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1、协信阿卡迪亚项目策划书重庆协信控股（集团）有限公司研发策划中心二五年十二月 / 目 录前言1一、地理位置1二、地块面积及地价1第一部分:市场环境研究2一、005年重庆房地产市宏观环境分析(一)经济环境分析2（二）房地产开发环境分析3二、区域环境分析6(一）大坪片区概况（二）大坪片区区域经济环境7（三）大坪片区人口分析（四）大坪片区交通现状7(五)大坪片区规划8三、项目供应市场分析1（一）项目所处区域房地产供应市场分析10(二）2062007年重庆市高档楼盘供应市场分析12四、项目需求市场分析14（一)项目所处区域-大石杨片区消费特征分析1（二)高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）五、花园
2、洋房、联排别墅、江景高层专题分析20（一）花园洋房项目分析20（二)联排别墅项目分析2（三）江景高层项目分析2六、项目重点竞争项目分析七、市场调查结论及建议第二部分：项目定位分析0一、地块分析30（一）地块位置3(二)地块规模31（三)地形分析1（四）各地块建设条件1(五）地块周边交通及配套34（六）地块规划方向分析35二、SOT分析(一）项目优势35（二）项目劣势3（三）市场威胁37（四)市场机会(五）应对策略8三、项目定位3(一）定位依据3(二)项目定位40第三部分：项目主题构思44一、其它项目主题分析44二、阿卡迪亚项目主题思考6第四部分：项目规划设计建议4一、交通组织分析及建议4一、建
3、筑风格建议三、园林景观建议49四、户型建议49（一）联排别墅9（二）花园洋房1(三）高层53五、配套设施建议53第五部分:项目建设进度及销售计划4一、项目研发阶段控制节点建议5二、项目实施阶段控制节点建议第六部分：项目财务评价55一、评价原则55二、技术经济指标6三、投资估算7四、收入测算59五、资金筹措及使用6六、投资分析62七、赢利模式分析63第七部分：项目风险分析5一、项目面临的主要风险分析5二、 敏感性分析5三、风险控制66第八部分:总体评价66前言一、地理位置项目地处渝中区黄荆社,为渝中区、高新区、沙坪坝区三区交界处,项目以红黄路为界，划分为两个项目,西侧为协信阿卡迪亚项目,东侧为协
4、信云栖谷项目。二、地块面积及地价规划用地面积及土地成本构成(包括两个项目）土地面积(）地价备注挂牌面积24012029506万元综合价金，含绿地三九厂20149178万元不含土地交易税及土地出让金长陵厂4834万元不含土地出让金、税金及土地增值税戒毒所16900置换地块：约120万元/亩建设成本：500万元两项合并计算同创地块约5200土地成本：70万元/亩土地出让金:270元/（容积率3。5）两项合并计算红黄路调整后增加用地约5000按挂牌价计合计29219其中，阿卡迪亚项目规划用地面积38亩（含绿地19.9亩),建设用地906；黄荆社高层项目规划用地面积985亩(含绿地。1亩），建设用地4
5、9626。第一部分：市场环境研究一、00年重庆房地产市宏观环境分析(一）经济环境分析1、国民生产总值及增长率200年全年地区生产总值突破00亿,达到3069。10亿元，同比增长11。5%.经济发展进入一个起飞发展阶段,社会消费结构登上一个新的台阶。200-2005年上半年重庆市国内生产总值及增长率注：20204年数据来源于重庆统计年鉴，00年数据来源于“立业报告”、城镇居民人均年可支配收入分析:随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，005年城市居民年人均突破1000元，达到0244元，同比增长111。以一户家庭平均315人口计算,家庭年平均可支配收入已经达到3228.6元。 、人均国民生
6、产总值及增长率注：000-2004年数据来源于重庆统计年鉴，05年上半年数据来源于“立业报告”.2004年重庆市人均国民生产总值首次超过1000美元,经济发展踏上一个新的高度。以上数据显示:重庆市近三年来国内生产总值以年均1。33个百分点的速度快速增长;人均GP首次跨越000美元。（二)房地产开发环境分析、房地产开发投资分析:房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。2005全年房地产开发投资累计完成5。3亿元，同比增长7。，投资比重由4年同期的5%上升至2。8%.、年度竣工面积分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势,
7、203年的竣工面积达到166。9万平方米，为历年最高;而0年和2002年的同比增长出现了一个高峰,同比增长比例分别达到了3左右;2004年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了8。5个百分点,然而005年全年房屋竣工面积达到220812万，同比增长392,增幅比20年上升7个百分点,在房产新政后,重庆本地房地产开发又显示出了充分的活力。、商品房新开工面积与销售面积分析：2005年,重庆市全年商品房销售面积为15。78万，同比增长17.0，增幅较00年有较大反弹,表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。;05年,重庆市全年商品房销售面积为1
