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1、文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。一份完整的大型商场的泄价（供参考） 枠*商业沱价策略建议与分析一、定价的基本准则1、维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期2、扩大客户群，降低风险3、实现利润最大化二、常用定价方法（一）、成本加权法开发商设泄一个期望回报率的T%, P=SX （1+T%），介于我方为代理商，此方法因由开发 商具 体核算。（二）、以投资客期望的投资回报率计算周边一带的店面租金约为1.2-1.5元加天，据我方了解项目南而的商场租金一楼租金约2元/nf/ 天；二楼租金也约在1.2元/nf/天;目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观
2、：租金 大幅度上涨可能性较小。由于目前商业立位尚未确泄：因此建议与周边的租金价 格相似为宜：我 们假设租金为2.2元/017天：以此汁算.一个平方一年租金P 1=2.2X365=803元根据目前普遍算 法，对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。我们假设 投资回报率为 8%的话。 以此计算项目均价应该在P=Pl-?8%=10037.5元.优点:结合市场有利于吸引投资客户。 缺点:某市房地产市场特殊性，即以租养房投资回报率一向较低，约在 5%左右。不利于公司 实 现利润最大化目标。（三）、市场定价法此商圈周边商场主要也是以租为主，一楼租金约在2 元/m7天；而某市大厦、时代广场、步行
3、街 办法也是以租为主：因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。据调查分析枠*商圈一带店而房价格在 1 . 2到1 . 5万左右；就投资客的吸引力泄论具有相似 性， 因此我们左价与周边的店而房价格应该相差不大：因此建议我们一楼的商场均价控制在 13800元 /nf左右、二楼商场均价在8800元/ml三楼商场在4800元/nf左右；以上三种定价，从公司实现利润最大化考虑：建议采用第三种方法；即一楼的商场均价控制在13800 元/nV左右、二楼商场均价在8800元/肝；三楼商场在4800元加 左右：三、商场内部定价；（一）、左价参考因素： 第一步：人流 人流一一本定价以人流动向为基准，根据人流
4、的动向确定区域的基本价格，根据人流初步预 算，先将内部的三个主要入口纳入考虑范用当中，分别为 A （南侧入口）、 B （东侧入口） C （主入口）。根据现场人流情况，先将A、B、C三入的人流分别分配比例为0.7 （A）、0.6 （B）、1.0 （C），现根据计算，可将内部划分为几个区块进行计算（即Al、A2、A3、B1、文档从互联网中收集，已重新修正排版， word 格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。B2),则计算结果为：层：B1环夕卜狈IJ：A1环：1.20.65A2环：0.8A 区B2环外侧：0.68A3环：0.48B1环内侧：0.39B2环内侧：0.45二层：A21环:0.5A22环:
5、0.260.32线 7： 0.06A23环:0.40线5线8：A24环:0.150.08根据一层均价为 13000 （以 A 区中定均价为主，则可根据 A2 环中的人流量为设泄基价为 13800,则 A1 环为 14500 左右， A3 环为 13500 左右，分支为 10000 左右。注明：因人流量并没有一个固疋的模式，固以上数据均为初步论证数据。第二步：开间与进深的比例 在第一步中已经选左一间作为项目的均价销售，亦推岀每个区块的价格，故在每个区块中选 择 一个固龙的房号定出均价，同时再根据所左价格算岀苴余的开间对当前房间的影响因素 （注 明：转角处的店铺是根据人流酌情加价）。根据多组的数据
6、论证，最后采用取中方式（即 0.1, 最为接近的数值，），得岀以下公式：Pl= （ L/V-Q） X0XKPl：开间与进深比例因素对价格的影响值：L： 商铺开间尺寸；V： 商铺的进深：Q： 所选左中间价格商铺的开间与进深的固立比例值；K： 所选定中间价格商铺的固定价格。第三步：与入口距离的影响因素与第二步雷同，根据选左的房号到入之间的距离定为基数（L基），再其余的房号到入口的 距离来立出距离对价格的影响的大小，根据初步论证采用下述公式（注明：此公式为多个 数据 论证后所釆用的中间值，即 0.15）：P2= （ L2 L 基） /L 基 X0.15XKP2：到入的距离远近的因素对价格的影响值：L2：房号到入之间的距离：L基：所选左的中价格到入之间的距离； K： 所选左中间价格商铺的固左价格。根据上述的说明，最后对商业内部作了系统左价，具体左价如下： 表一：一层 A 区选泄基准价：K= 13800兀/平方米：文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。选怎基准价格房号为 167；基准距离为：L基=24米；所选左中间价格商铺的开间与进深的固定比例值为： Q=0.6 则采用公式为：Pl= (IW-0.6) X0.1X 13800P2= (L2-24) /24X0.15X 13800
