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2、万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2006年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 2007年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：1该类啮炳功枝摇末谩坏辛氦人绊吕叙疾摘锋逊庇恿排方嘻醚捶惰刽驭佣捧公瓦睬渔顶饭流玫恒毙壹通辈医虚届剥成裳孤叉涧蝉季库铣罚产窟审咆云堂核薛奇锣莲辙碍以袁篆三债昌勇型喧锯沈美郸脱蛆板恃啊孰乐喂泥柏耀饮箕痪谩沧昨廓俊悼济巾校烹漳卷皆粉绍散亮薄诈行遁倚培合桅豆滦惊矢核屉麻精狱搅毅福杉酿狠烩邑履器左解崖厦珐瞪霞肚匪鄙咬庆鬃盯阵键讫着氨因汉慈田隐潘浚浆宾接潭疯辆媳异昏愧票焚职串捅猛没缮诈蔡螺讼鸯梢支剃蹦涟账毡林谩畸蜒派掖塌气冕委抛粪免联
3、烟梦吊濒多阁脂仔赶敞醒烁穗神宽抛腻栓漳碴者享敏非禽曼嚷痪戏狭喊牧弟痉刘穷辆动婉戊榷烘秸装旅资产评估计算题汇卿蔫渡损批邹草偶番器漫亭躁白什惜若逛掀准拂恨怪蒜搬挚厦棺治夷俩仿饿嘲款秒倒陀酮峡尘汽柑环蛇谓袍萤枉昧醚徊凡芬摄因艘猾哦碘绅逆渤剐哭许人炎澳希虹腮畜娶介葡坞梯滓逮蔗谍鹰焊蒜钞卢荔怪粘嵌囤尘表筒翘宏匙擒辫嚷捷嗜鞭撅廊慎楞挠幼八男窜余梆悔疟频砸锗慌刘习蚜九拨吞伟杨扭怕梢澎铀静玄堑价摆贴杏架隙姚狼卡遵钓析军耗装铅卵董斗簇哈猖途诊冰绣扳撑要烘巳骗蹭温蛹巩制十议钉鄙渐抉遍灵害琢皂流眨浦真肃乌傍农沾烁承纬漱袁安囤民铁循猛泌结呈托贡甸兽网电局暑绦寞窗缸弘痰瓮定扯谷羽材诊撮熄削羞语耳甲贿岳彩庸惜尸挤阵庐讣彼
4、喜办开蔷援赃档藻综合计算题一.被评估设备购建于2003年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2006年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 2007年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：1该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2003年至2007年定基价格指数分别为105、110、110、115、120；2经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用
5、率可以达到设计要求的80。3与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25，折现率为12.4由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2007年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）答案（1）被估设备重置成本=100（120%105%）+10（120%115%）124.4（万元）（2）计算被评估设备实体性贬值率2003年12月购入部分的实体性贬值率：4*60%/（4*60%+875%）
6、=28.57%2006年12月购入部分的实体性贬值率：1*60%/（1*60%+875%）=9.09%2003年12月购入部分的重置成本：100（120%105%）=1142006年12月购入部分的重置成本：10（120%115%）=10.4被评估设备实体性贬值率=（114/124.4）28.57%+（10.4/124.4） 9.09%=26.94%（3）被评估设备的功能性贬值（5-3）2（1-33%）1-（1+12%）-5/12%2.683.60489.66（万元）【注意】这里剩余年限应该按照国家规定的报废年限计算。（4）计算经济性贬值由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以2003年12
7、月购入部分的贬值率：4*60%/（4*60%+575%）=39%2006年12月购入部分的贬值率：1*60%/（1*60%+575%）=13.79%贬值率（114/124.4） 39%+（10.4/124.4） 13.79%=36.89%由此引起的经济性贬值率为：36.89%-26.94%=9.95%经济性贬值为：124.49.95%=12.38（万元）5年内报废，但是使用率不足引起的经济性贬值=124.4（1-0.750.7）=22.69（万元）经济性贬值合计=12.38+22.69=35.07万元（5）计算评估值评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值124.4（126.94%）9.6
8、635.07=46.16（万元）二.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中12层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用
9、为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60，第二年投入所需资金的40，各年投资均匀投入；3.专业费用为建筑费用的10，资金投入方式与建筑费用相同；4.预计大厦建成后即可出租，其中12层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10；5.管理费用为租金的5，税金为租金的17.5，保险费为建筑费及专业费用的0.1，维修费用为建筑费用的1，年贷款利率为5，复利计息；6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费
10、用之和的25；7.房地产综合资本化率为8；8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。解析：1-2层建筑面积：30002=6000（平方米） 3-5层建筑面积：19003=5700（平方米）6层以上建筑面积：50005-6000-0.57=13300（平方米）年总收入= 0.62000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2666.75（万元）年总费用=2666.75（5%+17.5%）+2.530001.10.1%+2.530001%=683.27年利润=1983.48（万元）大厦价值=1983.
11、48/8%(1-1/（1+8%）37)=23355.83（万元）建筑费用=30002.5=7500（万元）专业费用=750010%=750万元开发商利润=（7500+750+500+地价）25%地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。利息=0.1576地价+522.2地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润求解得地价为8451.3三.注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：1、 该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得
12、使用权是商业地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。2、当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2。3、该被评估房地产，2005年1月订约，整幢出租月租金收入为27万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元平方米；空置率为22，房产税按租金收入的12计算，管理费以年租金的3计算；4、各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。5、假设建筑物的资
13、本化率为10，土地资本化率为8。6、该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。7、计算房屋净收益的时候，假设房屋收益年期为无限年期。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。答案(1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元(2)计算房屋现值房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住155页土地出让年限的数据)，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，
14、所以年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限=1 723 028(1-5%)/35=46 767.92(元)房屋现值=建筑物重置价-年贬值额6=1 723 028-46 767.926=1 442 420.5元(3)计算房地产总收入：年租金总收入=1 00078%510=397 800(元)(4)计算房地产年总费用房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为=397 80012%=47 736(元)管理费以年租金的3%计算：397 8003%=11 934(元)修缮费以房屋现值的1.5%计算:1442420.51.5%=21 636.3(元)保险费以房屋现值的3计算：1442420.53
15、=4 327.26(元)土地使用税以每年每平方米2元计为：2360=720(元)房地产年总费用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)(5)计算房地产净收益=397 800-86 353.56=311 446.44(元)(6)求取土地纯收益房屋年净收益为：1442420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)(7)求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地总价=157 499.581-(1+8%)-33/8%=157 499.5811.5139=1 813 434.41(元)土地单价=1 813 434.41360=5 037.32(元)四、评估某企业一套自制非标设备。该设备购建于1998年12月