8、59.78万，同比增长17.30，增幅较204年有较大反弹,表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲,房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍在支撑着房产市场上供给的逐年提升，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。4、商品房销售金额与销售单价分析:从全市的商品房价格走势来看,其价格涨幅相对稳定，与前文中统计的人均可支配收入等指标相比,可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度,在未来，这一距离还将继续缩小，价格仍有较大的上涨空间.综上所述，目前全市房产供需两旺,形势看好。从以上数据来看,DP的增长
9、，居民可支配收入的提高，无疑可以刺激市民购房的需求和欲望。加上城市建设造成的大面积拆迁，进一步提升需求市场。可见，重庆房市仍处于卖方市场,并且需求大于供给，市场空间较大，形势较为乐观。二、区域环境分析本项目地下大坪片区，因此，区域环境分析重点在大坪区域。(一）大坪片区概况从行政划分来看，大坪位于渝中区西部,是渝中区的商业副中心。同时，大坪位于高新区、九龙坡区和渝中区的交界地带，是连接沙坪坝、九龙坡、大渡口、高新区与渝中、江北、渝北的一个重要的交通枢纽。它的发展与渝中区、高新区以及九龙坡区的发展都息息相关。因此,大坪也成为了大石杨片区组团中的核心区域。大坪周围有电信局、煤设院、消防队等企事业单位
10、；有大坪三院、重医附一院、后勤工程学院、大坪小学、马家堡小学、九坑子小学等医疗和教育配套;有百盛商场、新世纪百货、万有康年大酒店等重要基础商业设施.（二)大坪片区区域经济环境渝中区的经济发展一直处于全市领先地位，国民经济呈持续较快发展态势,年平均增长率达到了2.21。产业结构显著优化，传统的商贸、金融、交通等第三产业发展稳定，信息、旅游、房地产、中介服务等新兴的第三产业也迅速发展，第三产业发达程度超过沿海发达地区的平均水平.大坪虽然不是渝中区的核心商圈，但是作为渝中区的副中心和人口密集的老城区，它在渝中区的经济繁荣中起着举足轻重的作用。(三）大坪片区人口分析区域年末总户数(万户)年末总人口(万
11、人）非农业人口大坪1。459.6359。39截止于204年重庆统计年鉴的相关数据资料及从相关部门得悉，003年末大坪总户数为19。4万户，总人口数为9.63万人，其中非农业人口为939万人,占9.6，充分看出大坪的城市化率非常之高。（四）大坪片区交通现状1、大坪是一个公路交通四通八达,十分便捷的区域。从石桥铺经大坪直达解放碑的长江二路是整个重庆市的交通大动脉，更是重庆的迎宾大道。正是这条大动脉,连贯了大半个重庆.2、已开通的轻轨二号线途经大坪连通大渡口区和解放碑。轨道交通让大坪的交通枢纽地位得到了提升.、由于大坪位于是整个重庆是中心位置,从大坪到主城六区都非常方便从下表可看出大坪的交通便捷性。
12、 大坪至各重要区域的交通分析 交通段车程时间(分钟）大坪-解放碑15大坪-沙坪坝20大坪-杨家坪5大坪-江北15大坪南坪10（五)大坪片区规划1、功能规划在政府规划中，渝中区的最新政府功能定位为“四中心、两高地、一枢纽”，即商贸、金融、信息、文化中心,基础教育和医疗卫生高地,水上客运枢纽.而大坪就占了其中的“两个中心和“两个高地”，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。在大坪,拥有大坪小学、马家堡小学、九坑子小学等0余所小学及六十六中、大坪中学、大坪建设中学等6所中学，完成该区域居民的义务教育工作。片区还有石油路高等专科学校、重庆后勤工程学院等高等院校，
13、将大坪打造成教育高地。大坪将建高中园区.0年起该区内从幼儿园到高中的学校都面临重新整合.其中高中学校将相对集中在大坪六店子,建设成占地0亩的高中园区。该园区将把二十九中已有的100多亩校地纳入其中。届时在渝中经商办企业的外来人口、流动人口,包括有固定收入的民工群体的子女，都能一并享受到优质教育。2、交通规划（1)高九路：高（庙村)九（坑子)路起于成渝高速公路的二郎立交,经高庙村、联芳村、六店子(本项目位置)、九坑子，止于大坪长江路上的大黄路口，全长87公里，投资1亿。途中设有石新路、石小路和石油路3个全互通立交，整条路贯穿渝中区、沙坪坝区和高新区,是一条东西走向的城市快速路,是主城核心区向西连
14、接成渝高速路的主通道。高九路高新段在200年年底正式动工，计划在205年月3日竣工.但是由于种种原因，现在高新段已经停工，已经完成整个工程的0%左右。高九路渝中段00年12月动工，预计渝中段在207年年底正式通车。届时，从渝中区到成渝高速路将由现在的近40分钟缩短为17分钟.高九路的建成将直接影响本项目交通状况，使本项目成为交通非常方便的地段.（高九路线路图)（2）大坪隧道：今年0月中旬，有“主城第一洞之称的大坪隧道正式动工,预计07年3月完工,和嘉华大桥一起，经过大坪连通江北李家坪和渝中黄沙溪,为主城新增一条南北向快速干道。（3）嘉华大桥:将直接贯通江北与大坪,以这条线路为主导的南北干道是全市最重要的干道之一,使重庆交通大提速.该桥将把鹅公岩大桥、渝合高速路和李家沱大桥连成一个整体，形成另一条南北干道。届时,从江北到大坪的距离将缩短至几分钟车程.(4)轻轨一号线:规划的轻轨一号线是朝天门较场口两路口大坪石桥铺沙坪坝大学城段,线路
