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1、时代睿城商业说辞第一步：客户进门接待说辞您好！欢迎光临时代睿城，请问先生 /小姐您是第一次来吗？1、客户：是的，第一次来置业顾问：请问您是看商铺还是住宅？”，客户：看住宅/商业，置业顾问：我是置业顾问 XXX，很高兴为您服务！ 置业顾问：请问先生、小姐、女士您贵姓呢？*先生/*女士您好！请问您是怎么知道我们项目的？自驾还是乘车？对区域了解吗？ 那我为您做详细的介绍 （询问客户是如何知道我们项目的，了解客户认知项目途径）。2、如客户答到：“我以前来过。”置业顾问应答到：“那请问原来是哪位置业顾问接待您的呢？ ”如客户能够回答出原来 置业顾问的名字，那该接待置业顾问应引导客户到洽谈区就座，并给客户
2、回答到“我请 您的置业顾问继续接待您好吗？ ”并及时通知该客户的置业顾问。（询问客户是否接到我们公司的短信或电话）第二步：长坤品牌介绍说辞（不做重点要求）时代睿城是四川长坤置业有限公司在城西打造的第三个地铁明星楼盘，长坤置业始终秉承“创造无限生活”的信念，以卓越的战略意识、优良的品质、完善的服务，致力 于城市建设和发展，现已开发完成项目有萧邦、时代花城、时代锦城、时代锦翠、时代 欣城！这些项目无一例额外的都得到市场的认可，都在区域内成为销冠项目，获得业主 们的一致好评。天茂街系列是长坤历经 10年房地产开发经验，10余个商业楼盘的运营管理经验， 继龙湖时代天街系、中粮悦街系、蓝光红街系之后又一
3、以社区服务概念的商业品牌系列。 包括城北的时代欣城天茂街、时代锦翠天茂街，城南的时代锦绣天茂街、城西的时代悦 城天茂街等，而我们项目时代睿城天茂街定位为“餐饮娱乐主题风情商业步行街”，迎合周边消费需求，补缺周边缺失业态，可以预见在项目商业呈现后，增值空间必定不可 限量！第三步：项目区域介绍买商铺什么最重要？难道真像像李嘉诚说的“地段、地段还是地段”？其实除了地段外，衡量一个商铺有没有投资价值，它未来的升值空间大不大，一共有方面，包括地段、交通、人口、规划业态和产品，而时代睿城天茂街在这5个方面可以说已经做到了极致。1. 区域天茂街位于成都市经济增长极的高新西区，项目被高新西区、郫筒、红光、犀
4、浦四大经济圈包围，具备新商圈形成基础条件，随着高新西区产业的飞速发展，已 有英特尔、西门子、华为、联想、富士康等150家世界500强企业入驻，区域人口逐渐往本区域集中，这里将是高新西未来人口居住的核心区域，城西新中心，未来 发展优势相当明显；目前区域以传统社区底商为主，万景峰、上锦颐园的租金最高可到达120元/貳左右，且经营情况都是非常好。2. 交通本项目周边道路四通八达，区域交通便利，拥有五纵四横三地铁的交通体系。我们拥有城市唯一的三铁交通（成灌快铁、地铁2号线和地铁6号线）和快捷的四纵五横的城市快速干道。您可以从区位图上可以看出，从左至右依次是三环路、绕 城高速、广场路、南北大道，从上往下
5、依次是沙西线、老成灌路、西区大道、羊西线、IT大道，这些交通路线形成了立体化交通网络，从主城区通往本项目仅需 20分钟（不堵车）即可到达，周边交通畅达，多元化的立体交通网络使项目成为出主城 区后，繁华第一站！项目所处的位置，交通干道以双向四车道为主，车流量适中， 人流量相对较大，能快速聚集人气！成灌路、西区大道以及成灌快铁构建了项目的 核心交通优势，每天途经项目的约20万车流，亦将带来可观的随机消费。3. 人口本项目坐拥巨量的人流和潜在消费客群，高新西生活圈、红光生活圈、犀浦生活圈、郫筒生活圈，四大大居住区的核心位置， 人口基数达到60万人左右。项目周 边包括高新青年社区、万景峰、上锦颐园、缤
6、纷年华以及本项目约3.2万户居民，约计6.5万核心辐射人口，构成了项目商业价值和前景的核心驱动力，而这些小区 都非常成熟，入住率 100%。同时，片区呈现的商业体量不到1万平米，按照最低的1:0.5比例计算，仍有2万余貳的商业配套缺口，这是本项目立足区域的绝佳契机拥有惊人的消费需求；再加之本项目本身就是处在高新西区的产业板块，人均收 入也是中上，该片区的人群是具备这样的强大消费欲望、和消费实力，现在是商家 在等项目交房，也就是你在这里投资的商铺，基本不用任何的空置期和养铺时期， 交房后可以马上使用或者收租！在节约时间同时，就回收资金，享受升值！ 第四步：项目沙盘介绍（稍微停顿）下面我为您详细介
