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1、房估理论与方法高频考点房估理论与方法高频考点(第一章)1.专业估价与非专业估价的五大不同点(P2)(1)由专业机构和专业人员完成；(2)提供专业意见；(3)具有公信力；(4)实行有偿服务；(5)承担法律责任。2 .鉴证性估价(公证性估价、证据性估价)是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。3 .专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同(重要考点)：专业机构和专业人员一一前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。后者指具有估价专
2、业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。专业意见一一专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。公信力一一专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。有偿服务一一受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。法律责任一一责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。4 .房地产抵押的需要（掌握）1 .房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地
3、产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。2 .房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。5 .估价方法比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。每种估价方法都有其适用对象和条件。同时运用，相互验证，但不应相互替代。不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。房估理论与方法高频考点（第二章）1 .房地产权利的分类（P53）%也产枳值物型L他痴火-电所勺枇1K。权V技加力，/，优f仃
4、打同有建江卬她使用叔ftftS做用地使IH履-宅基地恒避极-,厄平也”骨根T地粒收国家所有杖1%体所由快T二IMfM一集休斯有枚*MJJ*ihK.按价共在I也同其行年惟W4if阳IJ地处川槿IH国/链说川步飞独投.程肾惘际,推用地使用根例H魁阐周人眼国山蛀论用电傕阳机授权舛竹H曲建设M闿朋出r*f期以一,、揶权用镒枇2 .房地产实物、权益和区位的含义房地产实物的含义（考点在相关知识部分）房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。房地产实物是有形的实体、该实体的
5、质量、该实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。3 .物权与债权债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。“物权优先于债权”、“时间优先”。所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。4.寿命长久特性也
6、称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。（P62）5.按开发程度划分的种类（5类）（熟悉）（1）生地无基础设施；（2）毛地一一有基础设施+未拆迁；（3）熟地一一完善的基础设施+场地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。（4）在建工程一一已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）。缓建工程也是在建工程。判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。（5）现房一一已建造完成+可直接使用
7、。房估理论与方法高频考点（第三章）1.成交价格（P8788）(1)当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价成交价最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间。(2)实际成交价格落在区间的某个位置取决于：买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产是处于买方市场还是卖方市场。(3)正常成交价格的形成条件：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；自私且理性的经济行为(经济人假定)；买者和卖者都具有完全信息；适当的期间完成交易。2.房地产估价本质上是评估房地产的价值。1 .价格和价值(1)房地产价格是和平地
8、取得他人的房地产所必须付出的代价一一货币或实物、无形资产和其他经济利益。(2)房地产价格的形成条件(三条件)：使用价值，稀缺性，有效需求(意愿+购买能力)。注意区分：需要的概念3 .抵押价值抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。法定优先受偿款，是实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括3项：已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款(已经存在)，不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用
9、、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金(还未发生)。4 .房地产价格与一般物品价格的不同之处(P110112)(1)与区位密切相关；(2)实质上是权益的价格；(3)同时有买卖价格和租赁价格；(4)易受交易者的个别情况影响；(5)形成的时间通常较长；(6)包含的内容复杂多样。5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值(1)无租约限制价值，不考虑租赁因素影响情况下的价值。是完全产权价值，是房屋所有权和出让建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。(2)出租人权益价值(有租约限制价值、带租约的价值)，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。
10、含：1)已出租部分租赁期内合同租金收益现值；2)未出租部分和已出租部分租赁期间届满市场租金收益现值。房估理论与方法高频考点(第四章)1 .主要原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则；一致性原则；一贯性原则。(P153)被征收房屋的价值与被征收房2 .合法原则在房屋征收估价中的运用在房屋征收评估中,屋的性质（如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑）、用途（如是居住用途还是商业用途）和面积（计不计算面积，计多少面积）等密切相关。例如，国有土地上房屋征收与补偿条例第二十四条规定：“对认定为合
11、法建筑和未超期的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超期的临时建筑的，不予补偿。”违法建筑-fxgr-超期临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收
12、范围内房屋情况,包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、理结果情况。3.一贯性原则是指为同一估价目的,在不同时间对同一房地产再次或多次估价时,应米用相同的估价方法或对待方式进行估价。房地产投资信托基金物业价值评估、为财务报告服务的估价都应遵循一贯性原则。（P172）4 .三大经济学原理收益递增递减原理第一种投入产出关系一一收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时,产出量的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。如土地上施化肥。第二种投入产
13、出关系一规模收益或规模报酬规律：假定以相同的比例来增加所有的投入量，产出量的变化有三种可能：(1)规模收益不变一一产出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)规模收益递增一一产出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)规模收益递减一一产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，先后经过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。房估理论与方法高频考点(第五章)1 .根据与估价对象相似的房地产的成交价格，求取估价对象价值或价格。类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。可比实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体
14、是指交易实例中，交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向(简称市场导向)来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，直接、直观、有说服力，测算结果易于被理解、认可或接受。2 .统一财产范围(P184185)(1)含有非房地产成份，统一到纯粹的房地产范围。可比实例和估价对象相比，多减少加剥离；估价对象和可比实例相比，多加少减还原(2)带有债权债务，统一到不带债权债务。可比实例带有债权债务的：
15、不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格债权+债务估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格=不带债权债务的估价对象房地产价格+债权一债务3 .造成成交价格偏离正常价格的因素(1)利害关系人之间的交易；(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；(3)被迫出售或被迫购买的交易；(4)人为哄抬价格的交易；(5)对交易对象有特殊偏好的交易；(6)相邻房地产合并的交易(规模经济，外部效应内部化)；3个时,(7)受迷信影响的交易。上述特殊交易情况下的交易实例不宜选为可比实例，但当合适的交易实例少于在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。4 .根据房地产估价规范，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过共同对可比实例成交价格的
