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1、山河源墅前期物业管理服务合同 银湾物业山河源墅前期物业管理服务合同甲 方：江西信诚置业有限公司法定代表人：住 所 地： 联 系 电话：乙 方：江西银湾物业管理有限公司法定代表人：胡祝帮江西公司住所地：江西省南昌市红谷凯旋9号楼603室江西联系电话：0791-3809182 邮编：333001新余联系电话：07906656166 邮编：338000分公司住所地：诺贝尔花园物业服务中心根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方山河源墅住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况:物业名称 ：山河源墅物业类
2、型 ：高档别墅及高层住宅物业（国家二级服务标准）坐落位置 ：新欣南大道以西、阳光大道以南建筑面积： 约41万平方米第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理。第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、提供特约无偿服务（见附件一）2、提供特约有偿服
3、务（见附件二）3、其他增值服务。 第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理别墅服务质量标准，操作细节）。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用第六条 本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。一、物业服务收费标准：1、 高层：1.3元/月；2、公寓：1.5元/月；3、庭墅：1元/月4、 双拼、联排、叠墅：1.8元/月；5、商业物业：临街商铺1.50元/月平方米；最终以新余市物价局核定为准。二、物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
4、2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、养护维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域培植养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、法定税费；9、物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和达到前期物业管理（山河源墅）服务质量标准及操作细节。第七条 1、业主应于入伙之日起预缴1年物业服务费、装修履约金（双拼、 联排、叠墅3000元/户，其他户型1000元/户）、装修垃圾清运费按3.5元/平方米（拆墙按面积另收每平方米30元）。装修履约金于业主或物业使用人将房屋装修完毕，属无违章装修的，入住后三个
5、月，经乙方验收合格后退还给业主。2、业主与物业使用人商定物业服务费用由物业使用人承担交纳的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。3、物业服务费交费方式：在本管理区域内，自甲方正式通知业主办理交房手续的次月起，由业主向乙方交纳物业管理服务费，业主应在办理首次入伙之前交清第一年的物业服务费用，以后按年或按半年收取一次。业主或物业使用人应在每年或半年首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金。4、自合同签订之日起至交房前如需要乙方提供前期物业服务工作，双方另行协商签订补充协议方式进行。第四章 物业的经营与管理第八条 停车场收费分别采取以下
6、方式：一、停车车位费1、公共停车部位：电动车：30元/月辆含充电电费、摩托车15元/月辆；2、临时小车停车费：针对1#酒店公寓地下车库及小区地面公共停车位，3小时外每车收5元，过夜每车收10元；3、业主专属车位（车库）停车服务费30元/月辆；参照新余市同等物业收费标准，报新余市物价局审批后执行。二、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第九条 开办费及补贴1、为保证乙方的顺利接管，甲方同意按照配置物资装备清单给乙方购置到位；（见附件三），开办物质归属权归全体业主所有。开办物质装备报甲方审批，根据配置情况购置到位交给乙方。2、根据“
7、山河源墅”高端住宅特殊性，服务标准达到国家二级标准，考虑交房存在一定空置房等综合因素，双方达成一致意见，从2014年元月到2016年12月整个项目一次性补贴三年费用：第一年补贴60万元整（人民币陆拾万元整），第二年补贴50万元整（人民币伍十万元整），第三年补贴40万元整（人民币肆拾万元整），补贴费用按季度支付，补贴节余归乙方所有，不足由乙方承担。甲方有处罚权力，处罚根据业主考评及按附件规范配置人员、岗位，并按所制定执行标准运行管理执行是否到位，处罚单可在补贴中扣除。交房后售楼部，样板房及甲方要求配置人员工资由甲方承担。3、为保证服务质量，打造项目高档物业形象，甲方对乙方采取实施每月考核累积“基
