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1、盘龙城项目市场分析报告第一部分 武汉市场概况2第二部分 盘龙城区域概况3 区域优势：3 区域劣势：3第三部分 盘龙城区域项目特征4 区域住宅市场供应4 区域市场特点5第四部分 区域市场竞争对手分析7 其他临近区域的竞争影响7 区域市场竞争对手概况8 区域市场竞争对手品牌导入状况13 区域市场竞争对手价格策略15第五部分 本项目分析15 地理位置15本项目优劣分析16第六部分 消费者分析16 目标客户群家庭情况分析16 目标客户群体分析17 目标客户群对产品需求分析17 目前市场现有产品对上述需求性满足度分析18 本项目市场竞争力与空间机遇分析18第七部分 市场展望18 市场发展潜力18 未来市
2、场竞争点19第八部分 总结19 建筑风格19 园林景观20 户型配比21 销售价格22第一部分 武汉市场概况武汉市是中国六大中心城市之一。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强
3、跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞。去年3月以来，宏观调控措施相继出台，武汉市房地产开发投资增幅回落，市场步入平稳发展期。住宅市场观望气氛浓厚。去年，虽然武汉房地产市场成交总量仍在增长，但增幅明显放缓。历经楼市数次的宏观调控，楼盘不论好坏，万马齐涨局面已经一去不复返。个盘开始分化，切实满足购房者需求的楼盘往往被青睐有加。这种趋势在2005年尤为明显。据武汉市房地产合同备案数据显示，10月份全市在售楼盘522个，成交均价3432.56元平方米，比上月上涨218.08元平方米，涨幅为6.78%，楼市价格在10月份继续走高。与此同时，众多
4、楼盘都集中在10月份开盘，全市10月份的新推盘量也比9月份有所增加，楼盘供应量相对于上半年大大提高。随着供应量的不断加大，在产品选择上，购房者更加趋于理性，“惜买”心理明显。为此，开发商们除了在营销上各显神通外，也开始不断练“内功”，以提高楼盘的性价比，增强市场竞争力。在新入市的楼盘中，很多城区大盘在户型、社区环境、配套服务等各方面都下足工夫，成为不可小觑的楼市新现象。随着“购房者至上”的时代来到，现在楼市与往年楼市最大的区别在于，一些有远见的开发商已经一改原来自说自话的“概念地产营销”手段，转而回归产品层面，以产品自身所具备的优势打动购房者。在目前的市场态势下，一个楼盘最终旺销与否，不是简单
5、地通过大张旗鼓的活动闹人气，更重要的是产品在市场上的定位，做到让购房者了解产品的价值最重要，这是决定楼盘旺销与否的关键。一些楼盘注重把握其对应的目标客户群个性化需求，这样的楼盘推向市场后也受到了市场的欢迎和购房者的认可。由此预见，在2006消费者更趋于理性化消费。房地产市场已经由疯狂走向理性。低密度住宅将成热点。产品主义将更为盛行。这是市场的选择结果。因为房价不断上涨，要让购房者觉得物有所值、心甘情愿地掏钱购买，走低成本策略肯定是行不通的，必须在产品本身上下工夫。品质源于细节。只有细节做好了，才能得到消费者认同。这样的产品在2006年将会更多。当全国上下都在提倡节能型社会的同时，节能型住宅也将
6、会越来越受到关注。第二部分 盘龙城区域概况盘龙城位于汉口北面，天河机场南侧，与汉口隔府河而望。它南距汉口火车站8公里，西距天河机场6公里，北距黄陂城区12公里。该区域地块广阔，自然风景美丽，目前已是开发热点，被称作武汉的“第四镇”。盘龙城现在已有一大批实力开发企业在这里建设开发，后期还有长江乐园、武汉国际航空物流港等大型项目，未来规划前景十分看好。武汉房地产市场发展到2005年，传统的“三区五片”格局已经渐渐淡出人们对这个市场的区分，而本项目所在的盘龙城片区随着开发的逐渐发展，未来35年更有望成为武汉市房地产供给量最大区域。盘龙城被定位为“武汉现代制造的密集区、高新科技的产业区、环境优美的生态
7、区、中外闻名的旅游区，独具特色的科教产业区”；盘龙城凭借得天独厚的区位优势，成为武汉中心城区最理想的延伸地之一，目标是“武汉第四镇”。 区域优势：1、自然环境优美。盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。2、文化积淀浓厚一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在3500年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将
8、成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。3、集聚效应初现由于地理的自然优势，这里吸引了众多极具实力的开发商，纵横、城开、宝安、名流等地产巨头纷纷挺进。到2002年7月30日，盘龙城经济开发区内1.88万亩的规划住宅用地在半年内一抢而空，在建的房地产项目有纵横置业的F天下（3160亩）和宝安公司的龙城山庄（2000余亩），即将开工的房地产公司有北京名流（3400亩）、武汉地产（3000余亩）、汉飞（2200亩）、武汉新阳光（330亩）等。 区域劣势：1、交通不便。住宅郊区化的发展要依赖与于城市中心区相联接的城市快速交通的建设，
