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1、附件2:北京市住宅区管理规约(示范文本)使 用 说 明一、本管理规约文本为示范文本,由北京市住房和城乡建设委员会制定，合用于我市住宅区业主、业主大会的有关活动。二、业主可以根据实际状况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。三、非住宅区可以参照使用本示范文本。 管理规约(名称应当与前期物业服务合同名称一致）第一部分 物业基本状况（应当与前期物业服务合同内容一致）一、物业管理区域东至 ：南至 ：西至 ：北至 :物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。对本物业管理区域进行调节的,应当按照北京市物业管理措施第六条、第十一条的规定，分别经原物
2、业管理区域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准；由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民政府提出调节物业管理区域申请。二、物业服务用房物业服务用房建筑面积为 平方米，其中地上建筑面积为 平方米，位于 【幢】【座】 层 单元 号;地下建筑面积为 平方米,位于 【幢】【座】 层 单位 号。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 平方米,位于 【幢】【座】 层 单位 号。（注：物业服务用房为多处时,可根据实际状况增长以上内容）三、物业共用部分根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同商定,业主共用部分涉及：
3、(一）单幢建筑物的共用部分,涉及该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重构造部位（基本、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等) 等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置 等设备。（二）物业管理区域内的共用部分,涉及道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋 等。第二部分 物业管理方式四、本物业管理区域内，实行下列第 种物业管理方式。1由全体业主自行管理；2全体业
4、主依法选聘物业服务公司；3.由全体业主依法选聘其她人管理;4. 采用第1种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门;采用第2、3种物业管理方式的，双方根据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护，并维护有关区域的环境卫生和公共秩序。北京市物业管理措施实行后,申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目,全体业主拟定物业管理方式时，可以根据住宅物业服务原则（编号DB/T1)选定相应的物业服务原则。第三部分 业主共同管理的权利和责任五、业主在物业管理活动中根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、北京市物业管理措施以及有关法律、法规、规章和规
5、范性文献的规定，享有相应的权利,履行相应的义务。业主对物业管理区域共用部分实行共同管理。下列事项由业主共同决定：(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二)选举或者更换业主委员会委员; (三)拟定或者变更物业管理方式、服务事项、服务原则和收费方案； （四）选聘、解雇物业服务公司或者不再接受物业服务公司事实服务; (五)筹集、管理和使用专项维修资金； (六）申请改建、重建建筑物及附属设施; (七）申请分立或者合并物业管理区域; (八)决定物业管理区域内的其她重大物业管理事项。决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准;决定第
6、（七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准;决定其她事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主批准。 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范畴内的物业管理事项,事项范畴和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力;业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。业主大会、业主委员会作出的决定违背法律法规的,业主可以依法祈求人民法院予以撤销。业主大会选聘物业服务公司或者其她管理人之
7、前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的商定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实行者、物业服务合同的重要内容等进行表决。业主大会与其依法选聘的物业服务公司或者其她管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。因物业服务公司或者其她管理人忽然撤离等因素，业主大会无法及时另聘新物业服务公司或者其她管理人的，按照北京市物业项目交接管理措施(京建发63号）第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同有关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用，由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。六、业主的共同管理责任（
8、一）物业服务费用及其交纳、监督各业主批准,物业服务收费采用 （包干制/酬金制）方式，按业主专有部分面积大小共同承当，并按照本规约和物业服务合同商定向足额交纳,接受业主大会、业主委员会的监督。物业服务公司或者其她管理人每年第一季度向全体业主发布上一年物业服务资金的收支状况,并接受审计监督；审计监督的实行方式由物业服务合同另行商定。业主应当按照本规约和物业服务合同的商定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的,应委托她人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付； 月以上拒交物业服务费用的，业主委员会可以在本物业管理区域内发布物业服务费用收交状况,并注明欠交费用
9、的业主房门号及欠费金额;仍不交纳的，业主大会、物业服务公司或者其她管理人可以依法向人民法院提起诉讼。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。业主委托物业服务公司或者其她管理人提供物业服务合同商定以外的其她专项服务、特约服务的，其费用由双方商定;物业服务公司或者其她管理人应当将服务项目、服务质量、服务原则进行公示。（二)专项维修资金的交存和使用1.业主应当按照有关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。2.使用专项维修资金的，物业服务公司或者其她管理人应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案,并经建筑物及其附属设施维修资金列支范畴的专有部分
10、占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准。 3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等状况在物业管理区域内向全体业主或者有关业主发布;并每 个月定期向全体业主或者有关业主发布一次专项维修资金使用状况。4一幢或者一户门号的专项维修资金余额局限性初次交存的0时，由业主委员会按下列第 种方式,向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金：（1)一次性交存；（2）按 元/平方米逐月交存至业主一卡通;（3） 。 业主转让物业专有部分的，其交存的专项修资金随房屋所有权同步过户。业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二
11、以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准,并由业主另行表决通过。（三）水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任本物业管理区域内，业主应当按照有关规定和有关供用合同的商定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。物业服务公司或者其她管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的,应当发布委托合同。业主应当按照有关规定和有关供用合同、委托合同的商定向物业服务公司或者其她管理人准时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的,应按有关供用合同规定承当违约责任。水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照有关规定承当；前款设施属于业
12、主专有的，由业主承当维修费用;属于业主共用的，由全体业主或者有关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。业主大会应现代表业主,及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名变更手续。(四）业主应当向物业服务公司或者其她管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。（五）遵守本管理规约中有关物业的使用、维护和管理的商定。(六)各业主批准，在物业使用和维护中，遵守有关法律、法规政策规定和本规约商定及业主共同决定，按照有助于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，对的解决供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护
13、、环保等方面的相邻关系。业主不承当上述第 (可多选）项共同管理责任,损害业主共同权益的,业主大会或者有关业主共同决定可以限制其行使如下第 (可多选）项成员权利,:不得担任业主委员会委员或候补委员; 业主大会会议表决权;3.共用部分经营收益分派权;4. 。限制时限至业主承当完毕相应共同管理责任时终结。第四部分物业共用部分的经营和收益分派七、物业共用部分的经营运用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定,并经业主大会或者有关业主共同决定。委托物业服务公司或者其她管理人实行物业管理的，按照物业服务合同商定委托物业服务公司或者其她管理人统一实行。八、物业共用部分经营收益分派(一)运用物业共用部分经营所得收益的分派，按照下列第 种方式分派:1.业主专有部分占建筑物总面积的比例分派；全体业主或者有关业主其她商定 属于全体业主的共用部分,按下列第 种方式使用：1.用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集到维修资金监管专户; . 属于有关业主的共用部分,按下列第 种方式使用：1.用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集到市维修资金监管专户;2. 3 （二）业主委员会、有关业主应当 （至少每半年）在物
