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1、水渡口新区项目市调报告金色彼岸房地产策划营销代理20XX3月31日第一章、项目投资背景5第一节、城市概况及特征51、地理位置52、历史沿革63、人口与行政辖区64、自然概况65、 城市交通76、行政区划77、城市特点78、名城保护与发展规划89、人口密度8第二节、城市总体经济和区域经济运行特征91、经济总量92、经济结构123、经济活跃情况164、财政情况175、居民生活18第三节、人口及城市化进程201、人口总量增长较为缓慢,非农业人口增长速度明显加快202、城市化进程有所放缓,开始进入高速发展期,但相对于其他城市城市化进程还是较慢21第四节、城市整体发展规划221、城市性质222、城市规模
2、223、城市建设用地规模224、城市发展格局225、20XX城市人口与城区规划建议规划表236、城市发展方向23第二章、房地产市场研究26第一节、房地产市场发展情况261、20XX固定资产投资呈快速增长趋势,房地产业发展较快,开发投资增长迅速262、商品房历年供求关系283、各区域板块物业分类304、住宅、底商都发展现状及未来趋势预测32第二节、住宅及底商市场分析331、各板块07年供给销售情况332、各板块住宅、底商价格走势分析393、商品房面积分布40第三章、区域市场研究42第一节、各板块住宅市场研究421、各板块概况422、区域市场典型项目433、竞争个案研究典型住宅、底商564、竞争项
3、目市场总结71第二节、市区商业市场整体情况研究721、总体概况722、市场格局723、商业金融业规划与目标734、针对性商业环境分析735、分析总结93第三节、土地市场情况941、07年土地市场供应情况942、20XX挂牌出让计划943、20XX开工、竣工、销售及20XX开发计划954、20XX商业及住宅用地的开发计划95第四节 未来供需情况961、人口规模962、供应量的推导963、实际需求面积的推导964、结论96第四章 客户调研分析97第一节 调研背景97调研过程97第二节 住宅潜在购房者需求分析981、调查对象的基本情况982、对住宅的潜在购房者需求分析993、住宅潜在购房者需求分析总
4、结110第三节 商铺潜在购房者分析1111、调查对象的基本情况1113、商铺潜在购房者总结分析118第四节 商铺经营者分析1191、调查对象的基本情况1192、对潜在商铺经营者的需求分析1223、商铺经营者调研分析总结127第五章、项目前期定位128第一节、项目分析1281、项目地块概况1282、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响1293、项目周边交通情况及对本案的影响1304、竞争项目对本案影响及对策130第二节、项目SWOT分析1311、住宅物业SWOT分析及开发策略1312、底商物业SWOT分析及开发策略135第三节、项目定位1391、客群定位1392、产品定位1413、住宅市场定位
5、1464、价格体系定位149第一章、项目投资背景第一节、城市概况及特征1、 地理位置市地处省北部中心地域。北接市,东毗市,南连市和省市,西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里,南北最大直线距离150公里,面积10072 平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。是南北交通交汇中心,公路、铁路、水路航运四通八达,京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于。京杭运河、北灌溉总渠、淮河等纵横交错,是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前,正按照南北交汇中心和未来北重要的重大的经济中心的战略定位高速发展。评析：l 与其他兄弟城市相比,处在北地区的中心腹地；l 距离中心城市距离较远；2、历史沿革上古属
6、淮夷,春秋属吴,吴亡属越,战国时属楚。代始置县,汉武帝元狩六年分置射阳县。三国时属,曾为广陵郡治。东晋义熙七年,分广陵郡于此置山阳郡,同时建山阳县。隋始称楚州,唐天宝年间曾一度改称郡。南宋绍定元年改称郡、县,不久复升为州。元为路,明清为府。自三国始,山阳县一直为州、郡、路、府治所。民国3年撤府,改山阳县为县。1945年城区建立淮城市,属两淮市,1949年后仍属县。1987年12月,经国务院批准撤销县建市。长期是郡,州,路,府的治所,成为江淮流域一个经久不衰的政治,文化中心。3、人口与行政辖区20XX全市户籍总人口519.92万人,其中非农业人口141.20万,市区人口80万。居民多为汉族,还有
7、回、苗、彝、满等19个少数民族。4、自然概况境地形较平坦,地势由西北向东南略呈倾斜,海拔38米。京杭大运河纵贯南北,北灌溉总渠横穿东西,全市分成三大自然区域,即运西片、运东的渠北片和渠南片。境河流纵横,水面近2万公顷,主要有市河、涧河、溪河等,多呈东西走向,西承淮河和大运河之水,东泄射阳湖汇入黄海。属北亚热带向暖温带过渡地区,气候深受海洋影响,具有四季分明、温暖湿润、季风显著的特点。日照充足,全年达2281小时。年平均气温14.1,极端最高气温37.6,最低气温20.4,年平均降雨量945.3毫米。5、 城市交通对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络道路交通：是南北交
