《世联经典房地产全程策划理论体系全案gcer》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世联经典房地产全程策划理论体系全案gcer（46页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、经典房地地产全程程策划理理论体系系0. 项项目概况况1. 项目市市场策划划1.11 项目目周边环环境分析析项目土土地性质质调查地理位位置地质地地貌状况况土地面面积及其其红线图图七通一一平现状状项目用用地周边边环境调调查地块周周边的建建筑物绿化景景观自然景景观历史人人文景观观环境污污染状况况地块交交通条件件调查地块周周边的市市政路网网及其公公共交通通现状、远远景规划划项目对对外水、陆陆、空交交通状况况地块周周边市政政道路进进入项目目地块的的直入交交通网现现状周边市市政配套套设施调调查购物场场所文化教教育医疗卫卫生金融服服务娱乐、餐餐饮、运运动生活服服务游乐休休憩设施施周边可可能存在在的对项项目不
2、利利的干扰扰因素历史人人文区位位影响11.2 区域市市场现状状及其趋趋势判断断宏观经经济运作作状况：国内生生产总值值第一产产业数量量第二产产业数量量第三产产业数量量房地产产所占比比例及数数量中国房房地产开开发业景景气指数数国家宏宏观金融融政策货币政政策利率房地产产按揭政政策固定资资产投资资总额全国及及项目所所在地其中房房地产开开发比重重社会消消费品零零售总额额商品零零售价格格指数居民消消费价格格指数商品住住宅价格格指数中国城城市房地地产协作作网络信信息资源源利用项目所所在地房房地产市市场概况况及政府府相关的的政策法法规项目所所在地的的居民住住宅形态态及比重重政府对对各类住住宅的开开发和流流通方
3、面面的政策策法规政府关关于商品品住宅在在金融、市市政规划划等方面面的政策策法规短中期期政府在在项目所所在地及及项目地地块周边边的市政政规划项目所所在地房房地产市市场总体体供求现现状项目所所在地商商品住宅宅市场板板块的划划分及其其差异项目所所在地商商品住宅宅平均价价格走势势及市场场价值发发现商品住住宅客户户构成及及购买实实态分析析各种档档次商品品住宅客客户分析析商品住住宅客户户购买行行为分析析1.33 土地地分析析项目地地块的优优势项目地地块的劣劣势项目地地块的机机会点项目地地块的威威胁及困困难点11.4 项目价价值分析析商品住住宅项目目价值分分析的基基本方法法和概念念商品住住宅价值值分析法法类
4、类比可实实现价值值分析法法1）选选择可类类比项目目2）确确定该类类楼盘价价值实现现的各要要素及其其在价值值实现中中的权重重3）分分析可类类比项目目价值实实现的各各要素之之特征44）对比比并量化化本项目目同各类类比项目目诸价值值实现要要素的对对比值55）根据据价值要要素对比比值判断断本项目目可实现现的均价价类比可可实现价价值决定定因素11）类比比土地价价值：地地段资源源差异市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差异项目周周边环境境的差异异，包括括周周边自然然和绿化化景观的的差异教育育、人文文景观的的差异各种种污染程程度的差差异周边社社区素质质的差异异周边市市政配套套便利性性的差异异2）项项目可提
5、提升价值值判断建筑风风格和立立面的设设计、材材质单体户户型设计计建筑空空间布局局和环艺艺设计小区配配套和物物业管理理形象包包装和营营销策划划发展商商品牌和和实力33）价值值实现的的经济因因素经济因因素政策因因素类比竞竞争楼盘盘调研类比竞竞争楼盘盘基本资资料项目户户型结构构详析项目规规划设计计及销售售资料综合评评判项目可可实现价价值分析析类比楼楼盘分析析与评价价项目价价值类比比分析11）价值值提升和和实现要要素对比比分析22）项目目类比价价值计算算1.55 项目目市场定定位市场定定位1）区区域定位位2）主主力客户户群定位位功能定定位建筑风风格定位位1.66 开发发节奏建建议影响项项目开发发节奏的
6、的基本因因素政策法法规因素素地块状状况因素素发展商商操作水水平因素素资金投投放量及及资金回回收要求求销售策策略、销销售政策策及价格格控制因因素市场供供求因素素上市时时间要求求项目开开发节奏奏及结果果预测项目开开发步骤骤结论2. 项目目规划设设计策划划2.11 总体体规划项目地地块概述述项目所所属区域域现状项目临临界四周周状况项目地地貌状况况项目地地块情况况分析发展商商的初步步规划及及设想影响项项目总体体规划的的不可变变的经济济技术因因素土地SSWOTT分析在在总体规规划上的的利用或或规避项目市市场定位位下的主主要经济济指标参参数建筑空空间布局局项目总总体平面面规划及及其说明明项目功功能分区区示