9、从盘龙城经济开发区的地理位置看，目前与城区相对分离，暂时还没有系统的城市交通体系，这是制约该区域房地产发展的主要障碍。以北京为例，为缓解城区内的居住压力，在1992年的北京城市总体规划中就规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。这10个边缘集团呈分散式布局，通过正在建设中的绿化带工程与城市中心地区相分隔。但由于与城市中心区缺乏快速的交通联系，直到21世纪初，随着高速公路、城市快速路、城市主干道、城市铁路、地铁等的建设，这些地区的房地产业才迅速发展起来。2、生活配套落后。尽管政府有意将盘龙城建设成武汉的“浦东”，但从该区域的现状来看，仍然是武汉的“农村”，城市化程度很低，各种生活配套设施缺乏，
10、使得很多置业者望而却步。3、居住观念待改善。随着城市郊区化的发展和生活水平的提高，人们开始不满足于住宅最基本的居住功能，开始向享受的功能过渡，更加关注住宅所处的外部环境。但对于大多说人来说，住宅郊区化的理念仍然比较陌生，“宁要城里一张床，不要郊区一套房”的观念依然根深蒂固。第三部分 盘龙城区域项目特征 区域住宅市场供应经本区域除F天下项目进入较早外，目前在建的有名流人和天地、山水龙城、盘龙湾、未来海岸、巢nest几个项目，均为新近开工。盘龙城经济开发区在武汉房地产市场中目前属于刚刚启动的开发区域，但今后几年肯定成为武汉房地产市场举足轻重的热点板块，该区域市场具有以下特点：盘龙城经济开发区在建项
11、目一览表项目规划用地面积目前开发面积开工时间宝安山水龙城2000亩190亩2004年恒达盘龙湾3700亩200亩2004年宏宇未来海岸2000亩120亩2004年新阳光巢nest1000亩100亩2004年纵横F天下3150亩1000亩2002年名流人和天地3400亩1000亩2005年1）区域内在建项目规划均为千亩以上大盘，单个项目未来居住人口均超过万人，区域市场未来供应量惊人。根据目前开发现状，粗略估算一下，未来510年内本区域每年市场供应量约在3050万平方米，年迁入人口在3万人以上。2）目前各项目首期开工面积均在200亩左右，后续土地手续虽还在办理之中，但各大开发商既已进驻肯定不会轻易
12、弃守，毫无疑问该区域将肯定是未来510年内武汉市房地产供给量最大片区，武汉房地产传统的“三区五片”格局肯定彻底改变，盘龙城开发区肯定成为未来武汉房地产最为瞩目的区域板块。3）从已调查各项目来看，除F天下进入较早外，其余几个项目开工时间均在2004年下半年左右或2005年，今年下半年正是这几个项目首期产品销售高峰期，本项目即将动工，销售上形成强力竞争无可避免。4）未来510年，盘龙城片区将成为武汉市房地产供给量最大区域，一方面区域类各开发商互相竞争瓜分市场在所难免，但另一方面盘龙城开发区有望成为武汉郊区第四镇，作为一个建设中的新城，盘龙城各项目面对的市场购买力也不仅仅局限在开发区或延伸至汉口区域
13、，而可能是整个武汉市市场，从这点而言，盘龙城各项目前期购买客户应该以开发区及汉口人群为主，但12年后，武昌、汉阳等其他区域人群到本区域买房也将成趋势。 区域市场特点1）、产品分析：别墅为主，少量复式，多层难觅。调查的几个项目中，F天下是纯别墅，山水龙城、盘龙湾、巢nest首期均以联别墅为主，兼有少量复式。后期规划，山水龙城将推出以独立别墅为主的二期规划，盘龙湾从其1000亩规划资料来看，后期也将以联排别墅及复式房型为主。唯有名流人和天地、宏宇未来海岸别于上述四个项目，在其一期开工项目中推出了少量多层，在销售上也起到了销售一空的效果，其在后续产品中加大了多层供应量。中国风成为区域市场亮点特色。宝
14、安山水龙城、恒达盘龙湾、名流人和天地是本区域内重点级别的项目。名流人和天地及未来海岸的多层是本项目最重要的两个竞争对手。这两个项目在规划设计上前者强调的是江南庭院风格及中国风味的中国墅，后者强调欧洲滨水休闲小城风格，有中国风在全国的范围内日渐形成一种势不可挡的发展趋势。未来的几年，盘龙城区域类中国风将更显特色，而这肯定也将是武汉市场上一大特色。2）、价格分析：武汉房地产市场整体呈上行格局，房价一路攀高，盘龙城区域房价在这种整体环境下，均价也已突破2000元/关口。多层：未来海岸2004年12月多层开盘，起价1700元/，现已售完，尾盘达到2000元/左右。人和天地2005年11月多层开盘，起价
15、1840元/，均价1950元/，一期多层的一大半热销一空，后续销售势头仍然劲猛，是目前盘龙地片区销售最强劲的项目。联排及独立别墅：在建的多个项目中，别墅成为主打产品，均价在3100元/3500元/区间。3）、销售分析：多层：人和天地、未来海岸的多层推出后在较短时间内销售一空，反映出区域多层需求潜力较大，多层销售预计乐观。联排及独立别墅：盘龙湾整体规划、产品设计及销售价格均可，2004年11月开盘，推出的99户基本售完。山水龙城销售一般，可能跟其产品设计中进深大、面宽小这一影响有关。总体而言，本区域别墅销市场销售情况一般。根据武汉市房地产合同备案数据显示，楼市价格依旧保持小幅攀升态势,各区域均价如下：片区成交均价（元/）汉口汉口中心区4071.15古田片区3322.40二七、后湖片区2874.84东西湖片2872.63武昌武昌中心区3831.14青山区2811.14南湖片3043.47光谷片2947.92汉阳汉阳中心区3161.97沌口片2834.47中心城区均价
