《大连5月房地产市场月报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大连5月房地产市场月报（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2010年5月刊大连市房地产市场决策报告 2010年5月刊总第37期序3一、当月评点（略）4二、政策盘点42.1全国性政策盘点：42.2地方性政策盘点：52.3大连政策及规划盘点：62.4统计数据72.5行业风向标7三、土地市场篇73.1土地供应状况83.1.1土地用途分布83.1.3地块规模分析93.2土地成交状况93.2.1土地成交用途分析93.2.2土地区域成交走势分析103.2.4成交土地列表（略）11四、商品房市场124.1供应市场124.1.1商品房批售124.1.2新增有效供应124.2成交市场134.2.1商品房成交量134.2.2商品房成交均价134.3销售排名144.4区
2、域供求数据144.4.1区域商品房新增供应144.4.2累计可售面积154.4.3区域商品房成交面积154.4.4区域累计成交面积15五、本月营销（略）26结语：29序五月是充满了憧憬和期待的一个月，五月的阳光美丽的让人对一切事物都充满了美好的向往，在房地产这个江湖上，血雨腥风恍若昨日，五月，安静的让人心疼。一个多月以前，国务院连续打出了一系列政策组合拳遏制过快上涨的房价。坊间称之为历史上最为严厉的房产新政,如今,新政出台已经月余，它对房地产市场的影响到底有多大？历年，五一黄金周即为楼市黄金周，新政恍若一场魔术，将今年的“黄金”变成了“钢铁”，在国家宏观调控的大背景之下，全国各地房地产市场成交
3、迥异。从成交量上来看，全国成交普降；从成交均价上来看，局部地区有所下调，大部分价格依旧高位徘徊。整个房地产市场观望气氛浓厚，针对成交走低，房价居高不下的局面，各地政府表现不一，主要表现在一线城市多出细则以配合政府进一步打压房价，而二三线城市地方政府多按兵不动，静观其变。整个五月的房地产市场维持在一个僵持状态，量低价稳。这会是暴风雨前的宁静吗？房地产的情况究竟是怎样的呢？让我们共同来看。一、当月评点（略）二、政策盘点本月政策综述：本月政策主要细化二套房认定标准，重申土地增值税和规范拆迁流程。其中国家重新加强土地增值税的清算是国家土地调控管理的有一管理办法，而规范拆迁中保护群众利益和责任制度，将有
4、效的制止现阶段出现的“暴力拆迁”等。在月末时“物业税”正是提上日程，国家希望以此来进一步遏制投资者的“炒房”行为。2.1全国性政策盘点：本月全国政策规范了二套的认定标准，加强了拆迁管理，强调了土地增值税中清算问题，“物业税”正式提上日程。指南针观点：新政效果初显，成交量下降，但价格仍无松动。表2.1全国性政策时间出处政策名称内容作用5-18央行银行二套执行细则1、父母名下有住房，以未成年子女名义在购房；2、未成年时名下有房产，成年后在贷款购房；3、个人名下有全款购买的住房，在贷款购房；4、个人名下有贷款购买住房，节庆出售后在贷款购房；5、首次购房使用商业贷款，在此购房使用公积金贷款；6婚前一方
5、曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起；7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方在申请贷款购房。加大二套房贷执行力度，有效限制群众的骗贷问题。5-25国务院关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知1、 尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于2010年6月底前公布实施2、 严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。3、 各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决4、 要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿5、 对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆
6、迁6、 要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题1、 保障群众在拆迁中的利益；2、 规范拆迁管理流程；5-27国税总局关于土地增值税清算有关问题的通知1、 关于土地增值税清算时收入确认的问题；2、 房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题；3、 房地产开发费用的扣除问题；4、 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题；5、 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题；6、 关于拆迁安置土地增值税计算问题；7、 关于转让旧房准予扣除项目的加计问题；8、 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。加强土地增值
7、税管理流程5-31国务院国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知1、 着力完善促进经济发展方式转变的体制机制；2、 逐步推进房产税改革推近房产税实行脚步，完善经济体制机制2.2地方性政策盘点： 海南省“十一条”，是对国家政策的积极响应，国际旅游岛的规划使其地产价格提前了，5年，配套远远跟不上房价的上涨，是全国房产泡沫化最严重的地区，但此次地方细则，无有效手段遏制房产价格，只是规范了房地长销售。指南针观点：新政效果，“量跌价平”已达地方政府预期，新政细则执行度不高。表2.2地方性政策时间出处政策名称内容作用5-1海南省人民政府贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康