7、意及及说明道路系系统布局局地块周周边交通通环境示示意地块周周边基本本路网项目所所属区域域道路建建设及未未来发展展状况项目道道路设置置及其说说明项目主主要出入入口设置置项目主主要干道道设置项目车车辆分流流情况说说明项目停停车场布布置绿化系系统布局局地块周周边景观观环境示示意地块周周边历史史、人文文景观综综合描述述项目所所属地域域市政规规划布局局及未来来发展方方向项目环环艺规划划及说明明项目绿绿化景观观系统分分析项目主主要公共共场所的的环艺设设计公建与与配套系系统项目所所在地周周边市政政配套设设施调查查项目配配套功能能配套及及安排公共建建筑外立立面设计计提示会所外外立面设设计提示示营销中中心外立立
8、面设计计提示物业管管理公司司、办公公室等建建筑外立立面设计计提示其他公公建（如如巴士站站、围墙墙）外立立面设计计提示公共建建筑平面面设计提提示公共建建筑风格格设计的的特别提提示项目公公共建筑筑外部环环境概念念设计分期开开发分期开开发思路路首期开开发思路路分组团团开发强强度2.2 建建筑风格格定位、色色彩计划划项目总总体建筑筑风格及及色彩计计划项目总总体建筑筑风格的的构思建筑色色彩计划划建筑单单体外立立面设计计提示商品住住宅房外外立面设设计提示示多层、小小高层、高高层外立立面设计计提示不同户户型的别别墅外立立面设计计提示针对屋屋顶、屋屋檐、窗窗户等外外立面局局部设计计提示其他特特殊设计计提示商业
9、物物业建筑筑风格设设计提示示2.33 主力力户型选选择项目所所在区域域同类楼楼盘户型型比较项目业业态分析析及项目目户型配配置比例例主力户户型设计计提示一般住住宅套房房户型设设计提示示跃式、复复式、跃跃复式户户型设计计提示别墅户户型设计计提示商业物物业户型型设计提提示商业裙裙楼平面面设计提提示商场楼楼层平面面设计提提示写字楼楼平面设设计提示示2.44 室内内空间布布局装修修概念提提示室内空空间布局局提示公共空空间主题题选择庭院景景观提示示2.55 环境境规划及及艺术风风格提示示项目周周边环境境调查和和分析项目总总体环境境规划及及艺术风风格构想想地块已已有的自自然环境境利用项目人人文环境境的营造造
10、项目各各组团环环境概念念设计组团内内绿化及及园艺设设计组团内内共享空空间设计计组团内内雕塑小小品设计计提示组团内内椅凳造造型设计计提示组团内内宣传专专栏、导导视系统统位置设设定提示示项目公公共建筑筑外部环环境概念念设计项目主主入口环环境概念念设计项目营营销中心心外部环环境概念念设计项目会会所外部部环境概概念设计计项目营营销示范范中心沿沿途可营营造环境境概念设设计针对本本项目的的其他公公共环境境概念设设计2.6 公公共家具具概念设设计提示示项目周周边同类类楼盘公公共家具具摆设营销中中心大堂堂管理办办公室本项目目公共家家具概念念设计提提示2.7 公公共装饰饰材料选选择指导导项目周周边同类类楼盘公公
11、共装饰饰材料比比较本项目目公共装装饰材料料选择指指导及装装修风格格构思项目营营销示范范单位装装修概念念设计客厅装装修概念念设计厨房装装修概念念设计主人房房装修概概念设计计儿童房房装修概概念设计计客房装装修概念念设计室内其其他（如如阳台、玄玄关、门门窗）装装修提示示项目营营销中心心装修风风格提示示住宅装装修标准准提示 多层层、高层层洋房装装修标准准提示跃式、复复式、跃跃复式装装修标准准提示别墅装装修标准准提示22.8 灯光设设计及背背景音乐乐指导项目灯灯光设计计项目公公共建筑筑外立面面灯光设设计项目公公共绿化化绿地灯灯光设计计项目道道路系统统灯光设设计项目室室内灯光光灯饰设设计背景音音乐指导导广
12、场音音乐布置置项目室室内背景景音乐布布置2.9 小小区未来来生活方方式的指指导项目建建筑规划划组团评评价营造和和引导未未来生活活方式住户特特征描述述社区文文化规划划与设计计3. 项项目质量量工期策策划3.1 建建筑材料料选用提提示区域市市场竞争争性楼盘盘建筑材材料选用用类比新型建建筑装饰饰材料提提示建筑材材料选用用提示33.2 施工工工艺流程程指引工程施施工规范范手册施工工工艺特殊殊流程提提示3.3 质质量控制制项目工工程招标标投标内内容提示示文明施施工质量量管理内内容提示示3.44 工期期控制项目开开发进度度提示施工组组织与管管理3.5 造造价控制制建筑成成本预算算提示建筑流流动资金金安排提
13、提示3.6 安安全管理理项目现现场管理理方案安全施施工条例例4. 项目形形象策划划4.11 项目目视觉识识别系统统核心部部分名称项目名名道路名名建筑名名 组团团名标志标准色色标准字字体4.2 延延展及运运用部分分工地环环境包装装视觉建筑物物主体工地围围墙主路网网及参观观路线环境绿绿化营销中中心包装装设计营销中中心室内内外展示示设计营销中中心功能能分区提提示营销中中心大门门横眉设设计营销中中心形象象墙设计计台面标标牌展板设设计营销中中心导视视牌销售人人员服装装设计提提示销售用用品系列列设计示范单单位导视视牌示范单单位样板板房说明明牌公司及及物业管管理系统统包装设设计办公功功能导视视系统设设计物业管管理导视视系统设设计5. 项目目营销推推广策划划5.11 区域域市场实实态分析析项目所所在地房房地产市市场总体体供求现现状项目周周边竞争争性楼盘盘调查项目概概况市场定定位售楼价价格销售政政策措施施
