?就是由于业主找不到当事人，因此就只能找法院,来依法解决。要么就以不交什么什么费的措施来硬扛。因此常常导致不该有的矛盾。纠其重要因素是开发商、物业服务部门和有关部门不能统一协调,齐抓共管。 （四）业主的个体因素有时也影响物业管理的质量 敖汉旗大大小小的住宅社区已有三十几种，从有物业服务公司进入的28
6、个社区看,业主的构成都很复杂，每个社区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不仅不爱惜公物,并且还恣意破坏公共设施。有的无端不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增长了物业管理难度。 二、解决社区物业管理问题的对策 物业管理工作好与坏直接关系到城乡居民的生存质量，关系到城乡的文明限度,关系到社会的安定有序。社区物业管理不只是几家物业管理服务公司力所能及的工作,而需要各级部门，特别是地方各级行政部门充足注重，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才干完毕的一项重要任务。 （一)各级行政主管部门厉行监督指引之责 1、制
7、定夯实可行的制约机制。使开发商履行有关责任,本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如多种设施的不完备，物业质量不合格等问题。 2、责成有关部门监督指引物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期理解服务公司的工作开展状况，调查民意，体察民情,从居民的实际状况出发,解决居民的实际困难。3、物业管理牵涉面广。波及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。协助成立协调组织,以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络,对物业齐抓共管。4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各有关服务部门，另一方
8、面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟,让其发扬主人翁精神,在享有权利的同步，也履行在物业管理中的某些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳某些资金。 （二)选举产生名符其实的业主委员会 诸多物业管理水平高的都市重要经验就是成立可以办实事并且能代表业主利益的业主委员会。由于某些事情无法让所有业主都到场,有些业主也的确说不清,道不明，某些事情也只能靠代表同有关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。 业主委员会的产生应当充足发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，
9、授其监督指引权，并予以相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作,在属地入户宣传物业管理条例;宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格,召开代表大会选举业主委员会侯选人。发布侯选人后，业主没有异意后,进行选举。然后产生名符其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有协助的业主委员会。固然这些人也应当予以相应的劳动报酬。(三)业主严格自律，共建和谐社区 社区物业管理是贯彻科学发展观的规定，目的是使社区更和谐，让居民更加幸福安宁。是“以人为本”的规定。但“人”的问题还是需要人“自身”来解决，解决社区物业管理中存在的问题重要对策还是来源于居民自身。做为业主都应洁身自律,以建造和谐社区为已任。奉公守法,加强自律,严格规定家庭成员,自己不损坏公物,损坏了照价补偿,协助各级服务部门管理好物业，维护社区安全，发现安全隐患及时向有关部门报告。发现破坏社区和谐的行为认真劝阻,对不听劝阻者及时举报，人们一道管理好社区物业，使社区成为文明和谐的社区，成为居民安居乐业的社区。(作者分别系中共敖汉旗委党校讲师)