8、金”方式管理，对乙方在物业服务中不同阶段进行考评，主要以“业主满意度调查表”（表格见附件四）进行考核，具体实施办法为：1）小区入伙后分片区域以小组为单位，每月以业主满意率考评考核扣罚物业费累积物业基金；2）各片区区域按收回业主满意度调查表比例核算确定扣罚物业费累积物业基金；3）考评分以80分为基础，每月业主满意率考评分80分及以上，不扣罚物业费累积基金，80分以下按0.02元/分每平米进行扣罚物业费累积基金；4）物业基金将申请专用账户由甲、乙双方共同管理，物业基金主要用于发展提升乙方物业经营管理；物业基金建立后，乙方要启用需向甲方提出书面申请，双方认可方可启用物业基金。第十条 乙方承接物业时，
9、甲乙双方各派2人对以下物业共用部位、共用设施设备等进行查验：1、共用部位:物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的房屋承重结构、主体结构、室外墙面、屋面、住宅大堂、公共门廊（走道）、架空走廊、楼梯间、水电及通信用房、管理用房、消防用房和电梯间等部位。2、公用设施设备：物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的绿地、水箱及供水设施、给排水管道、化粪池、电视通信线路、宣传栏、电梯、照明系统、消防系统、避雷装置、设备用房、管理用房、公共停车场和监控设施等设备。3、绿化移交由双方进行核定后交予乙方维护保养，第一年自然死亡由甲方负责更换，一年内非自然死亡及一年后死亡的由乙方负责更换同规格植物。第十一条
10、 乙方按政府相关部门的竣工验收报告及项目现状进行接管验收,甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备接管验收后，在保修期范围内，存在质量问题, 乙方以工作联系函方式要求相关单位在合理期限内进行整改。如施工单位未在限期时间内返修整改, 乙方应以工作联系函方式要求甲方责令整改。或甲方委托乙方维修，维修费用全部由甲方支付。第十二条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并办理移交手续，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十三条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程
11、竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主资料和产权资料及物业管理所必须的其他资料。第十四条 甲方保证交付使用的物业符合相关的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，由物业公司管理，运行，如物业在运行中需要甲方协助，甲方应全力支持配合。第十五条 乙方实行包干制管理模式，自负盈亏。乙方对于项目现场工作人员的管理全部实行区域承包制管理，以附件约定执行并按区域进行目标考核（详情见附件五）在交房过程中一个月内，由业主与乙方共同查验到业主自用部位存在遗漏问题，乙方应及时书面通知甲方处理，并对问题进行跟踪，逾期由物业负责处理。第
12、五章 物业的使用与维护第十六条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。乙方可采取规劝、公示、 纠正 、责令恢复原状、向政府主管部门报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的
13、，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十条 甲方交房前30天按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的临时物业管理用房1320(简单装修)。第二十一条 专项维修基金按照国家建设部频布的2008年2月1日开始执行的住宅专项维修基金管理办法及省市有关规定执行。第六章 物业管
14、理服务承诺第二十二条 乙方须按下列约定，实行目标管理，并上公示栏（见附件六）1、入住拜访：经理和客服人员每月上门拜访业主不少于5%的住户，每半年开展一次业主满意度调查，满意度达到80%以上。、业主物业管理费的收缴率达到90%以上。、投诉受理：及时受理业主有效投诉，建立回访制度，无激化矛盾现象。、路灯维护：定期检查维护，确保照明设施正常使用，路灯完好率90%。、管理人员专业培训：每周三晚上组织物业管理人员进行网络培训。、供水供电系统维护：定期对供水供电设备进行检查和保养。、建立档案管理：健全档案资料，完善档案索引和保密制度。、抢修处理：接到抢修任务，在规定时间内到达现场；维修及时完成，力争急修不
15、过夜。、制止违章发生：装修监管员上午或下午到装修业主家中检查装修情况，重点对卫生间防水、承重结构、外立面进行检查，并做好巡查登记。10、公共通道管理：制止随意占用、搭建，确保公共通道。11、南北阳台按统一要求进行封闭，空调统一放在指定位置。12、每年三节短信群发祝贺，每年不少于4期宣传板报。13、每半年公布账目一次。14、设备维护：定期检查、维护社区共用设施、设备，保障正常运行。15、绿化养护：根据甲方配置的绿化环境，实行定期养护和管理。16、建筑装修垃圾统一堆放，生活垃圾日产日清。17、小区治安维护：每小时巡更一次，外来人员和车辆实行发证出入。18、消防设备维护：小区消防系统正常运行，每年一次进行消防演练。19、确保业主进出使用一卡制门禁规范管理。第七章 违约责任第二十三条 甲方若违反本合同中约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有