8、通交汇中心。到的京沪高速公路、到的淮连高速公路、到的宁宿徐高速公路贯穿境,使到、车距分别只需约8.5小时和3.5小时 2.5小时；到的宁淮高速公路目前已通车,到的车距仅需不到2小时,宿淮、淮盐公路均已通车；新沂到长兴的新长铁路客货运已全线通车；水路交通：京杭大运河、北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错；铁路交通：十五以来,市建成新长铁路段、新淮铁路南延段2条铁路正线；十一五期间,市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路,逐步构建作为北地区铁路枢纽的地位。6、行政区划市是省省辖市,下辖清河、清浦、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外,省经济开发区计划单列,计单
9、独列统。至20XX末,全市有116个乡镇,其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处。评析：城市下辖区域广阔,作为区域中心城市,市地处辖区几何中心位置,这为整个城市的优势资源向市区集聚提供了可能。7、城市特点自古为南北交通咽喉、军事重镇、历代郡县州府的治所,名人荟萃,文物古迹丰富,古城风貌独特,1986年被国务院列为国家历史文化名城。古城结构独特,晋以前筑有老城,宋在老城外北部增筑新城,明又筑联城,将新老二城联成一体。是我国唯一的由三座城相连的古城。城区有萧湖、勺湖、万柳池等湖泊,占城市面积的20%。一条文渠贯串三城,湖泊和居民街巷,形成一个完整的城市水系。镇淮楼雄踞老城中心,以此对称展开的
10、棋盘式的32条街,76条巷,40余座桥,基本保持明清风貌。历来为鱼米之乡,是淮盐管理和转输之地,地下盐矿藏量达2500亿吨。8、名城保护与发展规划市1992年制定了市城市总体规划,现有政府措施以此总体规划为核心原则。规划要求保护老城的格局与风貌,保护新城、老城、联城独特的城市构造。具体保护围是一点、二线、三条自然风光带和四个片。一点即周恩来纪念馆和故居；二线即镇淮楼漕运总督部院遗址明清府衙所连的旧城中轴线和城西北文通塔城中镇淮楼城东南龙光阁城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线；三带即三联古城轮廓带、文渠沿河居民带和古运河风景带；四片即河下古镇、运南闸群、三湖胜景和城中景观。在老城区不再安排工厂
11、建设,控制建筑物的高度、体量和密度,建筑风格要与古城风貌相协调。治理文渠水系,保持水乡气息。市城市建设总体目标是：发展成为以轻工业为特色的现代化小城市。9、人口密度市域面积广阔,人口密度相对较小 资料来源于统计局第二节、城市总体经济和区域经济运行特征1、经济总量1.1国民生产总值呈快速增长态势1.1.1 20XX全市实现地区生产总值765.23亿元,比上年增长15.2。这说明经济发展速度较快,根据国际经验,其房地产市场进入飞速发展阶段。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展 资料来源于统计局1.1.2 20XX全市人均G
12、DP15425元按常住人口计算,同比增长17.2%。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期.发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP美元800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展,单纯数量型快速发展,以数量为主,数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型资料来源于统计局2、经济结构2.1产业结构演变趋势来看,经济结构进一步优化,一产比重在逐渐降低,二产、三产比重增加趋势明显。20XX全市第一产业增加值123.78亿元,增长5.0；第二产业增加值30
13、5.23亿元,增长19.2；第三产业增加值222.05亿元,增长15.5。三次产业结构由20XX的21.0:45.5:33.5变为17.0：48.1：34.8。工业壮大为城市发展奠定坚实基础,第三产业的发展为城市经济不断注入活力。资料来源于统计局2.2 固定资产投资额快速增长,近两年来全市固定资产投资增幅大增。20XX全市完成500万元以上项目固定资产投资610亿元,比20XX增长79.71%。资料来源于统计局2.3市社会消费品零售总额的总量较低,反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看,市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势,增幅平稳。
14、资料来源于统计局2.4城市外向型经济发展速度减缓,在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险,但出口能力差,对于拉动国民经济所起作用比较微弱.资料来源于统计局3、经济活跃情况存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量,资本供给充足,而资本需求则相对不够旺盛,经济不活跃。资料来源于统计局4、财政情况财政收支严重失衡,财政连年赤字,无法为城市发展提供强有力的保障。 资料来源于统计局5、居民生活5.1城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势,比较两者增长率,消费性支出的增长出现略微下滑。可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础,城市居民消费实力不断增强,但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意识较为保守。