8、发展通知的实施意见普通商品住房首次购买予以优惠。2010年5月1日起严禁开发商直接收取现金。商品住房销售应实行明码标价重点查处以下违规行为：1、未取得预售许可证，但以“内部认购”、“预交诚意金”、“发放VIP卡”等含有预订款名义或方式进行销售的;2、捂盘惜售、囤积房源的;3、发布虚假广告、散布虚假信息的;4、未按申报价格实行明码标价、任意提高房价的;5、未按规定时间公开全部房源、未按规定期限办理合同备案的。一经查实，责令停止销售，没收违法所得，并处以收取预付款1%以下的罚款，或责令即时整改，并按有关规定予以处罚。规范海南省新政执行细则2.3大连政策及规划盘点：各地情况不同，大连暂无相关房地产政
9、策细则,目前大连正处于全域化发展的关键阶段，地铁也在紧锣密鼓的建设中，还有旧城改造等建设，政府暂无过多精力制定地方政策。指南针观点：普湾新区将进一步推进全域城市化发展，绿地的进入或将进一步提高东港的区位价值。表2.3大连政策及规划时间出处政策或规划名称内容作用5-28市政府普湾新区成立金州区三十里堡、适合2个街道，瓦房店市的炮台福州湾2个镇，普兰店市的铁西，丰荣、太平3个街道和海湾工业区共同组成，土地面积1008.5万平方公里，总人口40.2万人。1、加快全域城市化的步调、拓展城市功能；2、带动普兰店其它乡镇；3、加快经济社会一体化发展。5-30市政府518米东港区将拔起大连第一高楼绿地集团将
10、在东港商务区规划建设甲级写字楼、顶级商业、白金五星级酒店和高端海景公寓，主体建筑高度达到518米。同时，该集团将在体育新城建设一个集商业、办公，居住为一体的高标准、示范性的大型城市综合体，两个项目于年内开工建设。两个项目打造成为大连城市新名片和现代服务业标杆2.4统计数据表2.4全国统计数据数据摘要CPI4月份，居民消费价格同比上涨2.8%，环比上涨0.2%。1-4月份，城镇固定资产投资46743亿元，同比增长26.1%，比上年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。其中，国有及国有控股投资19394亿元，增长20.8%；房地产开发投资9932亿元，增长36.2%。PPI4月PPI
11、同比上涨6.8%2.5行业风向标“物业税”正式被提上日程了，国务院明确房产税的改革,“逐步推进房产税改革”。什么是“物业税”呢？就是对业主保有房产而征收的一个税种。但此项改革“牵一发而东全身”，高度敏感，在方案设计上注重“渐进要领”。实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行实征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房”，可以考虑永不实征。国家的最终目的就是调控房地产市场，但同时还要保证GDP增幅，而“物业税”的征收可以很好的解决这一问题。他的开征不单单可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。同时，在房地产保有环节开征房产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一
12、种约束，可以增加中小户型的需求比例，减少房屋空置率和投资、投机行为。此外，房产税也是发挥财产税再分配调节作用所不可或缺的税种。那么“物业税”对我们的影响有什么呢？首先，他的开征，增加了物业持有成本，群众理性置业，房价的“大众推手”被限制，从而造成了房价下降，据预测最有可能下降30%-40%左右（这个比例是现下银行能承受的下降程度，信息来自国家统计数据）；还有就是“物业税”转嫁租赁市场，如无相关限制，会进一步增加租房者的成本，加大了社会矛盾。三、土地市场篇大连市土地市场综述供应方面，本月土地供应依然以居住类用地为主，供应总占地面积170.56万平方米，环比上月微幅上涨1.78%；成交方面，本月市
13、内四区受供应影响没有成交，成交集中于新城区，大连市七区整体成交占地面积55.18万平方米，环比下降57.93%。市场观望情绪严重，预期进入六月份迫于全年供地计划压力，全市土地供应与成交将会进入一个小高峰。3.1土地供应状况3.1.1土地用途分布数据来源：指南针市场部本月土地供应大连七区依然以居住及商业类用地为主，居住类及商业用地占当月土地供应的7成以上，作为产业支撑工业用地占比只有29%，环比上月微服下降8.42%，住宅及商业用地仍然是供地计划中的支撑部分。3.1.2土地区域分布数据来源：指南针市场部本月居住用地供应全部集中在新城区的开发区和旅顺，其中开发区供应占据整体高达94%，受制于全年的
14、土地供应任务，开发区连续两个月集中供应，加快供应步伐，另一方面，开发区大规模的土地供应旨在配合开发区的规划及建设完善工程。市内四区本月没有土地供应。预计从六月份开始，土地供应量受制于全年供地计划，将会逐渐加大，供应将会集中于中山区的东港以及甘井子区域。3.1.3地块规模分析数据来源：指南针市场部本月居住及商业土地供应结构较为均衡，集中在30万平以下，其中20-30万平占据供地总体的3成，中等规模土地成为本月供应的主流，30万平以上规模的，本月无供应，由于供应土地的新城区，可利用土地空间较大，因此中等规模供地仅限于新城区，未来市内供地结构趋于小规模，在10万平上下。3.2土地成交状况3.2.1土地成交用途分析 数据来源：指南针市场部本月，从成交地块的属性来看，居住及商业类用地依旧为主力，成交占总量的61%，较上月增长10%，且主要集中在新城区的开发区；工业类用地作为产业支撑占比达到59%，正在逐步向居住及商业类用地靠拢。3.2.2土地区域成交走势分析2010.012010.022010.032010.042010.05成交占地（万平）187.4386.07237.43114.0430.22楼面价2151.283148.871862.0