7、绍一下商铺的具体情况，将客户带到沙盘区域,并为客户讲解沙盘天茂街总面积约1.7万平米，以新加坡滨河景观为蓝本，打造出商业叠水景观， 由欧式风情商业街、中高端精品会所、以及下沉式美食广场组成，定位为“餐饮娱 乐主题风情商业步行街”，这区别于传统的社区底商。首先，天茂街采用由长坤统一运营的管理模式，确保整个商业业态的统一性和 适应市场的可调整性，相较周边各散售街区各自为营的尴尬，统一经营模式大大提 升了本案商业竞争力。统一招商：针对性地和定位商户洽谈，筛选优质商户，保证商业持续活力；统一推广：持续推广宣传，吸引关注和消费，形成持续旺市格局；统一管理：商业运营阶段统一管理，保障商业运营活力以及收益保
8、值增值；托管运营：终身制托管，异地投资无忧保障。其次，我们有区域内唯一的下沉式商业广场，将近5000貳，我们将通过招商可能引进一家生活超市和大量的餐饮配套，它和独栋、社区底商相结合，既解除了 业态限制，又通过超市、餐饮业态等带动商业人气，为我们4栋下的底商提供大量的消费人流，第三，长坤地产目前已有约 10个商业项目已经呈现，且经营情况非常好，租 金也非常高，这得益于长坤长期积累的商业管理运营经验，长坤因地制宜，对本项 目规划出最合理、最科学的业态布局，实现整个商业的共同繁荣；3栋独栋商业不限制业态，又全是框架结构利用率大我们将会通过招商引进大型的餐饮或茶楼；5栋和6栋辐射高新西小学方向来的消费
9、者， 业态主要规划为文具、培训学校、 托管中心等教育相关业态；8栋位于项目主入口，临缤纷商业街及小区，随着缤纷年华的交房入住，势必提升此区域的价值。在业态规划上，主要针对小区住户配套，二手房中介、小型超 市、餐点、茶楼、五金等；4栋和我们的下沉式商业广场相呼应，两端入口使用步行梯和手扶电梯结合， 中间独立横桥设计，方便人流通过广场进行消费；规划业态为餐饮、休闲业态等；1号楼、2号楼临小区主入口和交通要道老成灌路，不仅交通通达性高，且昭 示性好，我们规划业态布局以商业银行、中高端餐饮、休闲茶楼为主，再加之部分 社区配套；第四，本项目优秀的产品设计是其它项目难以相比的，对经营面积有大面积赠 送，并
10、且我们商业四面临街，您知道，投资商业得理论是金角，银边，草肚皮，而 我们项目就拥有了两个金角，充分的人流和展示面将是投资、经营的核心优势；停车位成就商业人气，项目整体车位数共计1282个，其中商业停车位133辆， 地面设停车位100个以上，可以说是区域内绝无仅有的，这样方便客户停车消费， 吸引人流、促进商业人气；商铺进深基本控制在12米以内，相比市面上很多 16米，甚至18、20以上优 越甚多，加上总体开间进深比控制得宜，基本在1:3以内；6米挑高的底商，可分层使用，超高利用率，满足复合经营的需求，且项目商 铺外立面材质考究，以高档真石漆为主，彰显商铺高档品质，在区域内采用石漆的 外立面屈指可
11、数；最后最重要的，所有商铺均有烟道，配备燃气总阀、上下水等，适合餐饮、发 廊、等社区服务型业态，构筑全业态消费目的地，您购买之后，不论是出租还是自 营，业态选择面相当广泛灵活。可以说完全不用考虑经营什么的问题。本次我们第一批次将推出天茂街最好的一批房源，1号楼和4号楼，第一次开盘销售都是开发商要打响市场的第一枪，所以第一批次的性价比也一定是最高的，XX先生/女士，您看您是投资还是自用呢？第五步：入座沟通从各个方面了解客户信息，并准确把握客户的投资需求；第六步：合理推荐根据客户的投资需求，进行合理的推荐，讲解清楚投资的原则，推荐铺位的优点， 反复强调推荐铺位的价值，未来区域的增值空间等信息；第七步：逼定排号从推荐过程及客户的综合表现判断客户的成交意向，发现客户考虑的问题或疑虑， 并针对性的解决问题，从而逼定排号。时代睿城项目组2014年10月26日
